Nieruchomości przyciągają ultrabogatych jako inwestycja, a nie zakupy na pokaz

W 2025 r. średnie ceny luksusowych nieruchomości mieszkaniowych na świecie urosły o 3,2 proc. wobec 3,6 proc. rok wcześniej – takie dane przynosi jubileuszowa, dwudziesta edycja „The Wealth Report” i zawartego w nim indeksu Prime International Residential Index monitorującego sytuację w 100 wybranych miastach. W 73 aglomeracjach ceny wzrosły, w 24 skurczyły się. Jak podkreślają eksperci Knight Frank, wzrost cen w segmencie premium był większy niż na szerokim rynku (2,9 proc.).

Najbardziej spektakularne wzrosty zanotowano w Tokio (58,5 proc.), Dubaju (25 proc.), Manili (17,5 proc.), Seulu (14,7 proc.) i Pradze (14,6 proc.). „Promocje” objęły Guangzhou (-12,2 proc.), Toronto (-7,8 proc.), Shenzhen (-7,2 proc.), Vancouver (-7 proc.) i Auckland (-5,2 proc.).

Ceny w Tokio napędzane są przez małą podaż i duży popyt wspierany niskimi stopami procentowymi. Tokio i Dubaj przodują również pod względem wzrostu cen w ciągu pięciu lat – to odpowiednio 159 i 194 proc. Dubaj pozostaje magnesem przyciągającym milionerów, w 2025 r. sprzedano tu pół tysiąca nieruchomości za ponad 10 mln dol. wobec 113 w 2021 r.

W raporcie uwagę zwraca fakt, że reprezentacja badanych miast jest dość nieoczywista. Jeśli chodzi o nasz region Europy, znajdziemy Pragę i Bukareszt, ale brakuje Warszawy. Jak tłumaczy biuro prasowe Knight Frank, zawartość raportu bazuje na danych otrzymywanych z lokalnych przedstawicielstw. W Polsce firma koncentruje się na nieruchomościach stricte komercyjnych, a z sektora living na mieszkaniach na wynajem (PRS) i prywatnych akademikach. Niewykluczone jednak, że Warszawa pojawi się w przyszłych edycjach „The Wealth Report”.

Niemniej w bieżącej edycji znajdziemy dwa polskie wątki – jeden szczególnie mocny.

Ogromny prognozowany wzrost ultrabogaczy w Polsce

Znaczna część popytu na najdroższe dobra luksusowe jest generowana przez UHNWI-sów (ultra-high-net-worth individual), czyli osoby z aktywami netto szacowanymi na przynajmniej 30 mln dol. Eksperci Knight Frank podają, że takich osób na całym świecie jest już 713,6 tys. – to o 29 proc. więcej niż pięć lat wcześniej. Oznacza to, że średnio każdego dnia nowych 89 osób przekraczało próg 30 mln dol. Ponad ćwierć miliona (251 tys.) przypada na USA – udział Amerykanów w puli UHNWI-sów to 35 proc., a według prognoz w 2031 r. tak bogatych obywateli Stanów ma być ponad 387 tys., co da 41-proc. udział w torcie.

W Polsce taki status ma 3 tys. osób, a według prognoz do 2031 r. liczba ma urosnąć do 4,9 tys. Daje to drugą dynamikę ex aequo z Arabią Saudyjską (63 proc.), za Indonezją (82 proc.).

Najbogatsi często korzystają z usług family offices – tych zarządzających majątkami komórek eksperci Knight Frank naliczyli już blisko 10 tys., z czego 40 proc. znajduje się w USA. Nieruchomości to wciąż ważna klasa aktywów, w których lokowane są pieniądze najbogatszych ludzi. Horyzont inwestycyjny jest tu zwykle długoterminowy, nie ma takiej presji na średnioterminowe wyniki, jak w przypadku zwyczajnych funduszy inwestycyjnych. Jednocześnie family offices rozglądają się za dywersyfikacją. Na radarach pojawiają się centra danych, prywatne akademiki, obiekty logistyczno-przemysłowe czy nieruchomości związane z ochroną zdrowia.

