Sprzedaż mieszkań w lutym: duża fala zwrotów

Popyt na mieszkania ustabilizował się, realnie nie wszystkim klientom udało się sfinalizować zakupy.

W lutym w siedmiu głównych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 4,6 tys. mieszkań – wynika z szacunków Otodom Analytics. Firma podaje, że to o 9 proc. więcej niż w styczniu, choć porównując z liczbą podaną w styczniu wzrost sięga 2 proc. W lutym deweloperzy wprowadzili do oferty 4,7 tys. lokali, o 12 proc. mniej niż w styczniu. Na koniec lutego oferta mieszkań wynosiła 41,2 tys. lokali, o ponad 1000 więcej niż na koniec stycznia. Skąd te anomalie?

Nie wszyscy dostali „Bezpieczny kredyt”

Otodom jako sprzedaż uznaje już umowy rezerwacyjne – nie wszystkie owocują umowami deweloperskimi (np. z powodu odmowy udzielenia kredytu). W lutym mieszkań, które wróciły do oferty było wyjątkowo dużo. Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań w Otodom Analytics, w lutym niemal 800 lokali zarezerwowanych przez klientów w poprzednich miesiącach zasiliło ponownie ofertę deweloperów.

- Wiele wskazuje na to, że były to mieszkania zarezerwowane z nadzieją na uzyskaniem finansowania w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” W danych z lutego - podobnie jak w danych z badania styczniowego - widoczne są efekty działania rządowego programu, który formalnie został wygaszony na przełomie 2023 i 2024 roku – powiedziała Kuniewicz.

Ceny mieszkań dalej w górę

W poszczególnych miastach gra popytu i podaży wygląda różnie. Mierząc czasem wyprzedaży oferty, w lutym widać było stopniową poprawę tam, gdzie sytuacja była trudna. - Gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich trzech miesięcy, a do oferty nie trafiały nowe projekty, nadal najszybciej wyczerpałaby się ona w Warszawie (2,3 kwartału) oraz w Krakowie (2,4 kwartału). To jednak odpowiednio o 0,5 kwartału i 1 kwartał dłużej niż we wrześniu 2023 r. – powiedziała Kuniewicz. - W miastach, gdzie sytuacja była korzystna, widać większe ryzyko nadpodaży mieszkań deweloperskich. Dotyczy to przede wszystkim łódzkiego rynku, na którym oferta przy poziomie sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy wystarczyłaby na półtora roku - podkreśla.

W lutym dalej rosły średnie ceny. W Warszawie to już 16,5 tys. zł za mkw., Gdańsku 15,1 tys. zł, w Krakowie również pękła już bariera 15 tys. zł.

- Niestety nie mamy dobrych wiadomości dla tych, którzy rozważając zakup mieszkania, czekają na spadki cen. Wnioski z analizy cen mieszkań w inwestycjach deweloperskich wprowadzanych do sprzedaży w lutym w największych polskich miastach są jednoznaczne. Na wszystkich analizowanych rynkach mieszkania we wprowadzonych w lutym projektach były droższe od tych, które były już oferowane. Zmiana warunków technicznych, której wejście w życie w 2024 r. jest przesądzone, będzie niestety sprzyjała dalszym wzrostom – wskazała Kuniewicz.