Zaskakujący skok rezerwacji mieszkań na rynku pierwotnym. Polacy ruszyli na łowy

O ile w pierwszych miesiącach tego roku popyt był uśpiony, o tyle w połowie kwietnia Polacy ruszyli na mieszkaniowe łowy. Co ich zmotywowało?

O ile kiedyś standardem były kwartalne raporty o sprzedaży mieszkań, a od relatywnie niedawna miesięczne, o tyle dziś technologie pozwalają monitorować rynek w czasie rzeczywistym, oddając jego temperaturę. A ta jest wysoka, podobnie jak publiczna debata (vide media społecznościowe). Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku w Otodom Analytics, podała we wpisie na LinkedIn, że w pierwszej połowie kwietnia dzienny średni wskaźnik rezerwacji mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach wskoczył na poziom około 140 sztuk, podczas gdy w ostatnich dwóch miesiącach było to 90 lokali, a w zeszłym roku, napędzanym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” maksymalnie 110-120 (był to również kwiecień).

Projekt ustawy zadziałał mobilizująco?

W tym roku rynek czeka na zapowiedziany w ubiegłorocznej kampanii wyborczej nowy program wsparcia zaciągających kredyty. Pewnie nie jest przypadkiem, że wzrost aktywności konsumentów przypada na czas, gdy program „Na start” zyskał już konkretniejszą niż wypowiedzi ministrów formę: opublikowanego projektu ustawy. Czy zatem wraca gorączka i rezerwowanie mieszkań zarówno przez potencjalnych beneficjentów programu „Na start”, jak i „zwykłych” konsumentów, którzy boją się wzrostu cen?

Katarzyna Kuniewicz wskazała we wpisie, że na stabilnym rynku przeciętny poziom dziennych rezerwacji waha się w przedziale 90-100. Dwa tygodnie temu w programie #PROSTOzPARKIETU ekspertka przyznawała, że poziom rezerwacji z marca był zaskakująco niski, choć z drugiej strony trudno się dziwić, że popyt reaguje spokojniej niż po zapowiedziach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” w 2023 r., bo inny jest punkt wyjścia. Wtedy rynek był głodny mieszkań po paraliżu sprzedaży w 2022 r.

Po drugie, wciąż nie wiadomo było, jakie będą ostatecznie warunki programu „Na start” (wywiad odbył się przed publikacją projektu ustawy). Po trzecie, 60 proc. respondentów badania Otodom Analytics deklarowało, że wysokie ceny mieszkań są już wyraźnym hamulcem. Ankietowani wskazywali również wciąż małą dostępność i wysokie oprocentowanie zwykłych kredytów.

Warszawa i Poznań na zakupach

W dyskusji pod postem wskazano, że być może skok rezerwacji wynika z polityki samych deweloperów, którzy uruchamiając nowe inwestycje część lokali wprowadzają do oferty, a część mieliby blokować właśnie w postaci rezerwacji. Z danych Otodom Analytics wynika jednak, że w I połowie kwietnia deweloperzy wprowadzili na siedmiu największych rynkach 3078 mieszkań, z czego 11 proc. (prawie 340) miało status zarezerwowanych 15 kwietnia. Oznacza to, że co piąte zarezerwowane mieszkanie pochodziło z projektów wprowadzonych w kwietniu. Po oczyszczeniu tej puli średnia dzienna rezerwacji sięga ponad 110 lokali, czyli podobnie jak we wrześniu ub.r.

- Przyznaję, że te rezerwacje to zaskakujące zjawisko – mówi nam Katarzyna Kuniewicz. Zaznacza, że teza, iż wzrost rezerwacji jest efektem ukrywania przez deweloperów części oferty, weryfikuje się negatywnie. Dotychczasowe doświadczenia wskazują, że gdy deweloperzy chcą sterować podażą, to po prostu wprowadzają taką pulę mieszkań, jaką chcą. – W danych nie widać anomalii w postaci kumulacji rezerwowanych mieszkań w poszczególnych firmach deweloperskich. Największy udział w wysokich kwietniowych rezerwacjach ma rynek warszawski, obejmują one ponad 50 faz projektów, bardzo dużo rezerwacji na tle z poprzednich miesięcy jest też w Poznaniu – wskazuje Kuniewicz.

Popyt i podaż idą swoimi ścieżkami

Jest jeszcze jedna różnica między tym a zeszłym rokiem. W I połowie 2023 r. problemem było to, że rozkręcający się na fali „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” popyt natrafił na lukę podaży – bo w 2022 r. deweloperzy wyhamowali z inwestycjami, skoro klientów ubyło (paraliż na rynku kredytów). Dopiero od połowy 2023 r. produkcja mieszkań odżyła i I kwartał 2024 r. był drugim z rzędu, kiedy to liczba wprowadzonych do oferty lokali była większa niż sprzedanych. W I kwartale br. w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali – według monitoringu Otodom Analytics — 12,4 tys. lokali, o 7 proc. mniej kwartał do kwartału. Do sprzedaży weszło w tym czasie 15,9 tys. mieszkań, o 6 proc. więcej.

Tyle dane ogólnopolskie, bo każde miasto to inne realia. W Warszawie w I kwartale br. dalej liczba lokali wprowadzonych była nieco niższa niż sprzedanych. W Poznaniu w samym marcu deweloperzy wprowadzili do oferty więcej lokali niż w innych miastach „wielkiej siódemki”.

Na koniec przypomnijmy, że umowa rezerwacyjna to pierwszy etap zakupu mieszkania. Zazwyczaj zawierają je osoby, które występują o kredyt. Posiadacze gotówki od razu mogą zawrzeć umowę deweloperską (zakup lokalu w rozpoczynanym/trwającym projekcie) lub przedwstępną (lokal gotowy do przekazania).