Deweloperzy komercyjni będą mieć pełne ręce roboty

ESG będzie pełnić rolę kompasu, stawiać wyzwania, ale i dawać korzyści. Biura nie odejdą do lamusa. Magazyny będą dalej szybko rosnąć. O trendach na rynku nieruchomości komercyjnym w 2022 r. mówią doradcy.

Za nami kilka kwartałów życia w cieniu globalnej pandemii – dla niektórych części rynku nieruchomości komercyjnych to katalizator, dla innych wielkie zmiany i wyzwania. Jakie trendy, zdaniem ekspertów, będą dominować w 2022 r.?

Zielone priorytety

Najczęściej wskazywany jest zrównoważony rozwój, czyli ESG (środowisko, społeczeństwo, ład korporacyjny). Strategie ESG czy zobowiązania do uzyskania zerowej emisyjności przyjęli ostatnio tacy gracze, jak Cavatina, HB Reavis, Immofinanz, ale i doradcy – jak JLL, Savills czy AXI Immo.

– W wyniku taksonomii Unii Europejskiej oraz wejścia w życie dyrektywy CSRD na rynku nieruchomości rośnie znaczenie ESG, co już wkrótce będzie miało realne przełożenie na kształt branży i poszczególne budynki – mówi Tomasz Buras, szef Savills Poland. – ESG to nie tylko troska o środowisko, ale również o człowieka. Chcący się wyróżnić deweloperzy magazynowi, po etapie inwestowania w energooszczędność, zaczną też stawiać na aspekt ludzki. Na rynku biurowym różnice pomiędzy budynkami, które spełniają wysokie standardy, w tym wytyczne ESG, a tymi, których właściciele przegapią okres zmian, staną się coraz bardziej widoczne – dodaje.

Choć mowa o aspektach niefinansowych, ESG ma wymiar jak najbardziej przeliczalny na pieniądze. Przykładem niech będzie GTC – deweloper w tym roku pozyskał 500 mln euro z emisji tzw. zielonych obligacji (wpływy można wykorzystać do inwestycji związanych wyłącznie z certyfikowanymi budynkami). Pieniądze ze sprzedaży niezabezpieczonych obligacji pozwoliły na zamianę długu bankowego, gdzie zastawem były nieruchomości.

Dominika Jędrak, dyrektor działu doradztwa i badań rynku w Colliers, mówi, że zrównoważony rozwój i ESG to trend, który coraz bardziej zyskuje na znaczeniu w oczach inwestorów, właścicieli budynków i najemców. – Najnowszy raport Colliers „Global Investor Outlook 2022" pokazuje, że trzech na czterech inwestorów uwzględnia czynniki środowiskowe w swoich strategiach. To dążenie do inwestowania w sposób przemyślany jest zarówno sposobem na zabezpieczenie swoich aktywów na przyszłość, jak i odpowiedzią na rosnącą presję ze strony interesariuszy i społeczeństwa, którzy wymagają reakcji na kryzys klimatyczny. O rosnącym znaczeniu czynników środowiskowych świadczy m.in. duża popularność certyfikatów czy rosnące zainteresowanie firm tzw. zielonymi obligacjami, czyli zrównoważonymi instrumentami finansowania. Coraz więcej właścicieli nieruchomości zaczyna również publikować raporty niefinansowe, by pokazać wpływ swoich budynków na środowisko – mówi Jędrak.

– Zrównoważony rozwój wpływa także na planowanie urbanistyczne i to, w jaki sposób wpisują się w niego nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe – mówi Mateusz Bonca, prezes JLL w Polsce. – Dostrzegają to zarówno inwestorzy, jak i władze miast oraz organizacje społeczne. Dlatego tak ważna jest współpraca z każdą jednostką odpowiedzialną za projektowanie przestrzeni. Ponadto widzimy, że planowanie budynków użytkowych musi być dostosowywane do potrzeb starzejącego się społeczeństwa, ograniczeń fizycznych lub wyzwań związanych z poczuciem przynależności i różnorodnością – dodaje.

Biura po nowemu

Eksperci spodziewają się dalszego dostosowywania się branży biurowej do nowej rzeczywistości.

– Ze względu na zmianę modelu pracy i trybu korzystania z biur pracodawcy poszukują sposobów, by zachęcić zespoły do spotkań i rezygnacji z pracy zdalnej, która jest wygodniejsza dla wielu pracowników – mówi Mateusz Strzelecki, partner w Walter Herz. – Z punktu widzenia pracodawców home office niesie ze sobą zacieranie się dobrych relacji, które budowano w firmach, utrudnienia w zarządzaniu ludźmi oraz większą rotację pracowników. Żeby stać się atrakcyjnym środowiskiem pracy, biura zmieniają swój charakter. Ich przestrzeń coraz bardziej zaczyna przypominać dom: ewoluują w stronę powierzchni kreatywnych, socjalizujących pracowników i zabezpieczających ich kooperację, co wiąże się ze zmianą wielkości i aranżacją – dodaje.

Ekspert zaznacza, że dzięki pracy hybrydowej i modelowi dzielonych biurek biura stają się bardziej kompaktowe, a zaoszczędzone w ten sposób pieniądze firmy będą reinwestowały w najem nowocześniejszych powierzchni o wyższym standardzie, w bardziej centralnych lokalizacjach czy niebanalnych obiektach. To ważne, bo atrakcyjne biuro wciąż ma pełnić rolę narzędzia konkurowania o pracowników.

