Nadzieja na niższe ceny mieszkań umiera?

Podobno nadzieja umiera ostatnia – dziś już jednak mało kto liczy na spadek cen mieszkań. Oczekiwanie na korektę cen towarzyszyło nam zarówno w 2020 r. po wybuchu pandemii, która miała wywołać wielki kryzys, później w II połowie 2021 r. po rozpoczęciu cyklu podwyżek stóp procentowych, a następnie w 2022 r., kiedy cykl się zakończył, a w Ukrainie wybuchła wojna. Wydawało się wtedy, że tak wysoki koszt pieniądza i mocno ograniczona zdolność kredytowa w końcu muszą odbić się na cenach.

2023 rok zaczęliśmy od zapowiedzi stymulacji rynku programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, choć i wtedy ciągle można było mieć nadzieję, że lepszy moment jeszcze nadejdzie, bo z jednej strony stopy ciągle były bardzo wysokie, z drugiej „Bk2 proc.” wedle pierwszych zapowiedzi miał być ograniczony do zaledwie 10 tys. kredytów. W międzyczasie bombardowani byliśmy informacjami o zbliżającym się kryzysie gospodarczym, nastąpił spadek realnych zarobków na skutek wysokiej inflacji i nadeszła istotna korekta cen u naszego zachodniego sąsiada.

Rynek widział jednak uporczywie tylko jeden kierunek: drożej i drożej, a kulminacja zwyżek przyszła w 2 połowie 2023 r., do czego wydatnie przyczynił się „Bk2 proc.”. Mimo że od początku 2024 r. nie mamy już żadnego programu stymulującego popyt, stopy są ciągle wysokie, a ceny rekordowe, to głosów, że ceny będą spadać, właściwie nie ma, a co najwyżej jest nadzieja, całkiem uzasadniona, że rynek się uspokoi, a oferta deweloperów powoli się odbuduje. Potwierdzają to dane GUS-u, zgodnie z którymi skłonność do zakupu mieszkania w kolejnych 12 miesiącach zdecydowanie wzrosła, a ostatni raz tak wysoka była w końcówce 2020 r., tj. gdy stopy procentowe były bliskie zeru. I nie do końca jest się czemu dziwić – skoro nawet w tak niespokojnych czasach jak ostatnie trzy lata ceny nie uległy właściwie żadnej korekcie.

Fundamenty rynku są jednak wciąż silne. Jesteśmy w ogonie Europy, jeśli chodzi o warunki mieszkaniowe, Polacy chcą mieszkać w lepszym standardzie, a część społeczeństwa po prostu na to stać (choć często w modelu rodzinnej zrzutki). Po okresie stagnacji wraca gospodarcze ożywienie, inflacja wydaje się okiełznana, wzrost zarobków zarówno w roku bieżącym, jak i kolejnym będzie istotny, poprawiają się nastroje konsumentów, a za rogiem stoi kolejny program stymulujący akcję kredytową. Sama jego zapowiedź podziałała już na wyobraźnię kupujących, którzy świeżo w pamięci mają skutki „Bk2 proc.”. Po fali krytyki, jaka wylała się na Ministerstwo Rozwoju, resort zdaje się rewidować pierwotne założenia w stronę programu prawdopodobnie nieco mniej hojnego – miałby objąć jedynie osoby „na granicy zdolności kredytowej”– jednak dłużej obowiązującego, bo aż cztery lata. Cieszy taka wstępna zmiana stanowiska, gdyż krótkotrwałe i mocne impulsy, jak „Bk2 proc.”, na które rynek nie ma szansy się przygotować od strony podażowej, z natury działają bardzo destabilizująco. Szczegóły ciągle nie są jednak znane, czekamy na ostateczną propozycję.

Prawdopodobnie nadal rosnąć będą również koszty deweloperów – zarówno zakupu gruntów, kosztów materiałów, jak i pracy. Do wydania z KPO w relatywnie krótkim okresie będą miliardy euro na infrastrukturę, co prawdopodobnie napędzi ceny w branży budowlanej. Ceny gruntów w sytuacji coraz mniejszych zasobów i rosnących cen mieszkań również zwiększają się, a przejście przez formalności przed rozpoczęciem budowy to dziś (według deweloperów) gehenna trwająca wiele lat. W końcu, podobnie jak w całej gospodarce, rosnąć będą też koszty pracy. Na zwiększenie kosztów deweloperów wpłynie również zaostrzenie warunków technicznych od 1 kwietnia 2024 r. Zmiana będzie skutkowała tym, że prawdopodobnie część projektów wyląduje w koszu, a przygotowanie ich pod nowe przepisy zajmie nieco czasu. Z dużym dystansem podchodzę do zapowiedzi stymulacji podaży. Nawet jeśli, w co wątpię, do produkcji mieszkań udałoby się uruchomić duże zasoby gruntów lub ułatwić deweloperom formalności, to z pewnością nie da się tego zrobić szybko.

