Kiedy mieszkania zaczną znów drożeć i ile już nie zarobimy na najmie?

Na obniżki stóp rynek reaguje zawsze z opóźnieniem. W IV kwartale nie oczekuję zmian, ale na początku 2026 r. można obstawiać wzrosty cen lokali. A uzyskiwanie 7-8 proc. rocznie z najmu to już historia – mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Ceny są stabilne, rosną, spadają – z różnych źródeł płyną sprzeczne informacje. Co pokazują wasze dane po trzech kwartałach?

Jeżeli popatrzymy na dane z dużych miast i miast regionalnych, to nie będzie jednej odpowiedzi podsumowującej cały rynek. Można zaobserwować pewne prawidłowości.

W metropoliach widzimy najmocniejsze wyhamowanie cen w segmencie mieszkań małych, do 35 mkw. Ten segment rynku został w poprzednich okresach przegrzany, dlatego tu widać największe korekty cen. W przypadku mieszkań średnich, czyli 35-60 mkw. również mamy spadki kwartał do kwartału, a jeśli chodzi o mieszkania największe, korekty są najmniejsze i najmniej jest miast, gdzie widzimy spadki. Co to oznacza? Po pierwsze, że dotychczasowa podaż była w dużym stopniu zasilona mieszkaniami najmniejszymi i średnimi – i tam konkurencja wśród sprzedających na rynku pierwotnym i wtórnym – była po prostu największa, w związku z czym sprzedający musieli bardziej schodzić z cen, żeby podaż spotkała się z akceptacją popytu.

Segment mieszkań większych rządzi się troszkę innymi zasadami: to tzw. segment move up. To np. rodziny z dziećmi, które muszą kupić większe mieszkanie. Inaczej niż młode pary czy single – te osoby mogą dłużej pozostać na rynku najmu i poczekać na lepsze warunki, by kupić.

Z dużych miast wyróżnia się Gdańsk, ceny rosły w każdym segmencie, i rok do roku, i kwartał do kwartału. Na drugim biegunie są Kraków i Warszawa, gdzie – moim zdaniem – deweloperzy najbardziej przesadzili z podwyżkami cen w czasie „Bezpiecznego kredytu”, dlatego teraz musieli mocniej schodzić z cen.

Co działo się w mniejszych miastach?

Miasta regionalne najlepiej obrazują, że rynek nieruchomości w Polsce to nie jest jedna całość, tylko zbiór poszczególnych lokalizacji. Szczerze mówiąc, trudno wskazać jakiś określony trend, jeśli chodzi o dynamikę zmian w poszczególnych miastach, bo różnice są bardzo duże i zależą od specyfiki danego rynku. Można powiedzieć, że segment mniejszych lokali był podatniejszy na istotne wahania. W przypadku średnich mieszkań praktycznie wszędzie widzieliśmy spadki – inaczej niż w aglomeracjach. W przypadku dużych lokali zbieżność z aglomeracjami jest większa, ten segment raczej trzyma wartość. Tu również widzimy, że w poprzednich okresach rynki były przesycone najmniejszymi mieszkaniami, kawalerkami, stąd większe spadki.

Gdybyśmy szukali miasta, które i kwartał do kwartału, i rok do roku, najbardziej się obroniło, to wyróżnia się Rzeszów, gdzie rynek mieszkaniowy jest dość mocny, choć to miasto przy granicy z Ukrainą, więc wydawałoby się, że mogłoby być zupełnie odwrotnie.

Za nami czwarte cięcie stóp procentowych, płace rosną, popyt na kredyty też – popyt odżywa. Deweloperzy, którzy wcześniej mocno rozbudowali ofertę do rekordowego poziomu, wyhamowali z nowymi inwestycjami. Kończy się zakupowe okienko? Co dalej będzie z cenami mieszkań?

Te wszystkie czynniki, wyhamowanie podaży i bardzo sprzyjające warunki makroekonomiczne, w mojej ocenie sprawiają, że należy się szykować jednak najpierw do przerzedzenia oferty. Potencjalni nabywcy, którzy wstrzymywali się z zakupem, ruszą więc na poszukiwania, a mogą oni teraz – ze względu na dużo korzystniejsze warunki kredytowe, dużo wyższą zdolność kredytową – pozwolić sobie na mieszkanie może nawet w lepszych lokalizacjach, być może większe, w lepszym standardzie.

Oferta będzie się zmniejszać, a jeśli deweloperzy nie będą jej uzupełniać w adekwatnym stopniu, to wtedy niewykluczone są wzrosty cen. Trzeba powiedzieć, że historycznie rynek reagował na zmiany stóp procentowych z opóźnieniem mniej więcej jednego, dwóch kwartałów. Zatem nie spodziewałbym się już w IV kwartale jakichś bardzo istotnych zmian, ale myślę, że na początku przyszłego r. bardziej już można obstawiać wzrosty cen niż spadki czy kontynuację stabilizacji.

