Jesteśmy gotowi wejść w nowy projekt

Projekt Siewierz Jeziorna, czyli budowa miasta od zera, dał nam doświadczenie i kompetencje, które chcemy wykorzystać przy kolejnych inwestycjach – mówi Robert Jacek Moritz, prezes spółki Alta.

Giełdowy indeks WIG-nieruchomości zrzesza deweloperów o bardzo różnym profilu. Wybijają się oczywiście ci masowo produkujący mieszkania czy nieruchomości komercyjne. Alta jest w grupie spółek „niszowych”, z jednym wyjątkiem w 2021 r. dywidendy nie widziano od ponad dekady, kurs jest w trendzie bocznym, płynność obrotu akcjami niewielka. Jaki jest wasz pomysł na bycie spółką giełdową?

Może nasza sytuacja wynika z tego, że nie każdy rozumie, czym się zajmujemy. Jesteśmy właścicielem 130-ha gruntów pod Siewierzem nad Jeziorem Przeczyckim, na granicy metropolii katowickiej, 20 minut autem od Spodka. Koordynujemy tam budowę miasta od zera, a wkrótce parku technologicznego. Jesteśmy twórcą masterplanu, odpowiadamy za uzbrojenie i infrastrukturę, sprzedajemy deweloperom działki pod zabudowę wielo- i jednorodzinną.

Kiedy w 2007 r. przedstawiałem koncepcję, wielu się uśmiechało, dziś mieszka tam już pół tysiąca rodzin, projekt dobrze się rozwija – i jesteśmy gotowi na podjęcie kolejnych wyzwań.

Interesują nas miastotwórcze projekty, choć już na mniejszą niż miasteczko Siewierz Jeziorna skalę, i realizowane z partnerami, a nie samodzielnie. Chcemy też inwestować w rozwiązania miejskie OZE. W tym kontekście obecność na giełdzie może być pomocna – by pozyskać kapitał.

Mając na uwadze to, co powiedziałem o dywidendzie i notowaniach – jak chcecie przyciągnąć inwestorów?

Będziemy zachęcać, ale chyba nie oczekuje pan, że będę tu teraz roztaczał wizje. Liczymy na inwestorów, którzy chcą uczestniczyć w czymś, co jest wyjątkowe i pozwoli zarobić bardzo przyzwoite pieniądze w dłuższym terminie.

Co do dywidendy, proszę pamiętać, że zarabiamy głównie na sprzedaży gruntów deweloperom. W ostatnim czasie rynek zwolnił, nie uruchamiano nowych projektów mieszkaniowych z powodu rosyjskiej inwazji na Ukrainę i kryzysu na rynku kredytów mieszkaniowych. Deweloperzy bardzo powoli wracają do aktywności. Spodziewamy się kolejnych transakcji na wiosnę 2024 r., więc szanse na dywidendę będą najwcześniej w 2025 r. O ile rynek rzeczywiście odbije w górę.

Jak widać, sprzedaż mieszkań idzie w górę, popyt na kredyty również. „Bezpieczny kredyt” jest jednak krytykowany, bo skupia się na podkręcaniu popytu, a po stronie podaży faktycznie jest słabo – nowych inwestycji przybywa powoli. Czy i co powinno zrobić państwo?

Na pewno konieczne jest uporządkowanie kwestii kredytów hipotecznych. Rolą państwa powinno być obniżenie ryzyka dla tych, którzy pożyczki zaciągają, co niekoniecznie znaczy obniżanie ceny.

Moja diagnoza jest taka, że mamy bardzo niedojrzały rynek mieszkaniowy, który jest wciąż głównie oparty na kryterium ceny. Klienci nie przywiązują wielkiej wagi do jakości przestrzeni miejskiej, do lokalizacji. Oczywiście, chcą mieszkać w aglomeracji, ale to, jak okolica wygląda, jest na końcu listy potrzeb. Tacy klienci, niedoświadczeni, bez pieniędzy na prawników, nie są partnerami dla deweloperów.