Nie zgodzę się też, że średnio ceny w ostatnich latach tak bardzo mocno urosły. Pod koniec 2023 r. atakowani byliśmy artykułami twierdzącymi, że roczny wzrost cen wyniósł 20 proc., 25 proc. czy nawet 30 proc. I tak mogło być w wybranych ofertach i miastach, jednak według danych NBP ceny transakcyjne na największych siedmiu rynkach średnio wzrosły „zaledwie” o 11 proc. na rynku pierwotnym i 6 proc. na wtórnym, a na kolejnych dziesięciu rynkach 8 proc. (w obu segmentach). Dodatkowo, jeśli za początek okresu podwyższonej inflacji uznamy I kw. 2021 r., to od tego czasu do końca 2023 r. skumulowany wzrost cen towarów i usług wyniósł niecałe 35 proc.. W tym samym czasie średnie ceny na rynku pierwotnym wzrosły na największych siedmiu rynkach ponad 43 proc. (czyli realnie jedynie ok. 9 proc.), a na rynku wtórnym o 29 proc. (a więc realnie spadły ok. 5 proc.). Nie wygląda to już tak dramatycznie, tym bardziej że zwiększenie średnich zarobków wyniosło w tym okresie 38 proc. Choć oczywiście dobrze byłoby, gdyby było nas stać na coraz więcej, a nie tyle samo czy nieco mniej (pomijając kwestię zdolności kredytowej). Oczywiście ceny bardzo przyspieszyły w drugiej połowie 2023 r. na skutek „Bk2 proc.”, ale warto pamiętać, że w roku poprzedzającym program, tj. od początku 2022 r. do początku 2023 r., ceny mieszkań wzrosły o ok. 6 proc., a inflacja w tym samym czasie wyniosła 17 proc.

Istotnym argumentem na „nie” dla dalszych zwyżek pozostają ciągle wysokie stopy procentowe, które prawdopodobnie szybko i w istotnym stopniu nie spadną, co ciągle bardzo mocno będzie ograniczać zdolność kredytową. Na początku roku konsument zdaje się to jednak akceptować, a liczba nowych wniosków kredytowych po zakończonym „Bk2 proc.” wygląda solidnie. Drugim argumentem za potencjalnymi spadkami są bardzo dobre marże, jakie deweloperzy będą generować na obecnie sprzedawanych mieszkaniach. Teoretycznie mają więc kilka procent buforu, aby zejść z cen.

W kontekście bardzo długiej listy argumentów za zwyżkami dziwi jednak ciągle zdecydowanie preferencyjne opodatkowanie inwestycji w nieruchomości, co jest naszym sportem narodowym. Tym samym mieszkania, zamiast być aktywem spełniającym przede wszystkim jedną z podstawowych potrzeb człowieka, dla części społeczeństwa spełniają głównie rolę aktywa inwestycyjnego, co dodatkowo nakręca ceny, a do czego regulacje bardzo zachęcają. Nawet cukier czy plastikowe torby/opakowania są objęte podatkiem mającym na celu powstrzymanie ich negatywnego wpływu na społeczeństwo i środowisko, natomiast eldorado podatkowe na rynku mieszkań trwa. Do niedawna wydawało się, że inwestorzy na rynku kapitałowym może w końcu również dostaną jakąś podatkową zachętę, jednak w świetle najnowszych propozycji okazuje się, że będzie ona prawdopodobnie bardzo skromna, niedająca nadziei na przekierowanie większej części oszczędności na rynki akcji czy obligacji. W pomysłach nowego rządu pojawiają się wręcz dodatkowe ułatwienia w inwestowaniu w nieruchomości, tj. pomysł wprowadzenia REIT-ów, z których kapitał w jakiejś części trafiłby zapewne na rynek mieszkaniowy. O ile pomysł jest oczywiście bardzo dobry, gdyż dla najemców stworzyłby realną alternatywę dla mało profesjonalnego najmu prywatnego, a na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych instytucjonalnych zacząłby w końcu inwestować kapitał polski, a nie wyłącznie zagraniczny, to pamiętajmy, że tym samym niemal zupełnie zniknęłaby też bariery inwestowania w mieszkania dla przeciętnego Kowalskiego, którymi obecnie są wysoki próg wejścia, skomplikowane i czasochłonne formalności oraz konieczność zajęcia się obsługą wynajmu (który ewentualnie można zlecić za opłatą). Jaskrawy przykład, jak to się może skończyć, mamy na rynku kryptowalut po uruchomieniu ETF na bitcoina przez poważne instytucje finansowe.

Chciałbym się mylić, bo dzisiejsi 20-latkowie nie są w zbyt komfortowej sytuacji. Kto wie, może rzeczywiście pójdziemy modelem zachodu Europy, w którym najem przez całe życie jest czymś normalnym. Moim zdaniem nie jest to pozytywny scenariusz, gdyż budowanie finansowego spokoju na podstawie posiadania na własność dachu nad głową nie wydaje się być takim złym modelem. Dziwnym rozwiązaniem jest natomiast promowanie przez państwo preferencyjnym opodatkowaniem budowania czyjegoś finansowego spokoju poprzez wynajmowanie mieszkań osobom, których nie stać na zakup.