Katarzyna Steiner: SEGRO i dekady stabilnych dywidend

O sukcesie REIT-ów w Wielkiej Brytanii przesądziło m.in. zdjęcie ze spółek ryzyka zmian podatkowych i znajomość tego typu modelu przez międzynarodowy kapitał – tłumaczy Katarzyna Steiner, dyrektorka finansowa SEGRO na Europę kontynentalną.

Spółka SEGRO, magazynowy gigant rodem z Wielkiej Brytanii, powstała w 1920 r., w 1949 r. weszła na giełdę w Londynie, w 2017 r. przekształciła się w REIT. Być może i w Polsce doczekamy się REIT–ów. A jak ich wprowadzanie wyglądało w Wielkiej Brytanii? Jakie są fundamenty tego modelu?

Legislacja dotycząca REIT-ów została wprowadzona w 2007 r., co w tym pierwszym momencie oznaczało przekształcenie się największych podmiotów notowanych już wtedy na giełdzie – było ich w sumie dziewięć, w tym SEGRO. Dziś jesteśmy największym europejski REIT-em pod względem kapitalizacji (ponad 11 mld GBP – red.).

Cały koncept REIT-ów oparty był na założeniu, że będą to podmioty bardzo transparentne, notowane na giełdzie, ale również mające specyficzne traktowanie podatkowe. W ogólnym założeniu opodatkowanie przychodów następuje na poziomie akcjonariusza. Właściwie to był jeden z kluczowych elementów, bardzo atrakcyjnych, bo przede wszystkim umożliwiał na poziomie spółki ograniczenie aktywności związanej z tematami podatkowymi. Wiemy, jak prawo podatkowe może być zmienne. Planowanie budżetów, nakładów inwestycyjnych, zwrotów dla inwestorów musi być oparte na jakichś założeniach, jeżeli nie mamy stabilnego prawa podatkowego, to firmy wydają krocie na dostosowanie do potrzeb inwestorów, jak również spełnienie wszystkich założeń ustawowych i zastosowanie się do obowiązującego prawa podatkowego. Ale to nie była jedyna rzecz skłaniająca do konwersji w REIT. REIT-y to także koncept bardzo dobrze zrozumiany przez inwestorów, również zagranicznych. W innych krajach, w tym w USA, działały już w latach 60. Połączenie benefitu w postaci zwolnienia podatkowego na poziomie spółki z zainteresowaniem inwestorów odniosły sukces – nawet jeśli termin wprowadzenia REIT-ów przypadł tuż przed kryzysem i spadkami wartości nieruchomości.

Dziś w Londynie notowanych jest około 50 REIT-ów.

W co inwestują?

W najróżniejsze segmenty: jest sporo REIT-ów magazynowych, są firmy wyspecjalizowane w nieruchomościach komercyjnych w samym Londynie, wręcz w określonych dzielnicach, w ostatnim czasie duży sukces odniosły REIT-y inwestujące w magazyny samoobsługowe (self storage). Są też spółki inwestujące w prywatne akademiki, co pokazuje również ich funkcję społeczną. To pełen przekrój pomysłów na biznes nieruchomościowy – wszystko w ramach przepisów, w oparciu o najlepsze obiekty, zarządzane przez bardzo wysokiej klasy specjalistów, bardzo transparentne, bo podlegające audytowi i wycenom niezależnych organizacji, odpowiedzialne społecznie i środowiskowo.

Akcjonariat SEGRO jest bardzo rozdrobniony, żaden inwestor nie ma więcej niż 10 proc. To wynika z przepisów?

Tak, chciano w bardzo prosty sposób uregulować to, żeby REIT-y nie były wykorzystywane do optymalizacji podatkowej. Kwestia koncentracji różnie jest regulowana w różnych krajach, np. pięciu największych akcjonariuszy nie może posiadać więcej niż 50 proc. kapitału itp.

Zwolnienie podatkowe REIT-u warunkowane jest tym, że większość przychodów z najmu musi być wypłacana w postaci dywidendy. W Wielkiej Brytanii prawo mówi o 90 proc.

Jaką przeciętnie stopę dywidendy uzyskują akcjonariusze SEGRO?

REIT-y przede wszystkim mają wypłacać dywidendę regularnie, w bardzo długim terminie. W przypadku dobrze zarządzanych firm ta dywidenda powinna wzrastać. W ostatnim roku zwrot z dywidendy w SEGRO wynosił 3,5 proc., a w indeksie S&P 500 3–5 proc. przez ostatnie lata – przy czym nie wszystkie spółki wypłacają dywidendy. Patrząc krótkoterminowo, może nie wydajemy się atrakcyjni, ale pamiętajmy, że z założenia REIT-y to inwestycja długoterminowa, nastawiona na stabilne dywidendy. Jeśli ktoś kupił akcje SEGRO dziesięć lat temu, zwrot będzie mieć dużo wyższy, bo nominalnie dywidenda na akcję wzrosła przez ten okres. To bardzo istotny czynnik, który wpływa na całkowite zwroty z tego typu instrumentów.

Jakiego rodzaju podmioty macie w akcjonariacie?

Mamy inwestorów instytucjonalnych, jak fundusze emerytalne czy typu charity, które mają jeszcze dodatkowe benefity podatkowe. Mamy inwestorów także spoza Wielkiej Brytanii, właściwie z całego świata – to instytucje, które muszą długoterminowo alokować swój kapitał, by generować pewne i rosnące w czasie zwroty dla swoich beneficjentów, m.in. emerytów.

Można kupować nieruchomości do portfela albo je sobie budować. Jak regulowana jest działalność deweloperska REIT-ów w Wielkiej Brytanii?

SEGRO jest bardzo dużo organizacją i nominalnie może zajmować się bardzo dużymi inwestycjami deweloperskimi.

W przepisach brytyjskich uregulowane jest to tak, że 75 proc. całego portfela muszą stanowić nieruchomości, które generują przychody z czynszów. Część naszych aktywów to banki ziemi, aktywność deweloperska jest dla nas bardzo istotna i ona wpływa na nasze zwroty. Dzięki podnoszeniu kapitału czy korzystając z innych instrumentów finansowych generujemy środki, które inwestujemy w rozbudowę portfela. Ten portfel rośnie, zmienia się – również z tego powodu, że – tak jak wiele innych firm tego typu – chcemy prowadzić odpowiedzialną politykę inwestycyjną i lokować w produktach odpowiadających zmieniającym się wymogom środowiskowym.

Jak ocenia pani perspektywy rynku magazynowego?

Na pewno będzie stanowił nadal jedną z istotniejszych części całego rynku nieruchomości komercyjnych. Mówią o tym megatrendy: e-commerce będzie dalej rósł, będzie rosło znaczenie automatyzacji, będą potrzebne coraz nowocześniejsze i wyspecjalizowane centra logistyczne. Potrzebne też będą centra danych i serwerownie. To będzie się rozwijać na świecie, w tym w Polsce.