Czy flipper zacznie termomodernizować

Flippy mają dziś sens, jeśli uda się kupić mieszkanie sporo poniżej rynkowej wartości. W ścisłych centrach miast lokale do generalnego remontu osiągają czasem zawrotne ceny.

Nadchodzi fala termomodernizacji. Remonty nieruchomości wymuszą unijne dyrektywy. Budynki będą podzielone na klasy energetyczne – jak sprzęt AGD. Zapotrzebowanie nieruchomości na energię określa świadectwo energetyczne. Na polskim rynku sprzedaży i wynajmu takie paszporty będą obowiązkowe od 28 kwietnia.

Czy to szansa dla flipperów, czyli inwestujących w mieszkania do remontu, by je sprzedać z zyskiem po modernizacji? Warto kupić słaby energetycznie lokal, podnieść jego klasę i wystawić na sprzedaż?

Krzysztof Kabaj, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), uważa, że moda na termomodernizację nie wpłynie znacząco na zachowania flipperów.

– Jeżeli w lokalu są do wymiany okna, inwestor i tak je wymieni. Nie ma on jednak wpływu na ocieplenie czy remont dachu wielorodzinnego budynku. Takie modernizacje leżą w gestii wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni – tłumaczy. – Flipper kupuje nieruchomość, remontuje i sprzedaje. Nie analizuje, czy budynek zostanie ocieplony w dalszej perspektywie.

Ograniczony budżet

Ekspert PFRN wyjaśnia, że flippowaniu podlegają głównie mieszkania. – Zarobkowa modernizacja domów to dużo mniejsza skala. Po pierwsze – wymagają one większych nakładów inwestycyjnych, po drugie – zainteresowanie domami jest mniejsze – mówi Krzysztof Kabaj. – Nie oznacza to, że na rynku domów nie ma „flipperskich” transakcji.

Pytany o „flippy do termomodernizacji” Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, ocenia, że to niekoniecznie „interesujący kierunek”. – Obserwując kilku deweloperów, którzy próbowali sprzedawać energooszczędne mieszkania i domy z pompami ciepła, rekuperacją czy innymi elementami obniżającymi koszty eksploatacji, widać, że nie odnieśli sukcesu – mówi. – Kupujący mają przeważnie ograniczony budżet. Nie zapłacą więcej komuś, kto sporo zainwestuje w nowoczesne rozwiązania. Klient kupi taniej, a jak się trochę „odkuje”, to wtedy będzie myślał, jak tę swoją nieruchomość zmodernizować, by była energooszczędna.

Także Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property uważa, że energetyczna klasa budynku nie jest dla klientów głównym kryterium zakupu. – Aby zarobić na flippie, przy którym zostanie wykonana termomodernizacja budynku, cena nieruchomości musi być bardzo okazyjna – podkreśla.

Taka inwestycja jest warta rozważenia według Kamila Nowaka z krakowskiego oddziału Power Invest. – Wszystko zależy jednak od ceny, adresu mieszkania i jeszcze kilku czynników – zaznacza.

Adres może mieć kluczowe znaczenie. – W ścisłych centrach dużych miast nieruchomości do generalnego remontu osiągają niekiedy zawrotne ceny – mówi Krzysztof Kabaj. – Przykładowo za mieszkanie do generalnego remontu w okolicach krakowskiego rynku trzeba niejednokrotnie dać cztery, pięć razy więcej w przeliczeniu na metr niż za lokal po generalnym remoncie, ale poza ścisłym centrum – zauważa ekspert PFRN. – Prawidłowość jest taka: im flipper więcej „włoży” w inwestycję, tym więcej „wyciągnie”. Na flippowanie drogich nieruchomości może sobie jednak pozwolić tylko niewielka część społeczeństwa, ta, która operuje dużymi środkami.

Okazje za gotówkę

Ekspert PFRN szacuje, że na jednym mieszkaniu flipper może zarobić od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych.