Dominika Jędrak podkreśla, że wprowadzenie hybrydowego modelu pracy oznacza dla firm potrzebę zaplanowania docelowego kształtu biura i takiego przemodelowania przestrzeni, by była ona przystosowana do zmieniających się potrzeb użytkowników.

Zdaniem Strzeleckiego hitem będą powierzchnie elastyczne. – Nowy schemat funkcjonowania firm podbija popularność rynkową biur serwisowanych i powierzchni coworkingowych. Jest na nie coraz większe zapotrzebowanie ze względu na krótkoterminowy charakter najmu oferowany przez operatorów. 2022 będzie rokiem hossy dla rynku flex. Przestrzenie tego typu wygrywają nie tylko możliwością wynajmu na krótki okres, ale także pełnym serwisem usług związanych z codziennym funkcjonowaniem biura – mówi Strzelecki. – Z elastycznych biur korzystają zarówno freelancerzy, jak i największe korporacje. Takie rozwiązanie wybierają m.in. firmy budujące nowe zespoły lub otwierające swoją linię biznesową w wybranym mieście. Właściciele nieruchomości biurowych zgodnie z wzorcami zachodnimi coraz liczniej włączać będą też przestrzenie elastyczne do pakietu udogodnień w swoich budynkach, jako alternatywę dla najmu regularnego – podkreśla.

Marcin Miazek, associate w Cushman & Wakefield, mówi, że od połowy 2021 r. obserwowany jest wzrost aktywności najemców na największym rynku nieruchomości biurowych w Polsce – warszawskim. Ten trend utrzyma się również w 2022 r., co przełoży się na więcej transakcji rok do roku.

– Z pewnością nie będzie to poziom aktywności notowany przed pandemią, jednakże wyraźny trend wzrostowy i – jednocześnie – mniejsza podaż nowych budynków biurowych przyczynią się do zwiększenia optymizmu wśród deweloperów – mówi Miazek. – W wyniku inflacji w strefie euro oraz stale rosnących kosztów budowy spodziewamy się zmniejszenia poziomu zachęt finansowych dla najemców, zwłaszcza w nowo oddawanych budynkach. Wysoka inflacja w Polsce może się przyczynić także do wzrostu opłat eksploatacyjnych, które najczęściej denominowane są w złotych – dodaje.

O tym, że będzie drożej, mów też Tomasz Buras. – W 2022 r., oprócz ryzyka postępującej inflacji i odczuwalnych przez najemców różnic kursowych, możemy się spodziewać dalszego wzrostu kosztów budowy, materiałów budowlanych, cen gruntów oraz presji na zwiększanie wynagrodzeń. Przełoży się to w pierwszej kolejności na wzrost opłat eksploatacyjnych. Może być to też pierwszy rok od dawna, kiedy w górę pójdą stawki czynszu za wynajem powierzchni magazynowych i biurowych – prognozuje Buras.

Magazyny na fali

Wygranymi pandemii są magazyny – przyspieszyły trendy napędzające branżę, czyli przede wszystkim e-commerce.

– Rynek magazynowy nieustannie ewoluuje i ciężko określić, czym tak naprawdę teraz jest magazyn i jak określić go z punktu widzenia nieruchomości i operacji w niej prowadzonych – mówi Damian Kolata, szef działu nieruchomości logistyczno-przemysłowych w Cushman & Wakefield. – Niezaprzeczalnie mamy do czynienia z ciągłym rozwojem e-commerce, ale raptem 10-proc. udział handlu elektronicznego w obrocie detalicznym pozwala wysnuć wniosek, że szansę zdobycia rynku mają te podmioty, które zauważyły potęgę omnichannel, a więc krzyżowania się logistycznych ścieżek zakupów, dystrybucji, sprzedaży i zwrotów. Dlatego właśnie popularność zdobywać będą magazyny omnikanałowe, o zróżnicowanym przeznaczeniu i wyposażeniu, jak kartonowe regały do kompletacji sztukowej czy specjalne strefy do zarządzania zwrotami – wyjaśnia.

Dominika Jędrak dodaje, że szansą dalszego rozwoju rynku magazynowego jest nearshoring. – Ostatnie dwa lata były dla gospodarki światowej dużym wyzwaniem. Wiele organizacji stara się ograniczyć ryzyka związane ze swoimi modelami biznesowymi oraz zwiększyć bezpieczeństwo w ramach strategii dotyczących lokalizacji. W optymalizacji globalnej działalności biznesowej pomocne może być przeniesienie działalności bliżej kraju macierzystego czy rynku zbytu, czyli tzw. nearshoring. Trend ten jest widoczny przede wszystkim na rynku magazynowym. Rynek ten, nauczony doświadczeniem pandemii, kiedy to część dostaw została całkowicie wstrzymana, przywiązuje coraz większą wagę do utrzymania ich płynności. Skutkuje to wzrostem znaczenia logistyki tzw. ostatniej mili oraz małych magazynów miejskich (SBU) – mówi Jędrak.

Wycena z rezerwą

Indeks WIG-nieruchomości kończy 2021 r. z prawie 16-proc. wzrostem. Budowniczowie nieruchomości komercyjnych wypadli wyraźnie słabiej niż spółki skoncentrowane na mieszkaniówce, ale nie ma klucza. Warimpex, MLP Group i GTC są kilka procent pod kreską, ale ten ostatni nie miał żadnego problemu z uplasowaniem emisji akcji o wartości blisko 570 mln zł. Z kolei Immofinanz zapewnił inwestorom w 2021 r. 45-proc. zwrot.