Robyg wchodzi do Łodzi, na radarze również Kraków. Rynek mieszkaniowy odbija

W ciągu trzech kwartałów br. sprzedaliście 1730 mieszkań, o 15 proc. więcej niż rok wcześniej, z czego 770 w samym III kwartale – ostatni raz podobny wynik kwartalny zanotowaliście dwa lata temu, kiedy funkcjonował program „Bezpieczny kredyt”. Czy po czterech już obniżkach stóp w tym roku nastawiacie się na trwałą poprawę koniunktury na rynku mieszkaniowym?

Myślę, że rynek idzie do przodu i będzie tylko lepiej. Choć powrotu do poziomów z 2021 r., kiedy rynek napędzany był niskimi stopami i chęcią ochrony kapitału przed inflacją, nie będzie. Klienci wracają do nieruchomości z dwóch powodów. Po pierwsze, Polacy mają dużo pieniędzy na rachunkach, a stopy procentowe spadają. Mieszkania od zawsze służyły do lokowania kapitału – z myślą o dzieciach czy na wynajem. Po drugie, widzimy powrót klientów korzystających z kredytu przy zakupie – obecnie to 45 proc. wobec 25 proc. wcześniej.

Nie możemy narzekać. Dodam, że wzrost sprzedaży uzyskaliśmy bez obniżania cen. U nas ceny są stabilne, stosowaliśmy takie promocje, jak wszyscy. Większą sprzedaż zanotowaliśmy również dzięki pozyskaniu większej liczby pozwoleń na budowę i poszerzeniu oferty. W Polsce to nie deweloperzy podnoszą ceny mieszkań, tylko miasta. Kiedyś uzyskanie pozwolenia trwało pół roku, a dziś dwa lata, co oznacza m.in. dłuższy okres ponoszenia kosztu długu na zakup gruntu. Pokrycie planami w Polsce jest wciąż słabe, a jeśli nawet – to miasta nie nadążają z budową infrastruktury: dróg, kanalizacji, wodociągów itp. To też przerzucane jest na deweloperów i oznacza czekanie na różne kolejne pozwolenia. Finalnie ma to przełożenie na ceny mieszkań.

Inwestycje w mieszkania są Polakom obrzydzane – słyszymy nawoływania do opodatkowania „nadmiarowych” lokali, wieszczone są spadki cen mieszkań, mowa jest o nadpodaży mieszkań na wynajem wobec popytu…

Mieszkanie daje dziś 5 proc. z najmu plus opcję skorzystania ze wzrostu wartości. Część deweloperów stosuje płatności 20 na 80, więc nabywcy są w korzystnej sytuacji.

W ostatnim czasie, mimo słabszej sprzedaży, nie widzieliśmy dużych spadków cen, tylko stabilizację. Prognozowane są wzrosty – tak mówią analitycy, ale nie dziwię się. Po pierwsze, grunty drożeją, a deweloperzy ponoszą jeszcze koszty budowy infrastruktury, o czym już mówiliśmy. Po drugie, jest strukturalny deficyt mieszkań. Nawet jeśli wojna na Ukrainie się skończy, wielu Ukraińców, może milion osób, pozostanie w Polsce – ci, którzy wynajmują będą szukać mieszkań na własność. Ten trend już się zaczyna.

W Warszawie problemem jest znalezienie mieszkań po 13-14 tys. za mkw. już nawet na Białołęce. Żeby oferować takie ceny, grunty musiałyby kosztować 3-4 tys. zł w przeli czeniu na mkw. zabudowy, a dziś to 5-6 tys. zł. Mamy trochę skrajną sytuację w miastach – dostępne są albo grunty w centrach pod zabudowę premium, albo działki w takich częściach, które mają dużo do nadgonienia, jeśli chodzi o infrastrukturę.

Czyli poprawiła się koniunktura i zwiększyliście ofertę. O plan całoroczny, czyli sprzedaż około 2,6 tys. mieszkań, jesteście więc spokojni?

Tak. Mamy nadzieję, że IV kwartał wypadnie równie dobrze, stopy procentowe w październiku jeszcze spadły. Polska gospodarka ma się dobrze, płace rosną.

Jakie są plany na przyszły rok?

Bierzemy się za ekspansję. W tej chwili budujemy w czterech miastach: Warszawie, Trójmieście (Gdańsk i Gdynia), Wrocławiu i Poznaniu. Chcemy wejść do kolejnych miast, bo to pozwala zwiększać skalę.

Od jakiegoś czasu sygnalizowaliśmy, że przyglądamy się innym aglomeracjom i dziś mogę powiedzieć, że startujemy ze sprzedażą pierwszego projektu w Łodzi, a dodatkowo rozważamy wejście do Krakowa. Oba miasta znamy, bo nasza siostrzana spółka Vantage Rent buduje tam mieszkania dla swojej platformy PRS.