A Kamil Nowak uważa, że flippy na rynku wtórnym mają dziś sens, jeśli uda się kupić mieszkanie sporo poniżej rynkowej wartości. Jak tłumaczy, wielu klientów kupujących zmodernizowane przez flipperów nieruchomości wypadło z rynku ze względu na trudno dostępne kredyty. – Na lokal w atrakcyjnej cenie kupiec zawsze się jednak znajdzie – zapewnia. I dodaje, że w ofercie jest dość dużo mieszkań do remontu. – Ceny są często przeszacowane, dlatego właściciele nie mogą lokali sprzedać. Atrakcyjnie wyceniane mieszkania – zwłaszcza kawalerki i dwa pokoje – sprzedają się nawet w kilka dni – mówi Kamil Nowak. Takie nieruchomości są często kupowane za gotówkę.

Zdaniem Pawła Grabowskiego o okazję jest dziś łatwiej niż przed rokiem. – Zdecydowanie mniejsza liczba kupujących wpłynęła na obniżki cen i większą skłonność właścicieli nieruchomości do negocjacji – mówi pośrednik BIG Property. – Oferta mieszkań i domów do generalnego remontu jest stała. Biorąc jednak pod uwagę zmieniające się trendy i style, wielu kupujących często kwalifikuje do remontu również nieruchomości młodsze niż dziesięcioletnie – zauważa.

Grabowski szacuje, że położone w blokach mieszkania do generalnego remontu są tańsze średnio o ok. 20 proc. – W przypadku domów odchylenia od średniej mogą sięgać nawet 40 proc. ze względu stan techniczny budynku, a nie tylko samego wnętrza – wyjaśnia. Zaznacza, że większą wartość niż mury ma czasem sama działka, zwłaszcza gdy dom jest położony w centrum. – Skala nakładów na remont jest bardzo zróżnicowana w zależności od zakresu prac i użytych materiałów budowlanych – tłumaczy Paweł Grabowski. – W wariancie minimum może to być łącznie kilka–kilkanaście tys. złotych (odświeżenie, pomalowanie mieszkania). Generalny remont mieszkania czy domu może jednak pochłonąć nawet kilka tysięcy na jeden metr kwadratowy – zauważa pośrednik z BIG Property.

Z szacunków Aleksandra Skirmuntta wynika, że na wyremontowanie mkw. nieruchomości w średnim standardzie trzeba mieć ok. 2 tys. zł. – A potem – sky is the limit – mówi ekspert Maxon Nieruchomości.

Opłacalność inwestycji

Zdaniem Aleksandra Skirmuntta czas dla filpperów nie jest wcale dobry. – Trzeba pamiętać, jak ten biznes wygląda od strony finansowej. Flipper musi kupić mieszkanie, co wymaga sporego nakładu, potem musi zainwestować w remont, a więc „zamrozić” spory kapitał – mówi Aleksander Skirmuntt. – Zarabia, jak sprzedaje. Tymczasem ze względu na brak kredytów chętnych na mieszkania jest niewielu, ceny spadają. Do tego dochodzi jeszcze jedna kwestia. Flipperzy często sprzedawali mieszkania inwestorom, którzy kupowali lokale na wynajem. Tacy inwestorzy woleli kupić gotowy lokal, nawet drożej. Dziś czekają, szukają okazji, chcą kupić tanio, a i remontu już się tak nie boją, bo wolnych ekip jest więcej, a ceny materiałów wykończeniowych spadają.

Z kolei Krzysztof Kabaj uważa, że nie ma złego i dobrego czasu na flippowaniwe. – Jeżeli cena nieruchomości jest dla inwestora atrakcyjna, to w ogólnym rozrachunku wyjdzie na plus – mówi ekspert PFRN. – O flipperach krążą już legendy: że mają utworzone parametry w arkuszu kalkulacyjnym i po wpisaniu odpowiednich wartości pojawia się kolor. Zielony: inwestycja jest opłacalna, czerwony – nie jest. Stan nieruchomości nie przesądza jednak o opłacalności inwestycji: lokale do generalnego remontu niejednokrotnie kosztują w ogólnym rozrachunku tyle, co te, które zakwalifikowalibyśmy „do odświeżenia”. Przykładowo – wymiana instalacji wiąże się ze skuwaniem ścian, więc bez znaczenia dla flippera jest fakt, że są one w stosunkowo dobrym stanie, jeżeli w środku znajdują się kable wymagające wymiany.

Skala nakładów na remont mieszkania jest bardzo zróżnicowana w zależności od zakresu prac i użytych materiałów budowlanych. Sky is the limit – mówią eksperci. Fot. Dariusz Jarzabek/shutterstock

Dariusz Jarzabek