Powinniśmy mieć prawdziwe kredyty hipoteczne, jak w USA, gdzie stopa jest stała, a zabezpieczeniem jest wyłącznie nieruchomość. Wtedy banki byłyby aktywną stroną, byłyby zainteresowane tym, żeby mieszkanie było w stanie trzymać wartość i żeby było płynnym towarem. To są dwie najważniejsze rzeczy dla banku: płynność i trwałość wyceny. Trwałość wyceny wynika właśnie m.in. z tego, jak zorganizowana jest przestrzeń dookoła. Płynność zależy od tego, czy mieszkanie zachowuje pewne standardy. W krajach bardziej rozwiniętych wchodzi się do wykończonego mieszkania: ze zrobioną kuchnią i łazienką. Prace wykończeniowe kosztują bowiem majątek, a poza tym bank nie pozwoli na modyfikacje. Konkuruje się głównie rozkładem mieszkań.

U nas kupuje się stan deweloperski i zaczyna od przestawiania ścian działowych i kombinowania z wykończeniem. Ale to się skończy, bo takie usługi będą coraz droższe.

Na jakim etapie jest projekt Siewierz Jeziorna?

Stawianie pierwszych budynków ruszyło w 2013 r., w tej chwili mamy blisko pół tysiąca gotowych mieszkań i domów, 200 w budowie i 600 z pozwoleniem na budowę. Mamy ponad 1 tys. mieszkańców, a docelowo ma to być 15 tys. – to projekt naprawdę długoterminowy.

Wiemy, że mieszkania we współpracy z wami buduje Grupa Murapol. Z iloma firmami teraz współpracujecie? Jak wygląda model współpracy?

Sprzedajemy deweloperom uzbrojone działki, sami odpowiadamy za budowę infrastruktury: sieci kanalizacyjne, wodociągowe, energetyczne i gazowe. Budujemy ulice, parki, zarządzamy terenami wspólnymi.

Przed każdą transakcją uzgadniamy z deweloperami, co powstanie na działkach. Przyjęliśmy zasady zrównoważonego rozwoju miasteczka, mamy wytyczne m.in. odnośnie do kolorystyki fasad itd.

Pierwsze uzgodnienia bywały trudne, ale po jakimś czasie deweloperzy zobaczyli, że to dla nich atut, że to wspomaga sprzedaż. Mogę powiedzieć, że głównymi sprzedawcami mieszkań są nasi mieszkańcy, którzy zapraszają znajomych, przyjaciół. Nie kładziemy jakiegoś wielkiego nacisku na akcje marketingowe. Oczywiście, nie wszystkim ludziom odpowiada takie podejście i kilka rodzin się wyprowadziło, ale trudno jest tworzyć coś, co będzie odpowiadać każdemu.

Poza Murapolem naszym partnerem jest spółka Millennium Inwestycje odpowiedzialna m.in. za duży projekt miastotwórczy Bażantowo w Katowicach. Współpracujemy z sześcioma deweloperami.

Miasteczko Siewierz Jeziorna to nie enklawa, to ma być żywe i zróżnicowane miasto. Dlatego mamy tu zabudowę wielorodzinną, jednorodzinną szeregową i wolnostojące domy czy wille. W każdym z tych segmentów jest zróżnicowana oferta cenowa.

Co z infrastrukturą – bo miasteczko lokowane jest w szczerym polu.

Funkcjonują już prywatne żłobek i przedszkole, w trakcie budowy jest centrum medyczne. W masterplanie jest miejsce na szkołę, centrum handlowe i centrum aktywności seniorów. Jesteśmy w bliskim sąsiedztwie miast aglomeracji katowickiej, nie musimy mieć teatru czy filharmonii.

Komunikacja oparta jest na samochodach – kupujący tu mieszkania i domy mają tego świadomość, ale jest połączenie autobusowe z Siewierzem, a od grudnia z Siewierza będzie jeździł pociąg do Katowic.

Na jakim etapie jest utworzenie parku technologicznego i czy nie będzie to ognisko sporów z mieszkańcami miasteczka?