Drugi polski wątek odnajdujemy w przeglądzie najgorętszych obecnie adresów mieszkaniowych premium – to m.in. Via Veneto w Rzymie, gdzie obok Włochów i Amerykanów polscy milionerzy są wymienieni jako największe źródło popytu na „drugi dom”. Równie aktywne są tu fundusze private equity czy family offices. Stumetrowy apartament kosztuje tu 1,2 mln dol., a willa z pięcioma sypialniami ponad 19 mln dol.

Segment prime w Polsce dopiero dojrzewa

– Polska znalazła się w gronie rynków o najszybszym prognozowanym wzroście liczby osób ultra-zamożnych na świecie. Raport pokazuje, że światowe bogactwo rośnie dziś w wyjątkowym tempie. Choć bogactwo stopniowo geograficznie się rozszerza, jego rdzeń nadal pozostaje skoncentrowany w największych gospodarkach świata. Jednocześnie najbliższe pięć lat ma przynieść wyraźną zmianę: największy wzrost liczby UHNWI coraz częściej dotyczyć będzie krajów z szybko dojrzewającymi gospodarkami – mówi Dorota Lachowska, dyrektorka działu badań rynku w Knight Frank.

Ekspertka podkreśla, że choć pozycja Polski w zestawieniu jest bardzo mocna, to sam wzrost liczby osób ultra-zamożnych nie oznacza automatycznie równie szybkiego rozwoju krajowego rynku ultra-luksusowych nieruchomości.

– Polska jest wśród najszybciej rosnących rynków świata, jeśli chodzi o liczbę ultra-zamożnych. Jednocześnie krajowy rynek ultra-luksusowych nieruchomości nie dojrzewa w tym samym tempie, bo po pierwsze, segment prime ma z natury wyraźny komponent międzynarodowy. Osoby ultra-zamożne coraz częściej organizują swoje życie, inwestycje i bazy rezydencyjne w wielu krajach jednocześnie, często wybierając luksusowe nieruchomości na południu Europy – mówi Lachowska. – Ponadto segment prime w Polsce jest dojrzewający, bogactwo jest na etapie tworzenia, odwrotnie niż na Zachodzie, gdzie przekazywane z pokolenia na pokolenie wytworzyło cały ekosystem wokół bogactwa. W Polsce duża część fortun to pierwsze pokolenie bogactwa i majątek bardzo silnie związany z aktywnym biznesem właściciela. W takiej strukturze kapitału większy nacisk kładzie się na dalszy rozwój przedsiębiorstw niż na konsumpcyjną manifestację statusu czy inwestycje w tzw. trophy assets – dodaje.

Na Zachodzie wielopokoleniowe fortuny funkcjonują w rozbudowanym ekosystemie bogactwa – obejmującym doradztwo, finansowanie i dojrzały rynek dóbr luksusowych, w tym nieruchomości prime. – Polska znajduje się na wcześniejszym etapie tego procesu: fortuny dopiero się instytucjonalizują, a popyt na najbardziej prestiżowe aktywa będzie wraz z tym naturalnie rosnąć – podsumowuje Lachowska.

Ile metrów kwadratowych luksusu kupimy za milion dolarów?

Według „The Wealth Report” za 1 mln dol. kupimy 16 mkw. apartamentu w Monaco, 22,5 mkw. w Hongkongu, prawie 28 mkw. w Genewie. Na drugim biegunie są Lizbona (79 mkw.), Melbourne (83 mkw.) i Mumbaj (prawie 100 mkw.). Najbliżej Polski położonym miastem w zestawieniu jest Berlin. W stolicy Niemiec za 1 mln dol. kupimy niecałe 59 mkw. luksusu.