Łódź to zaskakujący wybór, to miasto z „wielkiej szóstki” z najgorszym wskaźnikiem tempa wyprzedaży. Deweloperzy budowali tam na wyścigi przy bardzo słabej sprzedaży…

Kiedy wchodziliśmy do Gdańska 15 lat temu też mówiono, że to tragiczny rynek, a uzyskaliśmy największe udziały rynkowe. Nie jest tak, że w Łodzi mieszkania się nie sprzedają. Inwestycje Vantage Rent bardzo dobrze się wynajmują. Na projekty deweloperskie mamy dwie atrakcyjne działki, samo miasto jest blisko Warszawy i tamten rynek może być nadzorowany przez nasz stołeczny management. Zaraz startujemy ze sprzedażą pierwszego etapu pierwszego projektu – w sumie to będzie 400 lokali. Na przełomie tego i przyszłego roku chcemy ruszyć z drugim projektem, liczącym również ponad 400 mieszkań.

Kiedy zapadnie decyzja odnośnie do Krakowa?

Analizujemy możliwości. Oglądamy działki, ale też lokalne firmy z pozwoleniami na budowę. Przypomnę, że pięć lat temu we Wrocławiu kupiliśmy spółkę Wrocławskie Przedsiębiorstwo Budowlane, co pomogło w ekspansji.

O grunty pod szybką zabudowę, szczególnie wieloetapowych projektów, jest coraz trudniej, wspomniał pan też o problemach z pozwoleniami, z przewlekłością procedur. Staracie się o zgodę na budowę kilku dużych osiedli w trybie lex deweloper. Zdążycie?

Przepisy lex deweloper obowiązują do połowy 2026 r., jest jeszcze czas. Uzgadniamy trzy inwestycje lex deweloper w Warszawie: w Ursusie – na terenie po dawnej fabryce traktorów, na Białołęce – na terenie po fabryce H+H i na Wilanowie – to działka kupiona niedawno od GTC. We Wrocławiu trwa procedura dotycząca terenu FAT – Fabryki Automatów Tokarskich.

Wilanowska działka ma burzliwą historię, GTC długo walczyło o zbudowanie tu galerii handlowej.

Oryginalnie teren przeznaczony był w połowie na zabudowę komercyjną i w połowie mieszkaniową. W 2020 r. przyjęto plan miejscowy przeznaczający te tereny w 100 proc. pod komercję – ale kto po pandemii chciałby inwestować w galerię handlową? W ramach lex deweloper chcemy przywrócić pierwotne proporcje. Chcielibyśmy zbudować tu osiedle mieszkaniowe i część biurową – vis a vis mamy biurowiec Royal Wilanów z lokalami usługowymi na parterze. W zamian wyremontujemy szkołę i zbudujemy układ drogowy.

Do czego zobowiążecie się na Białołęce i w Ursusie?

Na Białołęce jeszcze negocjujemy warunki, w grę wchodzi remont szkoły. W Ursusie planujemy zbudować piękne, duże przedszkole.

Robyg w 2025 r. uplasował obligacje o wartości prawie pół miliarda zł, w tym za 75 mln zł z emisji we wrześniu. Czy to wyczerpuje wasze potrzeby finansowe?

Wpływy uzyskane z emisji obligacji przeznaczamy przede wszystkim na inwestycje. W tej chwili nie mamy potrzeby pozyskiwania pieniędzy, ale sytuacja jest dynamiczna. Mamy bardzo dobrą sytuację finansową, niski wskaźnik zadłużenia, zawsze trzymamy poduszkę finansową rzędu 250 mln zł – mamy też inwestora strategicznego, który od zakupu w 2022 r. nie pobrał dywidendy.

Właścicielem Robyga jest TAG Immobilien, który kontroluje Vantage Rent. Firma niedawno ogłosiła zakup części portfela Resi4Rent za prawie 2,5 mld zł – to 5,3 tys. mieszkań. Jakie macie dalsze plany rozwoju?

Transakcji nie mogę komentować, dopóki nie ma zgody UOKiK. Vantage Rent podtrzymuje plan zbudowania portfela 10 tys. mieszkań na wynajem w Polsce – w tej chwili to 3,3 tys. lokali wynajmowanych, 1,5 tys. w budowie i około 1 tys. do uruchomienia w przyszłym roku. Jeśli ktoś – tak jak TAG Immobilien – decyduje się zainwestować w Polsce 2,5 mld zł, to znaczy, że widzi zdrowe fundamenty i potencjał. To zresztą potwierdza dodatkowe finansowanie pozyskane dla Vantage Rent od EBOiR czy ERGO.

CV

Oscar Kazanelson

Oscar Kazanelson – Jest przewodniczącym rad nadzorczych Robyga i Vantage Development – obie spółki kontrolowane są przez niemiecką firmą TAG Immobilien. Kazanelson ma ponad cztery dekady doświadczenia na rynku deweloperskim w Izraelu i krajach Europy Środkowo-Wschodniej. W 2000 r. założył Nanette Group, która była jednym z głównych akcjonariuszy Robyga. Jest absolwentem Szkoły Inżynierskiej Givaataim w Izraelu.