To jeszcze nie koniec mieszkaniowych kompaktów

Polacy nie chcą mieszkać ciasno. Jeśli tylko ich stać, wybierają duże lokale. Problem w tym, że stać ich rzadko. Tymczasem deweloperzy są gotowi do budowania większych metraży. W ofercie są ponad 90-metrowe lokale.

Jak najwięcej pomieszczeń na jak najmniejszej powierzchni. Trend mieszkaniowych kompaktów utrwalił się w czasie kryzysu. Klienci, którzy zachowali resztki zdolności kredytowej, byli skazani na nieduże lokale.

Sytuacja zacznie się powoli zmieniać. Jak mówił na naszych łamach Robert Stachowiak, prezes SGI, są klienci, którzy chcą łączyć mieszkania, by mieć więcej metrów. Jego zdaniem pokazuje to, w którym kierunku pójdzie rynek.

Ważny adres

Polacy nie chcą mieszkać ciasno. Angelika Kliś, członek zarządu spółki Atal, zaznacza: średnia powierzchnia mieszkań zdecydowanie się zwiększyła. – Klienci cenią sobie wygodę. Jeżeli finanse im pozwalają, to wybierają większe mieszkanie trzypokojowe – np. 70 mkw. – zamiast mniejszego (np. 60 mkw.). Na zmianę podejścia wpłynął też model pracy hybrydowej, czyniąc większe, komfortowe powierzchnie bardziej pożądanymi – mówi Angelika Kliś.

Jednocześnie zastrzega, że wzrost cen nieruchomości i kosztu ich finansowania nie sprzyja odchodzeniu od kompaktów. – Również przepisy i nowe normy, których wprowadzenie się rozważa, mogą nie zadziałać, wbrew intencjom ich autorów, na korzyść klientów – zauważa. – Zatoczymy więc koło i będziemy tak kalkulować metraż, by klientów było stać na własne M. Na takim rynku liczyć się będą przemyślane rozwiązania funkcjonalne. Dla nas to priorytet, aby nawet mniejsze mieszkania były jak najbardziej komfortowe – podkreśla.

Angelika Kliś tłumaczy, że na strukturę oferty ma wpływ np. współczynnik miejsc postojowych. – Mała działka ogranicza możliwość budowy garażu, a na każde mieszkanie trzeba zapewnić np. 1,2 miejsca parkingowego. W takich przypadkach deweloperzy często decydują się na większe mieszkania – zauważa.

200 mkw.

niemal tyle mają największe mieszkania na osiedlu Cityflow I na warszawskiej Woli. Deweloper, Okam Capital, na takiej powierzchni zaplanował sześć pokoi

20 proc.

taki odsetek oferty mieszkań w inwestycji U-CITY w stołecznym Ursusie stanowią duże mieszkania (od 70 mkw.). Osiedle buduje firma Acciona.

Największe mieszkania w ofercie Atalu mają 145,5 mkw. (Atal Olimpijska, Katowice), 150,5 mkw. (Francuska Park, Katowice), 155–157 mkw. (Nowe Miasto Jagodno Enklawa, Wrocław). Duże lokale stanowią ok. 5 proc. oferty tej firmy.

W ofercie Acciony największe mieszkania mają ponad 90 mkw. Cztery pokoje na 91 mkw. deweloper zaplanował w drugim etapie U-CITY w stołecznym Ursusie. A na osiedlu przy Zbożowej w Gdyni czteropokojowy lokal ma 92 mkw. W U-CITY duże mieszkania (od 70 mkw.) stanowią 20 proc. oferty, na osiedlu w Gdyni – ok. 17 proc.

