Nieruchomości stały się kolejnym problemem gospodarki Niemiec

Stosunkowo wysokie stopy procentowe uderzyły w popyt na domy i mieszkania w Niemczech, a podwyższone koszty zagroziły opłacalności wielu projektów. W zeszłym roku zbankrutowało więc prawie 3 tys. niemieckich firm budowlanych. Kryzys odczują też banki.

Gdy zza oceanu docierały pierwsze sygnały o kryzysie na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych, niemieckie banki uspokajały akcjonariuszy. „Nie martwcie się, nasze portfele skupiają się na krajowych nieruchomościach komercyjnych” – taka była wówczas ich narracja. Teraz owe krajowe nieruchomości – nie tylko komercyjne, ale też mieszkalne – mogą ciążyć niemieckim bankom.

Na rynku mieszkaniowym w RFN trwa przecena. W trzecim kwartale 2023 r. ceny nieruchomości mieszkalnych spadły tam o 10,2 proc. Był to ich największy spadek od 2000 r. i piąty z rzędu kwartał przeceny. – Możemy się spodziewać dalszych spadków wartości. Oczekuję, że ceny spadną o 20 proc. w stosunku do szczytu z 2022 r. Trzeba się jednak przygotować na to, że nie będzie to 20 proc., tylko 25 lub 30 proc. Twój bilans musi to wytrzymać – stwierdził w rozmowie z agencją Reuters Martin Thiel, prezes firmy TAG Immobilen oferującej mieszkania na wynajem.

Wstrząsy w branży

Indeks Ifo mierzący nastroje w niemieckim sektorze budownictwa mieszkaniowego spadł w styczniu do -59 pkt, czyli do najniższego poziomu, odkąd zaczęto liczyć ten wskaźnik. Czy sytuacja w tej branży jest jednak rzeczywiście aż tak zła? – Prognozy na nadchodzące miesiące są kiepskie. Branża wciąż cierpi zarówno z powodu braku zamówień, jak i odwoływania projektów – wskazuje Klaus Wohlrabe, szef działu sondaży w Ifo. Z ankiety przeprowadzonej przez ten instytut wynika, że 52,5 proc. niemieckich spółek budowlanych twierdziło w styczniu, że nie ma nowych zamówień, a 17,4 proc., że ich projekty są odwoływane. Mowa o sektorze, który zapewniał jak dotąd w Niemczech jedno na dziesięć miejsc pracy i około 20 proc. produkcji.

Co spowodowało taką dekoniunkturę? Przede wszystkim stosunkowo wysokie stopy procentowe oraz wyższe ceny materiałów budowlanych. Koszty wzrosły, a jednocześnie popyt spadł. Dodatkowo sektor nieruchomości komercyjnych mierzy się ze skutkami pandemii, czyli mniejszym zapotrzebowaniem na przestrzeń biurową. – Wyższe stopy procentowe wypchnęły z rynku połowę potencjalnych kupców. To doprowadzi do spadków cen trwających przez kilka lat – prognozuje Sebastian Schnejdar, analityk banku BayernLB.

Według danych Allianz Trade od stycznia do listopada 2023 r. zbankrutowało 2800 niemieckich firm budowlanych. Takich plajt było o 14,8 proc. więcej niż w takim samym okresie 2022 r.

Część przedstawicieli branży nieruchomościowej przekonuje jednak, że spadki cen nie będą aż tak długotrwałe. – Nie mogę zagwarantować tego, że ceny będą nieco niższe w ciągu pół roku. Wygląda jednak, że zbliżamy się do dna – uważa Ralf Buch, prezes grupy Vonovia, największej giełdowej spółki nieruchomościowej w Niemczech.

„Ceny domów są jednak nadal o 100–150 proc. wyższe niż przed erą niskich stóp procentowych. W przyszłości, wraz ze spadkiem podaży, inflacja i ich niedobór spowodują wzrost cen wynajmu. W połączeniu ze stosunkowo niską stopą bezrobocia i stopniowym ożywieniem aktywności gospodarczej powinno to doprowadzić do stabilizacji cen nieruchomości w 2024 roku” – prognozują natomiast eksperci Allianz Trade.