Mamy już zawartą umowę z Katowicką Specjalną Strefą Ekonomiczną. Na terenie parku powstaną laboratoria, będą tam działać małe i średnie firmy. Nie planujemy tam logistyki, dlatego park nie będzie uciążliwy. Przeciwnie, będzie dodatkową wartością – będą to nowe miejsca pracy.

Zarówno my, jak i władze SSE rozmawiają z potencjalnymi inwestorami, ale trzeba mieć świadomość, że to nie są rzeczy, które się dzieją z dnia na dzień. Najważniejsze, że rozstrzygnęliśmy kwestię zaopatrzenia parku w energię: Tauron ciągnie do nas dwie linie średniego napięcia. To stworzy możliwość lokowania tu centrów danych, szczególnie że miasteczko będzie mogło odbierać ciepło.

Wspominał pan o chęci rozpoczęcia nowych projektów. Jakieś szczegóły? Czy to mają być przedsięwzięcia mixed use w rodzaju Konesera, Towarowej 22 czy wspomnianego Bażantowa – czyli zagospodarowywanie dużych terenów w miastach?

Bardzo aktywnie szukamy możliwości, mamy na oku dwa potencjalne projekty. Interesują nas przedsięwzięcia wielofunkcyjne: mieszkania, biura, usługi publiczne, i chcemy to robić w naszym stylu, czyli zabudowa raczej niższa niż wyższa, wąskie ulice współdzielone przez pieszych, rowerzystów i samochody.

W roli partnerów widzimy przede wszystkim samorządy z jasnymi celami, a z drugiej strony deweloperów wyspecjalizowanych w poszczególnych typach zabudowy oraz partnerów kapitałowych. Naszą rolę widzimy jako master dewelopera, zarządzającego, koordynatora takiego projektu miejskiego.

O projektach mixed use mówiliśmy, zanim były one modne. W ostatnich latach powstały pierwsze realizacje tej idei – deweloperzy, którzy dysponują dużo większymi funduszami od nas, idą w tym kierunku. W związku z tym rynek się dla nas otwiera – mamy wiedzę i doświadczenie, którymi mało kto dysponuje. Wiemy, jak każda decyzja podjęta jeszcze na etapie planowania potem wpłynie na miasto. Uważam, że nasz czas przyszedł.

A czym są rozwiązania miejskie OZE?

We współpracy z koncernem E.ON będziemy analizować możliwości uzyskania przez miasteczko Siewierz Jeziorna jak najwyższej samowystarczalności energetycznej przy jak najniższej emisji CO2. Przygotowaliśmy wstępne studium i oszacowaliśmy, że przy zaangażowaniu lokalnej społeczności można dojść do tego, że ponad 70 proc. energii będzie wytwarzane lokalnie, z różnych źródeł, m.in. fotowoltaiki, systemów odzyskiwania ciepła i zimna itd.

Owszem, wspólnoty mieszkaniowe stawiają panele na dachach, ale trudno nazwać to kompleksową inwestycją w OZE – to wszystko mikroskala. Tymczasem chodzi o zintegrowanie wielu różnych źródeł OZE i wykorzystanie ich do zaopatrzenia większego obszaru. To jest przyszłością i na razie nikt się tym nie zajmuje. Tu widzimy szanse dla nas.

Robert Jacek Moritz jest prezesem giełdowej spółki Alta od 2005 r. Firma przeszła transformację, wychodząc z branży transportowej, i od 2007 r. specjalizuje się w rewitalizacji oraz planowaniu przestrzennym obszarów miejskich. Sam Robert Moritz jest absolwentem Instytutu Transportu Politechniki Warszawskiej, w latach 90. kierował firmą kurierską i firmą spedycyjną, ale skoncentrował się na rynku nieruchomości. Jest pionierem projektowania w duchu „nowego urbanizmu” – tak powstaje Miasteczko Siewierz Jeziorna. Jest założycielem think tanku City Sense, który zajmuje się miastami we wszystkich aspektach: od architektury, urbanistyki przez infrastrukturę, edukację, po elementy życia codziennego, na które one wpływają.