Wiceprezes Inpro: brakuje stabilności i przewidywalności

Za nami rekordowy rok, spodziewamy się utrzymania przez państwo wspierania zakupów pierwszych lokali. Nieruchomości potrzebują przede wszystkim stabilności, wtedy rynek rośnie bez gwałtownych zmian cen – mówi Robert Maraszek, wiceprezes Inpro.

W ciągu trzech kwartałów ub.r. znaleźliście nabywców na 642 lokale, z czego 45 proc. w III kwartale. Co można powiedzieć o IV kwartale? Jaki był wpływ „Bezpiecznego kredytu” i co będzie dalej – ten program został wygaszony, a jego następca dopiero się formułuje?

Przede wszystkim chciałbym życzyć szczęśliwego nowego roku: owocnego i przewidywalnego, bo to jest coś, czego w nieruchomościach byśmy pożądali najbardziej.

2023 r. dla Inpro był bardzo dobry. W blisko 37–letniej historii najlepszym wynikiem rocznym była sprzedaż 801 lokali (w 2018 r. – red.). Czekamy na dane ostateczne za IV kwartał, ale już wiemy, że w 2023 r. ten wynik przekroczymy.

Wpływ „Bezpiecznego kredytu” był zdecydowanie pozytywny. Mamy bardzo szeroką ofertę produktów, od domów przez mieszkania popularne, mieszkania o podwyższonym standardzie po apartamenty. Mamy głębokie przekonanie, że jakaś forma programu wspierającego zakup pierwszego mieszkania będzie kontynuowana, bo takie inicjatywy występują nie tylko w Polsce. Niemniej nawet te poprzednie lata pokazały, że kluczowe dla rynku mieszkaniowego będą jednak czynniki makroekonomiczne: spadek inflacji, spadek stóp procentowych, ponieważ wtedy się pojawi popyt niestymulowany – po prostu ludzie w sposób naturalny zaczną kupować mieszkania, bo będą niskie stopy procentowe, ponieważ cały czas brakuje mieszkań. To jest dobro, które jest przez Polaków cały czas pożądane i mamy nadzieję, że jako deweloperzy będziemy w stanie odpowiedzieć na to podażą. To jest chyba największe wyzwanie, a to dopiero powoduje stabilizację na rynku. 2023 r. był szalony, mieliśmy zdecydowana przewagę popytu nad podażą – i to w dłuższej perspektywie nie jest dobre dla stabilności rynku i cen nieruchomości.

Według danych portalu Rynekpierwotny.pl w 2023 r. to właśnie w Trójmieście wzrost średnich cen ofertowych był najwyższy w skali roku: aż 27 proc. Czy przerwa w programach stymulacyjnych daje szansę na uspokojenie cen? Deweloperzy mówią często o innych czynnikach: kosztach ziemi, budowy...

Koszty działek na pewno rosną, koszty budowy wolniej. Te dane o cenach zawierają pewną pułapkę statystyczną. Pokazują, że coraz trudniej jest uzupełniać ofertę w centrach aglomeracji, bo tam ziemi jest coraz mniej i ceny rosną. Jednak bardzo duża część oferty lokalizowana jest już nie bezpośrednio w granicach administracyjnych miast, ale także na bliskich przedmieściach – też mamy takie projekty. Gdybyśmy analizowali aglomeracje jako obszar miasta centralnego i otoczenia, to pewnie te statystyki cenowe byłyby mniej szokujące.

Jesteście jednym z nielicznych już giełdowych deweloperów, którzy bazują na jednej aglomeracji, ostatnie lata to trend ekspansji geograficznej. Czy czas, byście wyszli poza matecznik, czy nie jest to może wcale potrzebne?

To oczywiste – kto się nie rozwija, ten się cofa. Jeszcze 10 lat temu poruszaliśmy się stricte w granicach administracyjnych Trójmiasta, teraz działamy również na południu od aglomeracji: w Rumii, w Redzie, w Pruszczu Gdańskim. Myślimy o ekspansji, dlatego zabezpieczyliśmy grunty w takich miastach jak Elbląg czy Olsztyn.

Dodatkowo realizujemy jeszcze obiekt apartamentowy w Mikołajkach, gdzie zbudowaliśmy wcześniej hotel. Teraz na terenach przyległych realizujemy zabudowę mieszkaniowo–usługową z funkcjami towarzyszącymi dla hotelu.

Inpro to spółka, która w segmencie deweloperskim od lat utrzymuje marżę brutto ze sprzedaży rzędu 30 proc. Czy taki poziom jest do utrzymania?

Staramy się trzymać tego poziomu, ponieważ to jest to, co zapewnia płynność naszej spółce, żebyśmy mogli funkcjonować, pozyskiwać kolejne nieruchomości pod zabudowę. Wspomnijmy, że ta marża to wynik za działalność cztero-, pięcioletnią, a przy przedłużających się procedurach administracyjnych lub sądowych na rozpoczęcie inwestycji po zakupie działki trzeba czekać nawet 6–7 lat. Wszystko musi się więc kolokwialnie mówiąc spinać – stąd te marże.

Wydaje się, że po tym, co się wydarzyło w minionym roku, ceny wykonawstwa się trochę uspokoiły. To dobre dla naszego rynku, zwłaszcza po czasach szoków cenowych związanych z najpierw z pandemią, potem z wybuchem wojny w Ukrainie, z cenami energii. Trudno było utrzymać ceny sprzedaży przy tak zmieniającym się otoczeniu. Cały czas marzymy, żebyśmy wrócili do takiej stabilności z lat 2013–2019, kiedy rynek rósł po 20 proc. rocznie, deweloperzy byli w stanie odpowiadać podażą na rosnący organicznie popyt. W takim stabilnym otoczeniu zarówno wykonawcy mogą składać przewidywalne oferty budowy, my możemy utrzymywać marże bez gwałtownych zmian cen mieszkań, a klienci przy rosnących wynagrodzeniach mają możliwość kupowania. To moje marzenie noworoczne, żeby rynek wrócił do długoterminowego, stabilnego trendu.

W waszej grupie jest Inbet, producent prefabrykatów. Jaka jest jego rola? Czy i w jakiej skali wykorzystujecie prefabrykaty we własnych przedsięwzięciach deweloperskich?

Inbet to zakład, który w ostatnich latach przeszedł modernizację dzięki wielomilionowym nakładom. Prefabrykaty w około 1/3 sprzedawane są na rynkach skandynawskich, w 1/3 na rynku pomorskim, a w 1/3 wykorzystywane do naszych projektów deweloperskich. W zeszłym roku udało się nam dopiąć system prefabrykacji, dzięki czemu realizujemy pierwsze budynki całkowicie prefabrykowane. To zasadniczo skraca czas potrzebny na budowę, zmniejsza popyt na robociznę, bo dużo mniej ludzi potrzebnych jest do realizacji inwestycji. Dodatkowo prefabrykacja daje lepszą dokładność wykonania, estetykę, zapewnia porządek na budowę – dużo plusów.