Bankowy problem

Liczony przez bank VDP indeks cen nieruchomości komercyjnych w Niemczech spadł w zeszłym roku o 10 proc., czyli najbardziej, odkąd w 2003 r. zaczęto zbierać dane na ten temat. Jest on oparty na transakcjach, które już zamknięto. Natomiast podobny indeks liczony przez firmę Green Street, opierający się także na transakcjach w trakcie negocjacji, spadł od pierwszego kwartału 2022 r. aż o 36 proc. Ceny nieruchomości komercyjnych w Niemczech są bardzo wrażliwe na wysokość stóp procentowych, gdyż wcześniej, w latach „ultrataniego pieniądza”, pożądane potencjalne stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych były dosyć niskie. Wzrosły one wraz ze wzrostem rentowności niemieckich obligacji. Z wyliczeń agencji Bloomberg, opartych na danych firmy Savills, wynika, że na przykład berlińska nieruchomość przynosząca 10 mln euro z czynszów rocznie była w pierwszym kwartale 2022 r. wyceniana na 416 mln euro, a w czwartym kwartale 2023 r. już tylko na 227 mln euro. W tym czasie wycena podobnej nieruchomości w Londynie spadła z 266 mln euro do 190 mln euro.

Na koniec trzeciego kwartału 2023 r. niemieckie banki miały portfel pożyczek związanych z nieruchomościami komercyjnymi wart blisko 300 mld euro. Jak na razie odsetek złych kredytów w tym portfelu jest dosyć niski. Na koniec września nieco przekraczał on 3 proc. Wzrósł jednak z 2 proc. w pierwszym kwartale 2021 r., podczas gdy w innych krajach UE spadł on w tym czasie z ponad 6 proc. do 4 proc. Dane z Niemiec mogą być jednak mylące. Mniejsze banki rzadko tam bowiem aktualizują wartości nieruchomości będących zastawem dla pożyczek.

BaFin, czyli niemiecki urząd nadzoru finansowego, jak na razie nie widzi większego problemu w kryzysie na rynku nieruchomości komercyjnych. Wskazuje, że problemy dotyczą mniejszego segmentu rynku niż w 2008 r., a banki mogą rekompensować sobie część strat dzięki wyższym stopom procentowym. Agencja Fitch ostrzega jednak, że odpisy na nieruchomościach mogą być wysokie jeszcze w 2025 r. Niemieckie banki będą więc długo pod presją.

Zielony Ład już mocno przyczynił się do przeceny domów

Do kryzysu na niemieckim rynku nieruchomości przyczyniły się wyśrubowane normy ekologiczne związane z krajową i unijną polityką dążenia do „neutralności” klimatycznej. Wprowadzenie tych norm przyczyniło się bowiem do spadku cen starszych domów i mieszkań.

– Ceny nieruchomości zaliczanych do niższych klas energetycznych spadły bardziej znacząco od tych z lepszymi certyfikatami energetycznymi. Naszym zdaniem ceny starszych budynków potrzebujących renowacji mogą spaść jeszcze ostrzej, niż sugerowałoby obecne środowisko rynkowe – twierdzi Franziska Marie Biehl, ekonomistka z banku ING.

W 2023 r. cena domu o klasie energetycznej H była w Niemczech średnio o 45 proc. niższa od nieruchomości z klasą energetyczną A+. Z sondażu przeprowadzonego przez firmę McMakler wynika natomiast, że tylko 10 proc. niemieckich nieruchomości mieszkalnych zbudowanych przed 1979 r. jest zaliczanych do klas energetycznych A+, A lub B. W przypadku nieruchomości zbudowanych po 2010 r. ten odsetek przekracza 70 proc. Tymczasem tylko nieco ponad 3 proc. domów i mieszkań w Niemczech zostało oddanych do użytku po 2010 r. Spora część reszty z nich wymaga różnego rodzaju renowacji i modernizacji, by spełniać nowe normy ekologiczne. Koszt zwiększenia efektywności energetycznej domu sięga od 400 euro do 600 euro za 1 metr kwadratowy powierzchni. Wielu Niemców nie stać na taki wydatek. – Ludzie są zaniepokojeni, ponieważ mogą zapłacić 300–400 tys. euro za dom, a później będą musieli zainstalować pompy ciepła, na które nie będzie już ich stać – przyznaje Michael Heming, dyrektor agencji nieruchomości Heming Immobilien. Podobne problemy mogą wkrótce dotknąć inne kraje UE.HK