Nowe podstawy wartości budynków komercyjnych

Rynek nieruchomości komercyjnych znajduje się w przełomowym momencie, ponieważ najważniejsze motory wzrostu wartości budynków – lokalizacja, popyt najemców i stabilność wynajmu – zmieniają się pod wpływem nowych uwarunkowań. Jak podkreślają eksperci BNP Paribas Real Estate w najnowszym raporcie „Wartość nieruchomości w zmieniającym się świecie”, którego wnioski publikujemy jako pierwsi, wdrożenie zasad ochrony środowiska, społecznej odpowiedzialności i ładu korporacyjnego (ESG), coraz szybsze wdrażanie sztucznej inteligencji, zmieniająca się dynamika rynkowa oraz złożone kwestie podatkowe na nowo definiują sposób wyceny i zarządzania aktywami.

Nowe podejście do wyceny nieruchomości

– O wartości nieruchomości komercyjnych coraz częściej decyduje nie tylko lokalizacja i generowany dochód, lecz także zdolność do funkcjonowania w warunkach nowych wymogów regulacyjnych, środowiskowych i technologicznych – mówi Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu Business Intelligence HUB & Consultancy w firmie BNP Paribas Real Estate Poland. – Inwestorzy oraz najemcy coraz uważniej oceniają efektywność energetyczną budynków, jakość danych oraz gotowość do transformacji. Szczególnego znaczenia nabiera ESG. Dyrektywa EPBD zakłada gruntowne modernizacje budynków niemieszkalnych do 2030 r., co sprawia, że efektywność energetyczna staje się jednym z kluczowych czynników wpływających na wartość nieruchomości, dostęp do finansowania i płynność inwestycyjną. Coraz wyraźniej obserwujemy różnicowanie rynku na aktywa generujące „zieloną premię” oraz te obciążone ryzykiem utraty konkurencyjności – dodaje.

Ekspert zaznacza, że równolegle rośnie znaczenie sztucznej inteligencji. – AI wspiera zarządzanie energią, optymalizację kosztów operacyjnych, konserwację predykcyjną i raportowanie ESG. Już 25 proc. firm z sektora nieruchomości w UE wykorzystuje rozwiązania AI, a globalny ekosystem proptech obejmuje ponad 700 firm rozwijających technologie oparte na sztucznej inteligencji dla rynku nieruchomości – mówi Kołodziejczyk. – Znajduje to odzwierciedlenie także w aktywności inwestorów. Wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych osiągnęła w 2025 r. około 4 mld euro, potwierdzając zainteresowanie aktywami nowoczesnymi, efektywnymi energetycznie i przygotowanymi na przyszłe wyzwania. Nasz raport pokazuje, że długoterminowa wartość nieruchomości będzie coraz silniej powiązana z trzema obszarami: ESG, wykorzystaniem AI oraz zdolnością do adaptacji do zmieniającego się otoczenia rynkowego i regulacyjnego. To właśnie te czynniki będą w najbliższych latach kształtować przewagę konkurencyjną właścicieli i inwestorów – dodaje.

ESG to nie slogan

Fundamenty wartości nieruchomości komercyjnej są niezmienne. Budynek musi być dobrze zlokalizowany, by przyciągać najemców, co przekłada się na obłożenie oraz przychody i zyski z najmu. Renomowane firmy jako najemcy, długoterminowe umowy najmu – to elementarz. Ale obecnie na zyski mają wpływ także zrównoważony rozwój i adaptacja technologiczna.

Jak zaznaczają autorzy raportu, wartość budynków o słabej efektywności energetycznej wyraźnie spada, podczas gdy nieruchomości spełniające najwyższe standardy ESG pozwalają uzyskać „zieloną premię”. Wartościowe budynki to takie, które pozwalają właścicielom i najemcom znacząco obniżyć koszty operacyjne, ale także pomagają realizować polityki ESG. W cenie są certyfikaty środowiskowe (np. BREEAM, LEED) oraz te poświadczające, że budynki są zaprojektowane pod kątem zdrowia i dobrostanu użytkowników (np. WELL).

Żeby budynki nie traciły wartości, niezbędne są nakłady na modernizację. Te zwykle zwracają się przez wyższe dochody z czynszu i wyższą cenę sprzedaży w porównaniu do zaniedbanych pod tym kątem nieruchomości. Nowoczesne, efektywne energetycznie budynki przyciągają też większą bazę najemców, ograniczając w ten sposób ryzyko pustostanów i zachęcając do zawierania umów na dłuższe okresy.

Istotną kwestią są ryzyka regulacyjne. Bazylea IV wprowadza surowsze wymogi kapitałowe dla banków, podnosząc koszty i selektywność finansowania nieruchomości.

„Aktywa wykazujące stabilne, długoterminowe przepływy pieniężne i wysokie parametry ESG są wybierane chętniej, podczas gdy bardziej ryzykowne, przestarzałe nieruchomości zmagają się z wyższymi kosztami finansowania zewnętrznego i ryzykiem płynności” – czytamy w raporcie. Takie aktywa będą nie tylko generować wyższe koszty operacyjne, lecz także podlegać presji ze strony instytucji finansujących w postaci bardziej restrykcyjnych warunków kredytowania i wyższych marż.

Nowa rola rzeczoznawców

Zmienia się tym samym rola rzeczoznawców majątkowych. Wycena nieruchomości w nowej erze wykracza poza zwykłą analizę lokalizacji i stawek czynszu – w istocie wymaga oceny, jak dobrze obiekt może dostosować się do wymogów ESG i technologicznych. Biegły powinien ocenić nie tylko aktualny stan budynku, lecz także jego zdolność do przemiany.