Jak zapowiada się nowy rok dla deweloperów i ich akcjonariuszy?

Analitycy oczekują wzrostu sprzedaży mieszkań i ostrożnego podejścia firm do uruchamiania nowych projektów. Popyt i podaż będą dążyć do równowagi, co może oznaczać stabilizację cen.

W ciągu roku wartość indeksu WIG-nieruchomości wzrosła o 35 proc. Hegemonami indeksu, mierząc udziałem, są deweloperzy mieszkaniowi: Develia i Dom Development. Uwzględniając dywidendy, te firmy dały zwroty odpowiednio 63 i 49 proc. Z grona budowniczych mieszkań lepiej niż indeks wypadły Marvipol (45 proc.), Inpro (44 proc.), pod progiem znalazły się Wikana (30 proc.), Murapol (28 proc.), Atal (22 proc.), Lokum (14 proc.) i Archicom (12 proc.).

Dla deweloperów z GPW i Catalistu jako grupy 2025 to rok rosnącej sprzedaży mieszkań. III kwartał był czwartym z rzędu wzrostowym. Cele całoroczne wybranych firm postawione są wysoko, ale analitycy rynku nieruchomości spodziewają się mocnej końcówki roku dzięki promocjom.

Jak zapowiada się 2026 r. dla deweloperów mieszkaniowych i ich akcjonariuszy?

Erste stawia na Murapol, Atal i Develię

– Jeśli chodzi o nasze obecne typy inwestycyjne na 2026 r., spośród deweloperów mieszkaniowych największy potencjał wzrostu rozpoznajemy obecnie w Murapolu, Atalu i Develii. W przypadku Domu Development i Archicomu, uważamy, że spółki są notowane w okolicy ich wartości godziwej – mówi Cezary Bernatek, analityk Erste Group.

Jego zdaniem, po ostatnich obniżkach stóp i ustawie o obowiązku publikacji cen nowych mieszkań w internecie, IV kwartał powinien przynieść kolejny z rzędu wzrost sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Wraz z tendencją stopniowego kurczenia się oferty ceny mieszkań powinny pozostać stabilne rok do roku.

– W latach 2026-2027 oczekuję obecnie wzrostu sprzedaży nowych mieszkań na głównych rynkach o odpowiednio 15-20 proc. i 10 proc. rok do roku. Dynamika ta będzie wspierana przede wszystkim dalszym luzowaniem polityki pieniężnej (bazowo o 0,5 pkt. proc. do końca 2026 r., choć nieco głębsza obniżka pozostaje prawdopodobna), a także niskim bezrobociem, rosnącymi realnymi wynagrodzeniami, szeroką dostępnością oferty oraz wciąż solidnym popytem inwestycyjnym. W mojej ocenie, taki obraz strony popytowej co najmniej spełniłby obecne oczekiwania inwestorów – mówi Bernatek.

Zdaniem analityka, ożywienie popytu powinno przełożyć się na zwiększenie podaży w latach 2026-2027, ale nie o znaczącej skali, z uwagi na ostrożne podejście największych deweloperów do uzupełniania oferty na rynkach, gdzie poziom podaży nadal pozostaje podwyższony. Dodatkowo na ograniczoną liczbę nowych projektów w najbliższych latach może wpływać proces uchwalania przez gminy planów ogólnych do połowy 2026 r., który przynajmniej tymczasowo zmniejszy podaż gruntów pod zabudowę.

– W efekcie zakładam, że zarówno w 2026, jak i 2027 r. liczba nowo wprowadzonych lokali pozostanie nieco niższa od wolumenu sprzedaży. Taka dysproporcja powinna stworzyć przestrzeń do powrotu cen produktów porównywalnych na ścieżkę umiarkowanego wzrostu od II połowy 2026 r. Szacuję, że w 2026 r. nominalne tempo wzrostu cen wyniesie średnio 2-4 proc., z możliwością przyspieszenia w 2027 r. – co, w mojej opinii, nie jest obecnie dyskontowane przez rynek – zaznacza Bernatek. – Przyspieszenie to może być spowodowane po pierwsze faktem, że przy stosunkowo mocnym oczekiwanym popycie, deweloperzy powinni być w stanie przekładać widocznie rosnące koszty budowy, wynikające m.in. z wchodzącej w życie z początkiem 2026 r. tzw. ustawy schronowej, na klientów końcowych. Odłożony w czasie wpływ tej ustawy na rynek wynikać będzie ze znacznego zapasu projektów z pozwoleniami na budowę uzyskanymi przed końcem bieżącego roku – dodaje.

