Zakładamy lekki wzrost cen mieszkań w 2020 r.

Gościem Adama Roguskiego był Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator.

W DM Navigator przyglądacie  się deweloperom notowanym na Catalyst i rynkowi mieszkaniowemu. Ceny lokali rosną, a sprzedaż wcale się nie zmniejsza, przeciwnie – IV kwartał okazał się najlepszy w całym zeszłym roku. Z drugiej strony wszyscy szukają bańki – nawet podobno rząd się zastanawia, czy nie schłodzić rynku, regulacyjnie przykręcając kurek z kredytami hipotecznymi – tak jakby to nie gotówka napędzała popyt na mieszkania. Jaki jest wasz scenariusz na 2020 r.?

O bańce mówi się od trzech lat, wszyscy się zastanawiają, kiedy dobra passa na rynku się skończy i końca nie widać. Byłbym daleki od nazywania obecnej sytuacji bańką. Popatrzmy na kilka elementów. W szczycie poprzedniej hossy, w 2007 r., za średnią pensję brutto można było kupić 0,44 mkw. mieszkania, a dziś to około 0,65 mkw. Siła nabywcza urosła mocniej niż ceny nieruchomości.

Przez długi czas ceny mieszkań były w miarę stabilne przy rosnących płacach, sytuacja zmieniła się w latach 2017–2018, kiedy mocno wzrosły ceny wykonawstwa, kiedy mocno drożały grunty. Oczywiście deweloperzy na tyle, na ile są w stanie, przerzucają koszty na klientów.

Co musiałoby się wydarzyć, by wzrost cen mógł wyhamować lub by doszło do korekty?

Koszty wykonawstwa się ustabilizowały, ale nie widać czynników, dla których miałyby spadać. Rząd zapowiedział wzrost pensji minimalnej do dosyć drastycznych poziomów. Wzrost pensji minimalnej będzie się przekładać na oczekiwania pracowników na wyższych szczeblach. Rosnące płace to dalszy wzrost siły nabywczej społeczeństwa. Pamiętajmy, że zasób gruntów jest coraz bardziej ograniczony.

Popyt generowany jest w większości przez ludzi kupujących mieszkania na własne potrzeby, a nie spekulacyjnie – jako gra na wzrost wartości. Mamy strukturalny deficyt lokali. Oczywiście inwestorzy też mają znaczny udział w zakupach, sprzyjają temu rekordowo niskie stopy procentowe. Na razie sygnały z RPP są takie, że stopy nie będą rosnąć, ale zobaczymy, jak będzie się zachowywać inflacja.

Tak więc chyba tylko kryzys spowodowany czynnikami zewnętrznymi mógłby doprowadzić do istotnej korekty cen, ale my go nie zakładamy w scenariuszu. Zakładamy dalszy lekki wzrost cen, co nie powinno być hamulcem dla osób kupujących mieszkania dla siebie.

Lekki wzrost, czyli jaki?

W 2019 r. w niektórych miastach ceny urosły dwucyfrowo, aż takiego tempa nie zakładamy, ale podwyżki rzędu 5 proc. są jak najbardziej osiągalne.

Czy duży popyt inwestorów, którzy kupują mieszkania wobec braku lepszych możliwości w miarę bezpiecznego ulokowania kapitału, można uznać za czynnik ryzyka?

Inwestorzy kupują mieszkania najczęściej za gotówkę. Jeśli okazałoby się, że zwrot z najmu będzie niższy, to nie spodziewałbym się masowego wycofywania się z inwestycji, wyprzedaży tych mieszkań. Zakładałbym raczej, że nabywcy pogodziliby się z tym, że zwrot będzie mniejszy od zakładanego.

Lokaty bankowe mają mizerne oprocentowanie, obligacje skarbowe niewiele lepsze, dlatego wolna gotówka płynie na rynek mieszkań. A czy zakup obligacji dewelopera to dobry pomysł inwestycyjny? Jakie tu jest ryzyko?