Jaka jest sytuacja na rynku najmu, jak kształtują się czynsze?

W dużych miastach sytuacja jest odwrotna niż na rynku sprzedaży mieszkań. Nie bazujemy na stawkach za mkw., a na medianach czynszów. To jest czytelniejsze. W przypadku najmniejszych lokali, 30 mkw., widzimy w III kwartale zdecydowanie największy popyt i największe wzrosty kwartał do kwartału. Trzeba jeszcze wziąć pod uwagę, że to dość specyficzny kwartał, kiedy studenci wracają do miast po wakacjach i popyt jest największy. Porównując bardziej obiektywnie, rok do roku, też widać, że dynamika była dość wysoka. Był duży popyt, co pozwoliło na podwyżki czynszów. W segmencie mieszkań średnich, 50 mkw., też były wzrosty, ale nieco mniejsze niż w przypadku najmniejszych lokali. Na średnie mieszkania jest zdecydowanie wysoki popyt i właściciele mogli sobie pozwolić przeciętnie na przynajmniej wyrównanie cen do inflacji. W przypadku największych lokali widzimy spadki, szczególnie kwartał do kwartału. Popyt był najmniejszy i właściciele musieli najbardziej schodzić z cen, żeby ich lokale nie stały puste.

I znów – w mniejszych miastach tendencje były bardziej zróżnicowane.

Pytanie zawsze na czasie: czy w tej chwili opłaca się bardziej zaciągnąć kredyt i kupić mieszkanie, czy jednak korzystniejszą opcją jest najem?

Gdybyśmy popatrzyli stricte nominalnie na wysokość czynszu dla wybranego segmentu mieszkań i porównali to do nominalnej wysokości raty przy przeciętnym kredycie, to sama rata nadal we wszystkich analizowanych lokalizacjach będzie wyższa od przeciętnego czynszu. W racie mamy jednak także część kapitałową, więc de facto spłacamy część mieszkania, więc porównywanie tego 1:1 do czynszu nie jest najwłaściwsze. Można jeszcze porównać wysokość oprocentowania przeciętnego kredytu – po obniżkach stóp i zakładając, że marże banków by się nie zmieniły – powinniśmy zejść do 6,19 proc. w skali roku. Przeciętna rentowność liczona w bardzo uproszczony sposób, jako 12-miesięczny czynsz dzielony przez cenę mieszkania, tu pojawią się już lokalizacje, gdzie korzystniej wygląda oprocentowanie kredytu w porównaniu do zwrotu z czynszu. To np. Sosnowiec, Radom czy Szczecin. Jeżeli patrzeć bardzo ekonomicznie, ile wydamy na odsetki, a ile na czynsz, to pojawiają się pierwsze lokalizacje, gdzie relacja zaczyna być korzystniejsza na rzecz zakupu mieszkania. Z kontynuacją obniżek stóp będzie coraz więcej takich miast.

Szczególnie w social mediach można spotkać się z opiniami, że kupowanie mieszkań na wynajem albo z myślą o dzieciach jest bez sensu, bo demografia jest jaka jest i – przejaskrawiając – i u nas doczekamy się domów za 1 zł.

Czy będą w Polsce domy za euro? Niewykluczone – pytanie w jakich lokalizacjach. Wracamy do tego, że rynek nie jest monolitem, tylko siecią zróżnicowanych lokalizacji. Już dziś, kiedy nie dzieje się nic nadzwyczajnego, w jednych miastach widzimy duże wzrosty cen, w innych spadki. Patrząc też na to, co się dzieje na zachodzie Europy, na peryferiach miasta będą się wyludniać i niewykluczone, że jeżeli do tego dojdą jakieś wymogi dotyczące termomodernizacji, efektywności energetycznej budynków itd., to mogą się pojawiać oferty nieruchomości w bardzo niskich cenach – oczywiście z haczykiem. Konieczne będzie zainwestowanie w remont i termomodernizację, albo w okolicy nie będzie już dobrej infrastruktury usługowej. Nie sądzę, że taki los może spotkać duże miasta, które są centrami pracy, usług, ośrodkami akademickimi itd. One zawsze będą przyciągać zarówno osoby zainteresowane zakupem mieszkań, jak i najmem.

Druga kwestia to demografia. Ona jest dla nas nieubłagalnie niekorzystna, Polaków będzie coraz mniej. Pytanie, czy sami zdążymy coś jeszcze z tym zrobić, czy jesteśmy gotowi na migrację z zewnątrz. Jedno jest pewne – rentowność najmu będzie zmierzała do poziomów zachodnich. Zwroty rzędu 7-8 proc. w skali roku z prostego najmu – bez jakiejś optymalizacji, wynajmu osobnych pokoi itd. – to już historia. Będziemy się zbliżać poniżej 5 proc.