Sprzedaż mieszkań w I kwartale 2022

Na początku roku otoczenie rynkowe nie było dla deweloperów wparciem. Sprawdzamy, co wyłania się ze statystyk. Dalsze podwyżki stóp procentowych, wzrost cen, omikron, a pod koniec lutego najazd Rosji na Ukrainę – takie było otoczenie rynkowe w I kwartale 2022 r. Deweloperzy z rynku kapitałowego ruszyli z publikacją wyników sprzedaży mieszkań – jak wypadł ten niełatwy okres, szczególnie gdy bazą jest rewelacyjny dla szerokiego rynku I kwartał 2021 r.? Czy wybuch wojny wstrzymał rynek, jak lockdown w II kwartale 2020 r.? Tekst będziemy aktualizować na bieżąco.

Robyg

Notowany na Catalyst deweloper budujący w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu, podał, że podpisał ponad 600 umów deweloperskich, o 32 proc. mniej rok do roku i 23 proc. mniej kwartał do kwartału.

W marcu dopięta została transakcja przejęcia Robyga przez fundusz TAG Immobilien. Od tej pory spółka będzie prowadzić działalność dwutorowo – dalej sprzedawać mieszkania Kowalskim i dostarczać lokale do platformy PRS.

- W I kwartale 2022 r. mieliśmy wiele wydarzeń w Europie i w Polsce – istotny wpływ na rynek miała wojna na Ukrainie, napływ uchodźców, a także nowe przepisy podatkowe. Sprzedaż mieszkań w tym kwartale była trudniejsza – wysoki poziom niepewności wynikający z wprowadzenia nowych przepisów podatkowych, wzrostu stóp procentowych i wyższej inflacji, a także nowych regulacji zdolności kredytowej banków doprowadził do presji na klientów w zakresie możliwości uzyskania kredytu i ich sytuacji finansowej. Wojna między Rosją a Ukrainą i wywołany przez nią kryzys humanitarny oraz uchodźczy również przyczyniły się do niepewności i strachu. Dodatkowymi wyzwaniami są szybki wzrost kosztów budowy, niedobór materiałów budowlanych, ogólny wzrost cen, niska dostępność gruntów pod budowę w dużych miastach – co prowadzi do niedoboru mieszkań i wzrostu cen – skomentował wiceprezes Eyal Keltsh. - Sprzedaż Robyga TAG Immobilien skłoniła nas do analizy banku ziemi i przeznaczenia jego części na mieszkania na wynajem. TAG kupił już dwa lata temu firmę Vantage w Polsce, a w 2022 roku planujemy połączyć działalność obu firm – dzięki czemu skonsolidowana grupa stanie się największym deweloperem mieszkaniowym na polskim rynku i wyznaczy nowy standard dla PRS. Naszym celem jest posiadanie 20 tys. mieszkań do wynajęcia do końca 2027 r. i równolegle sprzedawanie mieszkań rzędu 2,5 tys. rocznie – dodał.

Unidevelopment

Spółka córka Unibepu sprzedała 112 lokali, o 67 proc. mniej niż rok wcześniej i o 16 proc. mniej kwartał do kwartału.

Ronson

Deweloper, który opuszcza GPW, ale zostaje na Catalyst, sprzedał 99 lokali, o 72 proc. mniej niż w mocnym I kwartale 2021 r. i o 11 proc. mniej niż w ostatnim kwartale ub.r.

– Wyniki za I kwartał 2022 r. są w miarę porównywalne z rezultatami odnotowanymi w IV kwartale 2021 roku, kiedy sprzedaliśmy 111 lokali. Jest to odzwierciedleniem kilku czynników – powiedział wiceprezes Andrzej Gutowski. - Po pierwsze, sytuacji na Ukrainie i związanej z nią niepewności i strachu przed zainwestowaniem gotówki w nieruchomości. Po drugie, wzrost stóp procentowych powoduje, że cały rynek doświadcza zmniejszenia sprzedaży. My dopiero w II kwartale uzupełnimy naszą ofertę i uruchomimy sprzedaż ważnych, nowych inwestycji. Nasz plan sprzedaży na 2022 r. pozostaje niezmienny – dodał. Na marcowej konferencji menedżerowie powiedzieli, że celują w sprzedaż około 700 mieszkań wobec 877 w 2021 r.

Cordia

Notowany na Catalyst deweloper znalazł nabywców na 59 mieszkań, o 59 proc. mniej rok do roku i 51 proc. mniej kwartał do kwartału.

- Pierwsze miesiące roku przyniosły liczne wyzwania deweloperom. Przede wszystkim, z uwagi na rosnące stopy procentowe oraz inwazję Rosji na Ukrainę, wiele osób zdecydowało się wstrzymać ważne decyzje zakupowe – a do takich z pewnością należy zakup mieszkania – niejednokrotnie zmieniając swoje plany „w ostatniej chwili”. Widać to wyraźnie w wynikach sprzedaży – mówi Tomasz Łapiński, prezes Cordii. - W naszym przypadku spadek liczby podpisanych umów deweloperskich kwartał do kwartału sięgnął 50 proc. Wynik ten jest oczywiście niższy od przyjętych założeń budżetowych kształtowanych jeszcze przed wybuchem wojny na Ukrainie. Warto jednak podkreślić, że do naszych biur sprzedaży nadal dość licznie zaglądają osoby zainteresowane zakupem mieszkania, co więcej Cordia właśnie uruchomiła swój pierwszy projekt w Poznaniu, pracujemy też nad uruchomieniem kolejnych, nowych inwestycji. Spodziewam się, że już w kolejnych kwartałach zobaczymy ożywienie na rynku. Zapotrzebowanie na mieszkania w Polsce ponownie rośnie, a jednym z powodów tego zjawiska jest rosnący popyt na rynku najmu, jak również chęć ochrony posiadanego kapitału przed inflacją - dodaje.

