Kuba Karliński: W tym roku mieszkania mogą dalej drożeć

- Nieruchomości to zawsze dobry obszar inwestycyjny - mówił Kuba Karliński, założyciel i członek zarządu firmy dewelopersko-inwestycyjnej Magmillon, autor książki "Zarabiajmy na nieruchomościach", w #PROSTOzPARKIETU. Rozmowę przeprowadził Dariusz Wieczorek

„W Polsce istnieje jeszcze przestrzeń do obniżki stóp procentowych" – powiedział w środę szef Narodowego Banku Polskiego i Rady Polityki Pieniężnej Adam Glapiński. To chyba dobra informacja dla rynku nieruchomości – inwestorów, deweloperów, nabywców mieszkań?

Kuba Karliński: Wszelkie sygnały płynące na rynek, które zwiększają poczucie spokoju i zmniejszają poczucie ryzyka wpływają pozytywnie na planowanie, jednak każdy deweloper planuje w oparciu o fakty. Zapowiedź to jeszcze nie obniżka. Taka zapowiedź buduje pewne oczekiwania, ale czy one zostaną zrealizowane – zobaczymy, nie wiadomo dokładnie kiedy.

Niemniej oceniam ten sygnał w sumie pozytywnie. Trzeba pamiętać, że na kalkulację wszelkiego rodzaju projektów inwestycji wpływają koszty kredytów. Z jednej strony słyszymy, że jest przestrzeń do obniżki stóp, z drugiej mignęła mi informacja krytycznie oceniająca wprowadzenie podatku bankowego, który z kolei podniósł koszty wszystkich produktów finansowych – tych, które miały relatywnie niższą marżę, m.in. kredyty hipoteczne. Droższe niż kilka lat temu są również kredyty deweloperskie.

Podsumowując, jeśli są perspektywy obniżenia kosztów finansowania, to jest to dobra informacja.

A jak niskie stopy procentowe i ewentualna ich obniżką mogą przełożyć się na ceny mieszkań?

Czy niższe stopy mogą wpłynąć na obniżenie cen lokali? Raczej takiego przełożenia bym się nie spodziewał. Większy wpływ na cenę lokali ma stosunek podaży i popytu.

W zeszłym roku padły kolejne rekordy cen mieszkań w większych miejscowościach, z drugiej strony zmniejszyła się liczba sprzedanych lokali. Spadła też liczba uzyskiwanych pozwoleń na budowę – oczywiście lokali w budowie jest cały czas dużo ale tendencja zwyżkowa przyhamowała.

W zeszłym roku ceny mieszkań wzrosły o średnio kilkanaście procent. Czego możemy się spodziewać w tym roku?

Z jednej strony, spodziewałbym się raczej kontynuacji trendu – raczej nie tego, by wzrost cen przyspieszył. Spodziewałbym się delikatnego wzrostu w tych miastach, które zanotowały swój szczyt w zeszłym roku. Z drugiej strony w mniejszych miejscowościach, w których dynamika wystartowała niejako później, widać że deweloperzy w dalszym ciągu są bardzo aktywni i tam więcej się buduje. Tam spodziewałbym się więc większego wzrostu cen niż w największych aglomeracjach.

Koszty produkcji mieszkań na przestrzeni 1,5 roku bardzo mocno wzrosły. W dalszym ciągu obserwujemy kłopoty firm ze znalezieniem fachowców, a inwestycji infrastrukturalnych finansowanych z funduszy unijnych, które angażują zasoby, jest wciąż dużo. To może się przełożyć na wyższe ceny.

Niskie stopy procentowe powodowały, że duży strumień pieniędzy popłynął z lokat na rynek mieszkań na wynajem. Rósł popyt, rosły ceny. Czy dziś opłaca się jeszcze nabywać lokal na wynajem?

To zależy gdzie i jakie mieszkanie. Rynek wygląda inaczej w aglomeracjach, inaczej w mniejszych miejscowościach. Inna jest sytuacja w przypadku kawalerek, inna w przypadku większych mieszkań. Generalnie każdy sam musi ocenić. W Warszawie mówimy o średniej stopie zwrotu z mieszkania na wynajem rzędu 4–5 proc. w skali roku. Jeśli kupimy drogo mieszkanie, to ciężko potem uzyskać taki czynsz, by faktycznie taką rentowność uzyskać. Jeśli kupi się lokal w dobrym miejscu, dobry jakościowo – to się na tym raczej nie straci.

