Ceny ofertowe nowych mieszkań w sierpniu stabilne

W sierpniu ceny mieszkań nie zmieniły się miesiąc do miesiąca w sześciu największych aglomeracjach poza Trójmiastem, gdzie wzrost sięgnął tylko 1 proc. Sierpień przyniósł spadek sprzedaży lokali, ale i znacznie mniej nowych projektów.

W sierpniu tylko w Trójmieście zanotowano wzrost – względem lipca – średniej ceny mieszkań pozostających w ofercie deweloperów na koniec miesiąca – wynika z analiz serwisu Rynekpierwotny.pl. Wzrost sięgnął 1 proc., do blisko 16,9 tys. zł za mkw. W pozostałych sześciu monitorowanych przez serwis aglomeracjach ceny miesiąc do miesiąca się nie zmieniły.

Więcej tańszych projektów w ofercie

Również w ujęciu rok do roku ceny wzrosły najmocniej w Trójmieście – o 8 proc. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrost sięgnął 5 proc., do 11,4 tys. zł za mkw., a zwyżkę 2 proc. zanotowano w Krakowie (do 16,7 tys. zł), Wrocławiu (14,7 tys. zł) i Poznaniu (13,6 tys. zł). W Łodzi ceny urosły o 1 proc., do 11,5 tys. zł, a w Warszawie nie zmieniły się – tu stawka to 17,8 tys. zł za mkw.

– W największych metropoliach deweloperzy wprowadzają do sprzedaży głównie mieszkania w segmencie popularnym, co ma stabilizujący wpływ na średnią cenę za mkw. lokali dostępnych w ofercie firm. Natomiast w Gdańsku, ze względu na jego atrakcyjność turystyczną powstaje dużo drogich mieszkań w projektach ulokowanych m.in. w pobliżu Zatoki Gdańskiej oraz Śródmieścia, co winduje średnią – tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zdaniem eksperta, w najbliższych dwóch, trzech kwartałach na rynkach o najwyższym wskaźniku czasu wyprzedaży (Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, Łódź, w mniejszym stopniu Kraków, Wrocław, Poznań) perspektywa powrotu do wzrostu cen, zwłaszcza powyżej inflacji, jest mało prawdopodobna, a otoczenie rynkowe raczej sugeruje stagnację. Zwłaszcza GZM i Łódź mogą pozostawać pod presją cenową i nawet odnotowywać nieznaczną korektę.

Szanse na wzrost cen na poziomie inflacji lub wyższym są większe dla Warszawy i Trójmiasta, gdzie napędzać go może nie tylko specyfika wprowadzanych projektów, ale też fundamentalny niedobór podaży, jeżeli popyt istotnie zareaguje na spadające stopy procentowe.

Serwis jeszcze nie opublikował danych o sprzedaży mieszkań w sierpniu w największych miastach ani liczbie wprowadzonych na rynek lokali. Są jednak wstępne obserwacje.

– Sierpień przyniósł prawdopodobnie spadek sprzedaży nowych mieszkań. Nie powinno to dziwić z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze dlatego, że jest to okres urlopowy, a po drugie, część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z zawarciem umów deweloperskich w oczekiwaniu na spodziewaną we wrześniu obniżkę stóp procentowych – mówi Marek Wielgo. – Należy się jednak liczyć z tym, że w sierpniu w większości metropolii skurczyła się oferta mieszkań. Deweloperzy wprowadzili ich bowiem na rynek mniej niż w tym czasie sprzedali – dodaje.

Stopy procentowe i marże banków

Trzy tegoroczne obniżki stóp procentowych (w maju i lipcu oraz we wrześniu łącznie z 5,75 do 4,75 proc.) zwiększają popyt na kredyty mieszkaniowe, co pokazują dane BIK. Eksperci portalu Rynekpierwotny.pl zwracają uwagę na czynnik, który może wpłynąć na koszt pożyczek, czyli marże banków. Tu czynnikiem ryzyka jest zapowiedziany przez resort finansów plan zwiększenia podatku CIT dla tych instytucji.

Andrzej Prajsnar, ekspert serwisu Rynekpierwotny.pl zaznacza, że podobna sytuacja miała miejsce na przełomie lat 2015 i 2016. Wtedy wszedł w życie tzw. podatek bankowy liczony od sumy aktywów. W ciągu zaledwie dwóch miesięcy (grudzień i styczeń) średnia marża pożyczek mieszkaniowych wzrosła z okolic 1,7 proc. do 2 proc., a do jesieni urosła do 2,1 proc.

„Na 2026 r. jest planowana skokowa podwyżka bankowego CIT-u – z 19 do 30 proc., później łagodzona. Niestety istnieje ryzyko, że nowi kredytobiorcy mieszkaniowi (oraz inni klienci banków) w 2026 r. odczują przerzucony koszt dużo wyższej stawki podatkowej. Może ten efekt zostać nieco zamaskowany, bo spadną np. stopy WIBOR 3M, a uwaga medialna bardziej koncentruje się na oprocentowaniu, a nie marżach” – napisał Prajsnar.

Wszystkie ceny w sieci

11 września konsumenci otrzymają dostęp do cen ofertowych wszystkich inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Przyjęta w wakacje ustawa nakłada na firmy obowiązek prezentowania na stronach internetowych informacji o cenach i wszelkich zmianach cen. Od 11 lipca przepisom podlegały wprowadzane na rynek inwestycje, od 11 września obowiązek obejmie również projekty będące w sprzedaży przed przyjęciem przez Sejm ustawy.