Katarzyna Unold, dyrektorka zarządzająca spółką Acciona w Polsce, tłumaczy, że oferta deweloperska zależy m.in. od adresu osiedla i grupy docelowej. – Wciąż większym zainteresowaniem cieszą się małe i średnie mieszkania – mówi. Jej zdaniem trudno jednoznacznie stwierdzić, jak będzie się zmieniać struktura oferty. – Duże mieszkania są potrzebne w miejscach, gdzie mieszkają głównie rodziny z dziećmi, a lokalna infrastruktura rozwija się z myślą o takich właśnie klientach – tłumaczy. – Nie bez znaczenia jest jednak fakt, że duże mieszkanie to wysokie koszty utrzymania.

Ponad 90-metrowe mieszkania oferuje także Okam Capital. Marcin Michalec, dyrektor generalny firmy, potwierdza: wiele zależy od lokalizacji osiedla i preferencji lokalnego klienta. – Większe mieszkania są alternatywą dla domów, szczególnie w takich miastach jak Warszawa – zaznacza.

Największe mieszkania w warszawskiej inwestycji Cityflow będą mieć niemal 200 mkw. (sześć pokoi). Firma zdecydowała się na zmiany w II etapie osiedla, dostosowując ofertę do potrzeb rodzin z dziećmi.

Tani kredyt

– Od czasów pandemii klienci zwracają większą uwagę na przestrzenie zewnętrzne. Dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z tarasami i ogródkami – mówi Marcin Michalec. A Marek Starzyński, dyrektor sprzedaży w Okam Capital, wskazuje największe mieszkania w innych inwestycjach firmy. Np. w pierwszym etapie Strefy Progress w Łodzi (połowa oferty to nieduże mieszkania) zaplanowano niespełna 160-metrowe lokale z pięcioma pokojami.

Struktura oferty Matexi Polska, jak mówi menedżerka firmy Katarzyna Mirota, zmienia się wraz ze zmianami na rynku. – Notujemy wzrost popytu na mieszkania o mniejszych metrażach, ale z możliwie dużą liczbą pokoi. Kupujący chcą też mieć ogródek, taras albo oddzielny pokój do pracy zdalnej. To trwały efekt pandemii – potwierdza.

Największe mieszkania w stołecznej ofercie Matexi Polska mają 82 mkw. (osiedle Na Bielany), 95 mkw. (Sokratesa 11), 90 mkw. (Na Okrzei), 117 mkw. (Domaniewska), 162,5 mkw. (Sady Żoliborz). W krakowskim Kameralnym Prokocimiu Matexi zaplanowało cztery pokoje na 93 mkw.

– We wszystkich inwestycjach duże mieszkania stanowią ok. 10 proc. oferty – podaje Katarzyna Mirota. – Jeśli inwestycja jest skierowana do klientów, którzy w znacznej mierze finansują zakup kredytem lub mają ograniczony budżet, to deweloperzy będą planować kompakty. Ostatnie miesiące pokazują jednak pewne odbicie rynku i ożywienie popytu, choć dominują klienci gotówkowi. Pozytywnym impulsem dla sektora mieszkaniowego w średnim terminie, mającym wpływ na wzrost podaży i strukturę oferty, będą rządowe programy wsparcia dla kredytobiorców. Deweloperzy zaczną budować mieszkania z myślą o tanim kredycie. Będą to raczej lokale kompaktowe w cenie poniżej średniej.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction, przyznaje, że oferta firmy na razie nie „ewoluuje w kierunku zwiększania liczby dużych mieszkań”. – Zdolność nabywcza klientów się nie zmieniła. A szkoda, bo chętnie będziemy budować głównie duże mieszkania, by zapewnić wygodne, przestronne miejsce do życia i mieszkania – mówi. – Z biznesowego punktu widzenia jest to najbardziej ekonomiczne rozwiązanie. Koszt realizacji inwestycji z małymi lokalami jest większy.

Dyr. Ostrowska zaznacza, że J.W. Construction buduje różne metraże, starając się dopasować do różnorodnych potrzeb i możliwości klientów.