Presja na ceny może się też pojawić wraz z wprowadzeniem – co może się stać w połowie 2026 r. – klas energetycznych dla budynków wielorodzinnych. Analityk wskazuje, że mogą one zmniejszyć atrakcyjność starszych mieszkań o słabych parametrach energetycznych i jednocześnie zwiększyć popyt na nowe projekty, co tworzyłoby przestrzeń do potencjalnych pozytywnych (dla deweloperów) zaskoczeń po stronie cen w 2027 r.

– Jeśli chodzi o koszty, obowiązek zapewnienia miejsc doraźnego schronienia w nowych projektach prawdopodobnie podniesie koszt budowy o 4-6 proc., natomiast samo wprowadzenie klas energetycznych nie powinno mieć większego wpływu na koszty realizacji w nadchodzących latach, ponieważ nowe budownictwo z reguły spełnia wymagane normy. W sumie, zakładam, że marże pokrywanych deweloperów nie powinny wykazać istotnej erozji w kolejnych dwóch latach – mówi Bernatek.

Po stronie ryzyka Bernatek wymienia potencjalne wprowadzenie podatku katastralnego oraz znaczący odpływ obywateli Ukrainy z Polski, po ewentualnym zawarciu pokoju. – Tu zaznaczam jednak, że zarówno jedno, jak i drugie ryzyko rozpatrywałbym dziś jedynie w kategoriach hipotetycznych – mówi analityk.

Deweloperskie przejęcia jako klucz do bram rynków w nowych miastach

Krzysztof Pado, analityk DM BDM, podkreśla, że baza porównawcza tworzona przez I połowę 2025 r. jest dość niska, więc wydaje się, że cały 2026 r. powinien być lepszy pod względem sprzedaży nowych mieszkań.

– Mamy niższe stopy procentowe, nadal dobrą sytuację na rynku pracy i odroczony popyt z ostatnich kwartałów, kiedy część klientów czekała właśnie na niższe stopy. Jednocześnie oferta nadal jest dość spora, koszty gruntów dla nowych inwestycji są zwykle wyższe niż dla tych, które obecnie są na ukończeniu, co będzie prawdopodobnie prowadzić do pewnej kompresji marż w stosunku do tego, co widzimy obecnie w sprawozdaniach deweloperów – mówi Pado.

Jednym z pojawiających się wątków w prognozach dla branży na 2026 r. jest przyspieszenie konsolidacji. Czy faktycznie należy się spodziewać ruchu, czy to raczej prognoza z gatunku dyżurnych?

– Raczej spodziewałbym się, że to nadal spółki giełdowe będą przejmować i konsolidować branżę. Szczególnie jeśli podmioty wykazują potencjalne zainteresowanie wchodzeniem do nowych miast. Można tu wymienić Dom Development czy Archicom – mówi Pado.

Adrian Górniak, analityk Ipopemy, mówi, że w ostatnich miesiącach doszło do poprawy sprzedaży mieszkań na głównych rynkach, w ślad za kolejnymi cięciami stóp procentowych oraz do wzrostu udziału klientów kredytowych, co widać m.in. w danych BIK. – Podtrzymania tych tendencji spodziewam się także w 2026 r. Rynek oczekuje dalszych obniżek stóp, szczególnie w I połowie 2026 r., która jest z niższą bazą – mówi Górniak. – Odnośnie do cen mieszkań, wydaje się, że na rynku nie dojdzie do dużych przecen i to pomimo ciągle wysokiej oferty. Zwróciłbym uwagę na wypowiedzi części dużych deweloperów, którzy otwarcie mówią, że w niektórych miastach będą znacznie ostrożniej podchodzić do nowych wprowadzeń, co ma pozwolić na skrócenie okresów wyprzedaży i zrównoważenie popytu z podażą, co z kolei pozwoliłoby na co najmniej dalszą stabilizację cen lokali – dodaje.

Zdaniem analityka, strona kosztów również powinna pozostać sprzyjająca dla przedstawicieli sektora, co będzie przekładało się na marże nie tylko w 2026 r., ale nawet na projekty, które będą przekazywane klientom w latach 2027-2028 (cykl budowlany trwa przeciętnie od 6 do 8 kwartałów).

– Wśród kluczowych wyzwań dla branży w 2026 r. wymieniłbym, standardowo, sytuację na rynku gruntów – te z roku na rok są coraz droższe i ciężko oczekiwać zmiany trendów. Druga kwestia to zmiany legislacyjne, które mogą kształtować podaż nowych inwestycji – podsumowuje Górniak.