Jeśli słyszymy, że jedni, drudzy znajomi właśnie kupili mieszkanie na wynajem – czy nie powinien być to sygnał że zbliżamy się do kresu boomu? A może pójść tym śladem – albo poszukać innego produktu z ekspozycją na rynek nieruchomości?

Jeśli chodzi o zagospodarowanie wolnych kwot rzędu kilkuset tysięcy, nieruchomości zawsze według mnie są dobrym obszarem poszukiwania inwestycji. Lokaty nawet nie bronią się przed inflacją. Z drugiej strony, jeśli taksówkarz mówi, w co opłaca się inwestować, to jest to właśnie moment na wychodzenie z tego obszaru. Proste, automatyczne podążanie za tłumem, kupowanie byle jakiego lokalu na wynajem – to się nie sprawdzi.

Mając kilkaset tysięcy złotych w nieruchomości można inwestować na wiele różnych sposobów. To mogą być lokale usługowe, projekty deweloperskie, grunty. Koniecznie trzeba wiedzieć o możliwościach, ale i czynnikach ryzyka, mieć dobre rozeznanie.

Na rynek najmu wchodzą inwestorzy instytucjonalni. Czy to zagrożenie dla inwestorów indywidualnych?

W pewnym sensie tacy inwestorzy są zagrożeniem, szczególnie w dużych miastach, gdzie duzi gracze kupują nie kilka mieszkań, tylko całe pakiety czy wręcz budynki. Najemcy mogą być skłonni korzystać z oferty takich firm, bo to dla nich będzie bardziej komfortowe, domyślam się że będą w stanie zaakceptować bardziej restrykcyjne umowy i wyższe czynsze. Ale najem od osób prywatnych nie zginie, bo jest liczna grupa najemców, którzy nie będą spełniali warunków wynajmu instytucjonalnego, lub nie akceptująca stawek i zasad.

Najem instytucjonalny wprowadza też na cały rynek wyższe standardy, podniesienie poziomu.

Magmillon zrealizował kilka ciekawych projektów. Czy nie myśleliście o wejściu na rynek publiczny – plasując obligacje lub akcje?

Swego czasu myśleliśmy o źródłach finansowania i świadomie podjęliśmy decyzję, że z papierami wartościowymi na rynek publiczny nie będziemy wchodzić, przynajmniej nie na tym etapie. Przy naszej, cały czas średniej, skali działalności, elastyczniej możemy funkcjonować w oparciu o spółki celowe. Posiłkujemy się kapitałem od inwestorów, ale nasi inwestorzy kupują udziały w konkretnych projektach.

Kim są wasi inwestorzy?

Dotychczas realizowaliśmy projekty głównie z inwestorami indywidualnymi, gdzie kwota wejścia zaczynała się od 100 tys. zł, była to inwestycja w celową spółkę komandytową. Teraz pracujemy nad większymi projektami deweloperskimi, wymagającymi większego kapitału i powoli przechodzimy do współpracy z inwestorami posiadającymi większe środki. Optymalnie chcielibyśmy pozyskiwać jednego, dwóch, maksymalnie trzech – a nie kilkudziesięciu.

Jakie są stopy zwrotu z waszych inwestycji?

Staramy się, by było to przynajmniej 10 proc. rocznie po uwzględnieniu wszystkich kosztów i naszego udziału w zysku (na nas przypada 25 proc., reszta do podziału między inwestorów). Wszystko jednak zależy od projektu i sytuacji rynkowej. W przypadku remontu zabytkowej kamienicy na warszawskiej starej Pradze, szacowaliśmy stopę zwrotu na 20–30 proc. w skali całego projektu, czyli 3,5–4 lat. Dziś wiem, że stopa będzie nieco niższa, z powodu wzrostu kosztów wykonawstwa i materiałów.

Z kolei w przypadku remontu i rozbudowy kamienicy na Pradze Południe, budynek jest już gotowy, tu stopę szacujemy na 30 proc. w nieco krótszym czasie.