Od kilku lat mamy do czynienia z dynamicznym rozwojem rynku mieszkaniowego, co wynika z historycznie niskich stóp procentowych. Naturalne jest to, że po latach prosperity możemy się spodziewać spowolnienia rynku. Ale czy należy oczekiwać takiego załamania, jakiego doświadczyliśmy dekadę temu? Wiele wskazuje na to, że nie.
Po pierwsze, obecnie sprzedawane mieszkania są znacznie lepiej dopasowane jeśli chodzi o powierzchnię do potrzeb i możliwości finansowych klientów. Są one średnio mniejsze niż niespełna 10 lat temu. Dla przykładu, średnia powierzchnia nowego mieszkania w Warszawie w 2015 r. wyniosła 63 mkw., podczas gdy w 2007 r. była ona aż o 14 mkw. większa przy niemal identycznej średniej liczbie pokoi (2,8 w 2015 r. vs. 2,9 w 2007 r.). Obecnie, oprócz mniejszych metraży lokali, niższe są także ceny za 1 mkw. lokalu, co sprawia, że jednostkowe ceny mieszkań są bardziej przystępne dla klientów.
Po drugie, nie widać oznak bańki cenowej na rynku nieruchomości, co wynika z faktu, że obecnie mamy do czynienia z dużo wolniejszymi i mniejszymi zmianami cen transakcji. Popyt mieszkaniowy na szczycie minionej hossy miał charakter spekulacyjny. Niejednokrotnie inwestorzy nabywali mieszkania przed rozpoczęciem budowy z nadzieją odsprzedaży mieszkania po wyższej cenie jeszcze przed zakończeniem realizacji inwestycji. Jeśli natomiast chodzi o osoby nabywające mieszkania na własne cele, to na rynku były dostępne nisko oprocentowane kredyty we frankach szwajcarskich, a banki stosowały bardzo liberalną politykę przy ich przyznawaniu.
Po trzecie, gros deweloperów giełdowych wyniósł lekcję z poprzedniego kryzysu i jest lepiej przygotowany na ewentualny spadek popytu na rynku mieszkaniowym w przyszłości. Naszym zdaniem w sytuacji kryzysowej większość deweloperów nie będzie zmuszana do szybkiej wyprzedaży zapasów oraz będzie w stanie szybko zmniejszyć skalę prowadzonych inwestycji i elastycznie dopasować ją do spadku popytu. Co więcej, deweloperzy z reguły mają zabezpieczone grunty pod budowę mieszkań na następnych kilka lat, a więc z jednej strony będą mogli wstrzymać wydatki inwestycyjne nawet przy utrzymaniu skali działalności w średnim terminie, a z drugiej strony w sytuacjach ekstremalnych pojedynczy deweloperzy powinni być w stanie szybko wyprzedać swój bank ziemi w obliczu ograniczonej podaży gruntów. Nie zakładamy zatem, że potencjalne spowolnienie na rynku mieszkaniowym przełoży się na upadłości znaczących deweloperów giełdowych, co mogłoby spowodować panikę wśród kupujących mieszkania.
Kolejnym ważnym powodem, dla którego obecna hossa na rynku nieruchomości jest inna niż ta 10 lat temu, jest duża kontraktacja niewybudowanych jeszcze mieszkań – przemawia to na korzyść zarówno deweloperów, jak i stabilności sektora mieszkaniowego. Około 75 proc. lokali w budynkach planowanych do oddania w 2017 r. znalazło już nabywców. W praktyce oznacza to, że deweloperzy mają pokrytą prawie całość kosztów tych inwestycji. Zatem w przypadku gwałtownego spadku popytu rozpoczęte budowy powinny zostać ukończone, co pozwoli deweloperom odzyskać zainwestowany kapitał w momencie oddania dotychczas sprzedanych mieszkań.