W duchu eko

– Inne potrzeby ma rodzina z dziećmi, inne bezdzietny singiel – wyjaśnia Małgorzata Ostrowska. – Potrzeby często nie idą jednak w parze z możliwościami finansowymi. Jednocześnie obserwujemy ogromną potrzebę własności. Polacy chcą mieć nawet mniejszy, ale własny kąt. Choćby po to, by zostawić coś dzieciom.

Jak mówi Małgorzata Ostrowska, główna zmiana oferty deweloperskiej w najbliższym czasie będzie podyktowana rosnącym popytem na rozwiązania ekonomiczne i energooszczędne lokale. – Łączymy ekologię z ekonomią. Jakiś czas temu wprowadziliśmy do oferty ekologiczne domy jednorodzinne. Patrząc na skalę zainteresowania, idziemy za ciosem i za chwilę uruchamiamy kolejne, tym razem wielorodzinne inwestycje budowane w duchu eko – zapowiada. Największe mieszkania budowane przez J.W. Construction mają zwykle ok. 100 mkw. Jeśli ktoś potrzebuje większego metrażu, można połączyć dwa lokale. W warszawskiej inwestycji Bliska Wola duże lokale mają 85–122 mkw.

Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, zaznacza, że mieszkania, które są dziś w sprzedaży, były projektowane nawet kilka lat temu. – Deweloperzy analizują preferencje klientów, starając się dostosować do nich przyszłą ofertę – tłumaczy. – Wpływ na wybory nabywców mają nie tylko ich potrzeby, ale też możliwości finansowe, w tym dostępność kredytów hipotecznych.

Ekspert nie ma wątpliwości, że wielu klientów marzy o dużym, co najmniej trzypokojowym lokum, z ogródkiem lub tarasem. – Problem w tym, że takie marzenie mogą zrealizować nieliczni. Widzimy to, porównując deklarowany popyt z rzeczywistą sprzedażą albo inaczej – chęci z możliwościami finansowymi – wyjaśnia.

Jako przykład podaje bardzo drogą Warszawę. – W ostatnich dwóch latach pierwszym wyborem potencjalnych nabywców częściej niż mieszkania dwupokojowe były lokale trzypokojowe – mówi. – Więcej wskazań niż na kawalerki było zawsze na mieszkania czteropokojowe i większe. Tymczasem największy odsetek mieszkań kupowanych od deweloperów stanowią lokale dwupokojowe. Ich udział w transakcjach wyraźnie wzrósł. To efekt galopujących cen mieszkań, a ostatnio także niskiej zdolności kredytowej.

Jeden pokój mniej

Marek Wielgo zaznacza, że oferta konkretnych deweloperów zależy od tego, do kogo ją adresują. – Jeśli mają na celowniku głównie zamożnych klientów, to mieszkania muszą mieć większy metraż i lepszy standard – mówi. – Lokale z segmentu popularnego muszą zaś uwzględniać skromne możliwości ich nabywców, szczególnie jeśli posiłkują się kredytem.

Analityk podkreśla, że kiedy rosną ceny mieszkań i gwałtownie drożeją kredyty, potencjalni nabywcy albo rezygnują z zakupu, albo decydują się na mniejsze mieszkanie, co oznacza zwykle rezygnację z jednego pokoju. – Np. ktoś, kto planował zakup mieszkania trzypokojowego, zadowala się dwupokojowym, a zamiast dwupokojowego wybiera kawalerkę.

Ekspert uważa, że deweloperzy nie zrezygnują z budowy kompaktowych mieszkań, bo popyt na nie najpewniej dalej będzie rósł. – I to nie tylko z powodu coraz wyższych cen. Są tacy, którzy chcą mieszkać w atrakcyjnym, ale bardzo drogim miejscu – mówi. – A ponieważ większość czasu spędzają poza domem, wielkość mieszkania nie ma większego znaczenia. Ważne, żeby było funkcjonalne. Coraz więcej młodych osób jada posiłki poza domem, więc nie jest im potrzebna duża kuchnia. Z kolei w łazience za zbędną rzecz uważają wannę, która zajmuje sporo miejsca.