Deweloperzy rzadko kiedy emitują obligacje dla inwestorów detalicznych, papiery obejmowane przez inwestorów instytucjonalnych można kupić na rynku wtórnym, na Catalyst. Czy zakup to dobry pomysł? To zależy od profilu ryzyka. Jeśli ktoś uważa, że to alternatywa wobec lokaty, to absolutnie jest to produkt dla niego. Jeśli ktoś jest w stanie akceptować wyższe ryzyko, to jak najbardziej. W szczególności relatywnie bezpieczniejsze wydają się obligacje o krótkim tenorze – możemy wybrać papiery zapadające np. za rok, wówczas zachowanie dewelopera i jego sytuacja finansowa są bardziej przewidywalne, łatwiej wyczuć, co może się dziać na rynku mieszkaniowym.

Jeśli myślimy o dłuższej perspektywie, dużo więcej czynników trzeba wziąć pod uwagę, a dostęp do odpowiednich informacji może być utrudniony.  Jaki jest standing finansowy dewelopera, poziom zadłużenia. Czy spółka nie ma do wykupienia innych serii obligacji, wcześniej. Jaka jest jakość realizowanych projektów – lokalizacja, pozwolenia administracyjne. Jaka jest wielkość i jakość banku ziemi – czy działki mogą być szybko wykorzystane. Warto zobaczyć, jakie są kowenanty, warunki emisji.

Deweloperzy mieszkaniowi są jednym z filarów Catalyst, emitują dług na zakup ziemi, bo banki raczej udzielają kredytów budowlanych. Czy po aferze GetBack i innych deweloperzy mają problem z pozyskiwaniem kapitału? Zwłaszcza że do wykupu w tym roku spółki mają papiery za około 800 mln zł, a w przyszłym prawie 1,3 mld zł.

Obecnie sytuacja zdecydowanie się poprawiła, rynek był mocno poturbowany po aferach GetBacku czy KNF, w IV kwartale ub.r. nastąpiło spore ożywienie. Kolejne spółki zapowiadają emisje. Przyczyną poprawy są napływy do funduszy inwestujących w obligacje korporacyjne. Nastroje inwestorów się poprawiają, a rynek deweloperski od lat jest bardzo mocny.

Jesteśmy pozytywnie nastawieni, w tym roku nie powinno być problemów z wykupem czy rolowaniem obligacji, w przyszłym też. Chyba że zdarzy się nowy wstrząs na rynku obligacji. Problemem jest trochę to, że „kisimy się" we własnym sosie i brakuje świeżej krwi, nowych deweloperów. Niestety, często inwestorzy instytucjonalni są zamknięci na małe podmioty. Myślę, że otwarcie nastąpi, jeśli pieniądze będą dalej napływać do funduszy obligacji.

A czy deweloperzy muszą oferować lepsze warunki, by uplasować papiery?

Warunki są cały czas gorsze – z punktu widzenia emitentów – niż przed aferą GetBack, ale nie jakoś drastycznie. Wraz z napływem środków do funduszy obligacji sytuacja pewnie będzie się zmieniać, ale trudno ocenić, czy wrócimy do wskaźników przed aferą.

Jak oprocentowane są papiery deweloperów z Catalyst?

Nie da się uśrednić, wiele zależy od jakości dewelopera, rozpoznawalności, perspektyw, jak i okresu do wykupu. Są tacy jak Dom Development, którzy za pięcioletnie papiery płacą WIBOR6M plus 1,5 proc. Ale są spółki, które muszą dać ponad 4 czy 5 proc. marży.

Z danych KDPW wynika, że spora grupa deweloperów poza Catalyst plasuje emisje z oprocentowaniem stałym rzędu kilkunastu procent...

To na pewno propozycja dla inwestorów o zupełnie innym profilu ryzyka, na pewno nie dla przeciętnego inwestora indywidualnego. Wysokie oprocentowanie odzwierciedla ryzyko, jakie podejmują profesjonalni inwestorzy. Takie emisje często służą do zebrania wkładu własnego, spłata obligacji następuje z jednego czy dwóch projektów.