Górniak zaznacza, że dodatkowo w większości przypadków do produkcji są wprowadzane inwestycje, które są realizowane na coraz droższych gruntach. Wcześniej deweloperzy sygnalizowali, że przeciętna relacja kosztu zakupu gruntu w przeliczeniu na cenę sprzedaży 1 mkw. mieszkania wynosiła około 20 proc., ale obecnie ten poziom będzie zapewne bliższy 25 proc.
– Oczywiście deweloperzy będą starali się przełożyć wzrost kosztów na klientów przez regulowanie tempa wprowadzeń do sprzedaży oraz podwyżki cen lokali. Ostatnie dane Otodom sugerują, że średnia cena za 1 mkw. w Warszawie zwiększyła się o 24 proc. rok do roku, we Wrocławiu o 17 proc., a w Gdańsku o niemal 7 proc. Pytanie tylko, jak długo klienci będą akceptowali tak silne zwyżki cen oraz na ile pozwoli im zdolność kredytowa, która w ostatnich miesiącach, z racji podwyżek stóp oraz nowej rekomendacji KNF, znacząco się obniżyła – mówi Górniak. Analityk zwraca uwagę, że na te czynniki nieco mniej eksponowani powinni być deweloperzy funkcjonujący na rynku premium, których docelowi klienci są mniej wrażliwi na otoczenie makro niż osoby chcące kupić lokale z segmentu popularnego.
Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, mówi, że dobre wyniki deweloperów to pochodna wysokiej sprzedaży mieszkań i silnych zwyżek cen, co pozwoliło uzyskać wysoką rentowność projektów realizowanych na gruntach kupionych wcześniej, po niższych cenach. – Przyszłość może być już jednak wyraźnie trudniejsza. Po pierwsze, należy spodziewać się wyraźnego spadku sprzedaży – zdolność kredytowa kupujących od kwietnia br. jest bowiem o ponad 50 proc. niższa niż w 2021 r. za sprawą podwyżek stóp i zaostrzenia warunków wyliczania zdolności kredytowej po rekomendacji KNF. Po drugie, deweloperzy borykają się z dużymi trudnościami w pozyskaniu gruntów w atrakcyjnych cenach, a wybuch wojny wywołał kolejną falę podwyżek kosztów materiałów budowlanych. Realizacja projektów przy wysokich kosztach i niewielkich możliwościach przeniesienia tych zwyżek na ceny mieszkań wskutek słabnącego popytu odbije się wyraźnie negatywnie na poziomie marż. Można oczekiwać, że ze względu na niesprzyjające warunki firmy będą wstrzymywały rozpoczynanie nowych inwestycji – mówi Matysiak.
Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, podkreśla, że deweloperzy znaleźli się w bardzo trudnej sytuacji. – Jeśli chodzi o potencjalne przychody, rosnące stopy i niepewność geopolityczna doprowadziły do drastycznego wyhamowania popytu na mieszkania. Z kolei na koszty presje wywierają dwie fale wzrostu cen na rynku budowlanym, najpierw w następstwie pandemii, a teraz wojny. Koszty wznoszenia budynków mieszkalnych urosły do rekordowych poziomów. – W efekcie wiele projektów w niektórych regionach przestało mieć ekonomiczne uzasadnienie, część mniejszych deweloperów wstrzymuje się z nowymi inwestycjami. Największym firmom w kluczowych miastach i topowych lokalizacjach będzie relatywnie łatwiej przerzucać rosnące koszty na nabywców, ale nie będzie to już takie proste, jak w ubiegłym roku – mówi Kaźmierczak. Zmniejszony popyt detaliczny mogą zastąpić fundusze PRS, które oceniają rynek polski jako bardzo atrakcyjny w dłuższym horyzoncie. Hurtowa sprzedaż mieszkań wiąże się jednak z uzyskaniem niższej ceny – a więc marży – niż gdyby kupowali klienci indywidualni.
