Poprawa na rynku mieszkań: gorący czerwiec i dalsze luzowanie

Wstępne dane pokazują, że sprzedaż mieszkań w największych aglomeracjach dalej rośnie. To efekt rządowego programu i łagodzenia kryteriów badania zdolności kredytowej.

Po kilkumiesięcznym odbiciu w górę i wspięciu się na maksima, których nie widziano od lat, indeks WIG-nieruchomości zatrzymał się tuż pod barierą 3,4 tys. pkt. Nastroje inwestorów są dobre, bo i rynek się poprawia. Czerwiec zapowiada się jako najlepszy pod względem sprzedaży mieszkań miesiąc.

Najlepszy miesiąc

O ile w III kwartale 2022 r. sprzedaż mieszkań w Polsce osiągnęła dno, jakiego rynek nie widział od lockdownu – w konsekwencji wysokich stóp procentowych i utraty zdolności kredytowej przez nabywców, o tyle w tym roku obserwujemy poprawę. Jak zaznaczyła podczas panelu Real Estate Impactor Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku Otodom Analytics, w czerwcu, licząc do dnia debaty (22 czerwca), w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 4,5 tys. lokali, co pozwala oczekiwać wyniku ponad 5 tys. w skali całego miesiąca. Byłby to wynik najlepszy od stycznia 2022 r., kiedy sprzedano 5,6 tys. lokali. Z drugiej strony deweloperzy wprowadzili 3,1 tys. lokali, będzie to zatem szósty miesiąc z rzędu, gdy liczba lokali wprowadzonych będzie niższa od liczby lokali sprzedanych. W efekcie, o ile na koniec ubiegłego roku w ofercie było 48,5 tys. mieszkań, o tyle 22 czerwca 41,4 tys.

Katarzyna Kuniewicz zaznaczyła, że wzrost sprzedaży w ostatnich miesiącach to efekt zapowiedzi programu „Bezpieczny kredyt” pod koniec ub.r.: z jednej strony do rezerwacji lokali przystąpili potencjalni beneficjenci wchodzącego od lipca programu, a z drugiej na zakupy poszli ci, którzy się wcześniej wahali, ale przestraszyli się, że rozkręcenie programu i wzmożenie popytu przełoży się na wzrost cen mieszkań. Kolejny powód zwiększenia sprzedaży to wydana w lutym zgoda KNF na złagodzenie przez banki kryteriów badania zdolności kredytowej. Co więcej, w ostatnich dniach KNF dała bankom zgodę na dalsze poluzowanie bufora do wyznaczania zdolności kredytowej – i dotyczy to wszystkich konsumentów, nie tylko beneficjentów „Bezpiecznego kredytu”.

Program formalnie wchodzi w życie 1 lipca. – Już kilka banków zgłosiło przystąpienie do programu i zainteresowanie w biurach sprzedaży deweloperów jest naprawdę znaczące. Wracają klienci kredytowi, rynek się stabilizuje, koniunktura poprawia i jest wiara w przyszłość – na co zresztą wskazują wyceny notowanych na GPW spółek deweloperskich. Inwestorzy antycypują rynek i czują, że wracają dobre czasy dla sektora – powiedziała na Impactorze Iwona Sroka, członkini zarządu Murapolu. – W tym kwartale deweloperzy wrócili do budowania, uruchamianych jest coraz więcej inwestycji, to jeszcze może nie jest widoczne w statystykach, ale deweloperzy sygnalizują start nowych budów. W mojej ocenie ten odnosi sukces, kto ma dziś ofertę sprzedaży, te firmy, które mają towar na półce, będą sobie dobrze radzić w II połowie roku – dodała.

Jej zdaniem presja na ceny pozostanie – nie tyle z racji kosztów budowy, bo te po sporych podwyżkach w miarę się ustabilizowały, ile nowych warunków technicznych, wymagań ekologicznych, ESG, wydłuża się też uzyskiwanie pozwoleń i wzrósł koszt finansowania inwestycji.

Ceny w górę

Czy podaż mieszkań jest w stanie dostosować się do rozbudzonego popytu – to budzi największe wątpliwości.

Dział analiz nieruchomości PKO BP w najnowszym raporcie prognozuje, że w perspektywie roku średnie ceny transakcyjne mieszkań wzrosną o 5–10 proc. Po stronie popytu przesłankami tendencji wzrostowych są: powolna odbudowa popytu kredytowego, spadek realnej wartości mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności cenowej przez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań, program „Bezpieczny kredyt” i zapowiadany na ten rok brak limitu udzielonych pożyczek, popyt inwestycyjny, rosnący popyt migrantów z Ukrainy. Po stronie podaży kluczowe czynniki to: malejąca oferta mieszkań i brak dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.

Z drugiej strony, czynnikami hamującymi tendencje wzrostowe cen mieszkań będą: wysokie stopy procentowe, z perspektywą pierwszych obniżek najwcześniej pod koniec roku, prawdopodobny powrót negatywnego trendu dostępności mieszkań – wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań, stabilizacja stawek za wynajem osłabiająca motywację zakupu na wynajem oraz większa elastyczność podaży niż w poprzednim cyklu.