Rekordowa oferta gotowych mieszkań

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie czynniki doprowadziły do rekordowej liczby gotowych mieszkań w ofercie deweloperów.
• Jak kształtują się ceny lokali gotowych do odbioru w porównaniu z tymi w budowie.
• W których metropoliach i dzielnicach wybór ukończonych mieszkań jest największy.
• Dlaczego obecna sytuacja na rynku stwarza okazję do negocjacji cen z deweloperami.

Pod koniec czerwca deweloperzy w całej Polsce oferowali ok. 121,5 tys. mieszkań. Ponad 44,7 tys. z nich, a więc niemal 37 proc., było gotowych do odbioru – wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. Rok wcześniej takich lokali było ok. 29,1 tys., czyli niespełna co czwarte w całkowitej ofercie.

Efekt kumulacji

– W największych miastach jeszcze nigdy – a na pewno w ostatnich sześciu latach – oferta mieszkań gotowych do odbioru nie była tak duża – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Najwyższy udział gotowych lokali w ofercie – po ok. 37 proc. – serwis odnotował w Łodzi i Poznaniu. W tym pierwszym mieście w czerwcu było do kupienia ponad 11,4 tys. mieszkań, a klucze można było odebrać do 4,2 tys. W Poznaniu deweloperzy mieli 7,8 tys. lokali, z czego gotowych niemal 2,9 tys.

W Warszawie oferta liczyła ponad 17,1 tys. mieszkań, już ukończonych: niemal 3,9 tys. (23 proc.). W Krakowie odpowiednio: ponad 11,4 tys. (cała oferta) i ponad 3,7 tys. (33 proc.), we Wrocławiu: ponad 9,8 tys. i ponad 2,8 tys. (29 proc.), w Katowicach: ponad 6 tys. i niespełna 2,1 tys. (34 proc.). Najmniejszy odsetek gotowych mieszkań – ok. 15 proc. oferty – odnotowano w Gdańsku, gdzie klucze można było dostać do ok. 900 mieszkań (z ponad 6,1 tys.).

– Wzrost liczby mieszkań gotowych do odbioru to efekt kumulacji inwestycji rozpoczętych w drugiej połowie 2023 r. – wyjaśnia Marek Wielgo. – Był to okres gwałtownego wzrostu aktywności deweloperów, napędzanego m.in. programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oraz optymistycznymi prognozami gospodarczymi. W 2024 r. program wygaszono, co pogorszyło dostępność kredytów, a w 2025 r. osłabł popyt inwestycyjny. Mimo obniżek stóp procentowych możliwości nabywców kredytowych wciąż były ograniczone, przez co wielu lokali nie udało się sprzedać na etapie budowy osiedla.

Ekspert zauważa, że podobne sytuacje już się zdarzały. – Przykładowo, pod koniec 2019 r. w ofercie deweloperów we Wrocławiu było niemal 2,7 tys. gotowych mieszkań, które stanowiły 31 proc. podaży. W Gdańsku trudniejszy okres przypadł na połowę 2022 r., gdy odsetek „pustostanów” sięgał 24 proc., a w Krakowie podobne sytuacje pojawiały się wielokrotnie, ostatnio w 2023 r. (30 proc.) – analizuje Wielgo. – W Warszawie mniej więcej w tym samym czasie udział gotowych mieszkań skoczył z 13 proc. do 22 proc. W Łodzi i Poznaniu tegoroczna skala zjawiska jest bezprecedensowa, bo tak dużej liczby i odsetka gotowych, niesprzedanych mieszkań nie było tam nigdy.

Ile kosztują gotowe mieszkania

Marek Wielgo zauważa, że tylko w Krakowie gotowe mieszkania są przeciętnie nieznacznie droższe niż lokale w całej ofercie, obejmującej i mieszkania na etapie budowy, i oddane do użytku. RynekPierwotny.pl podaje, że średnia cena mkw. mieszkań w Krakowie w czerwcu to 17,1 tys. zł, a przeciętna cena ukończonych lokali: 17,2 tys. zł za mkw. Średnia cena mkw. mieszkań, które deweloperzy mają oddać za ponad dwa lata przekracza 21,5 tys. zł.

– W pozostałych miastach gotowe mieszkania najczęściej mają zbliżoną cenę metra do średniej całej oferty lub są od niej nieco tańsze – wskazuje Wielgo. – Przykładowo w Poznaniu średnia cena metra wszystkich mieszkań w czerwcu wynosiła 14,4 tys. zł, a oddanych do użytkowania – ok. 13,1 tys. zł – wskazuje. Mniej więcej na tyle samo poznańscy deweloperzy wyceniają mieszkania, które mają być ukończone za ponad dwa lata.

W Warszawie średnia cena wszystkich mieszkań to ponad 19,9 tys. zł za mkw., średnia cena gotowych 19,8 tys. zł za mkw., a tych planowanych do oddania za ponad dwa lata – już ponad 27 tys. zł.

RynekPierwotny.pl analizuje także ofertę gotowych mieszkań w dzielnicach miast. Np. w Śródmieściu Warszawy deweloperzy oferowali 539 mieszkań, z czego gotowych 256. Średnia cena ofertowa mkw. wszystkich lokali to niemal 39,8 tys. zł, a średnia cena mkw. tych już wybudowanych, ale niesprzedanych – 38,4 tys. zł/mkw. Na warszawskiej Woli na klientów czekało 1718 mieszkań (średnia cena: ponad 32,9 tys. zł/mkw.), gotowych: 609 (ponad 27,8 tys. zł/mkw.).

Na Mokotowie oferowano 1622 mieszkania (ponad 22,3 tys. zł/mkw.), z czego klucze można było odebrać do 555 (ponad 21,5 tys. zł/mkw.). W Wawrze na klientów czekało 399 mieszkań (ponad 13,9 tys. zł/mkw.), z czego gotowych: 229 (także ponad 13,9 tys. zł). A np. na Żoliborzu nie było ani jednego gotowego mieszkania do kupienia. Oferta w tej stołecznej dzielnicy jest zresztą niewielka – to zaledwie 94 lokale (średnia cena: ponad 28,3 tys. zł/mkw.).

W krakowskich Bieńczycach deweloperzy mieli w sprzedaży same ukończone lokale. Było ich 14, średnia cena: ponad 14,8 tys. zł/mkw. W Prądniku Białym klienci mieli do wyboru 2886 mieszkań (niemal 15,9 tys. zł/mkw.), gotowych: 542 (niecałe 16,2 tys. zł/mkw.). Na Podgórzu Duchackim w ofercie były 993 mieszkania (ponad 16,5 tys. zł/mkw.), z czego na ukończonych osiedlach: 564 (niemal 16,7 tys. zł). Na krakowskim Starym Mieście oferta liczyła 493 lokale (ponad 22,4 tys. zł/mkw.), w tym 338 gotowych (niecałe 18,9 tys. zł/mkw.).

Na łódzkim Widzewie deweloperzy oferowali w czerwcu 3614 mieszkań (ponad 11,4 tys. zł/mkw.), gotowych 1014 (także ponad 11,4 tys. zł). Na Krzykach we Wrocławiu klienci mieli do wyboru 2349 lokali (ponad 15,5 tys. zł), gotowych było 937 (16,5 tys. zł). Na Starym Mieście w Poznaniu cała pula liczyła 2479 mieszkań (14,6 tys. zł/mkw.), ukończonych – 1153 (13,2 tys. zł).

Niesprzedane mieszkania można znaleźć na osiedlach oddawanych do użytku w 2024, 2025 i w tym roku.

Szybka przeprowadzka

– Nie warto z góry rezygnować z gotowego mieszkania tylko dlatego, że w ogłoszeniu widnieje wysoka cena – radzi Marek Wielgo. – Deweloperom często zależy na domknięciu sprzedaży ostatnich lokali na ukończonych osiedlach, co otwiera pole do negocjacji.

Ekspert wskazuje najważniejsze zalety ukończonych mieszkań. – Można je obejrzeć przed podpisaniem umowy i szybko się wprowadzić. To szczególnie ważne dla osób, które płacą za wynajem lokalu – mówi. – Jeszcze niedawno wadą gotowych mieszkań był ograniczony wybór. Zazwyczaj w sprzedaży zostawały większe i droższe lokale, bo mniejsze i tańsze znikały już na etapie budowy – przypomina. – Dziś, przy tak dużej podaży mieszkań oddanych do użytku, ten argument traci na znaczeniu. Rośnie szansa na znalezienie lokalu dopasowanego do potrzeb zarówno pod względem metrażu, jak i ceny.