Spravia

Dawny Budimex Nieruchomości znalazł nabywców na 225 mieszkań, o 55 proc. mniej niż rok wcześniej i 38 proc. mniej kwartał do kwartału. Spółka, po przejęciu od Budimeksu przez grupę inwestorów, rok temu zawarła umowę ramową z funduszem Heimstaden na dostawę 2,5 tys. lokali, co uszczupliło bieżącą ofertę. Jak podała firma, spadek sprzedaży to również konsekwencja obecnej sytuacji, czyli wojny i wysokich stóp procentowych.

Echo Investment i Archicom

Ogólnopolski deweloper sprzedał (bez umów rezerwacyjnych) 704 mieszkania, o 52 proc. więcej niż rok wcześniej. Tak znaczący skok to zasługa przejęcia 66 proc. akcji Archicomu pod koniec kwietnia ub.r. W pojedynkę Echo sprzedało 370 lokali, czyli o 20 proc. mniej niż rok wcześniej. Warto podkreślić, że mimo konsolidacji Archicomu w III i IV kwartale sprzedaż grupy nie była wyraźnie wyższa – dopiero teraz Echo zbiera owoce inwestycyjnej ofensywy i odblokowania oferty. Wzrost sprzedaży w I kwartale br. wobec ostatniego okresu 2022 r. sięgnął 73 proc.

Na ostatniej konferencji wynikowej grupa podała, że w styczniu i lutym podpisała 434 umowy, co oznacza, że najazd Rosji na Ukrainę nie miał negatywnego przełożenia na sprzedaż i w marcu zawarto 270 umów.

- Na przełomie 2021 i 2022 rynek stopniowo zaczął się stabilizować po pandemii. Wpływ na nastroje konsumenckie i szybkość podejmowania decyzji przez nabywców z pewnością ma rosnąca inflacja oraz stopy procentowe, a także konflikt zbrojny w Ukrainie. Stąd też mimo dobrego startu w 2022 r., w przyszłość patrzymy z pokorą i ostrożnością – powiedział Waldemar Olbryk, prezes Archicomu. W I kwartale firma wprowadziła do oferty 500 mieszkań.

JHM Development

Spółka córka Mirbudu sprzedała (bez umów rezerwacyjnych) 80 mieszkań, o 34 proc. mniej rok do roku i 53 proc. mniej kwartał do kwartału. Ostatni raz dwucyfrowy wynik firma zanotowała w III kwartale 2020 r. Deweloper buduje w Gdańsku, Bydgoszczy, Łodzi, Żyrardowie i Zakopanem.

Archicom

Kontrolowany przez Echo Investment wrocławski deweloper sprzedał 334 mieszkania (bez umów rezerwacyjnych), o 0,6 proc. mniej niż rok wcześniej oraz o 47 proc. więcej niż w IV kwartale ub.r.

- Na przełomie 2021 i 2022 rynek stopniowo zaczął się stabilizować po pandemii. Wpływ na nastroje konsumenckie i szybkość podejmowania decyzji przez nabywców z pewnością ma rosnąca inflacja oraz stopy procentowe, a także konflikt zbrojny w Ukrainie. Stąd też mimo dobrego startu w 2022 r., w przyszłość patrzymy z pokorą i ostrożnością – powiedział Waldemar Olbryk, prezes Archicomu.

W I kwartale firma wprowadziła do oferty 500 mieszkań.

Murapol

Deweloper budujący w kilkunastu miastach sprzedał nabywcom detalicznym (bez umów rezerwacyjnych) 764 mieszkania, o prawie 2 proc. mniej niż w mocnym I kwartale 2021 r. oraz o ponad 40 proc. więcej niż w IV kwartale ub.r., który na tle poprzednich okresów wypadł słabo.

Na koniec marca w ofercie spółka miała 3,5 tys. mieszkań w 15 miastach. W samym I kwartale br. do sprzedaży weszło 1,1 tys. lokali. Na koniec I kwartału w budowie było 5,1 tys. mieszkań, a w przygotowaniu 16,5 tys. (w tym 9,7 tys. na działkach stanowiących własność Murapolu). Z tak rozumianego banku ziemi 18,8 tys. lokali przeznaczonych jest dla nabywców detalicznych, a 2,7 tys. PRS.

Jak podkreślił prezes Nikodem Iskra, deweloper jest w stanie budować bogatą ofertę, co przekłada się na duże zainteresowanie klientów. W I kwartale br. klienci podpisali z Murapolem 780 umów rezerwacyjnych, o ponad 12 proc. więcej rok do roku.

Lokum Deweloper

Budująca we Wrocławiu i Krakowie firma sprzedała (umowy deweloperskie) 73 mieszkania, o 48 proc. mniej niż rok wcześniej i 67 proc. mniej kwartał do kwartału. To najmniej od wybuchu pandemii: w II kwartale 2020 r. lockdown i niska – z przyczyn administracyjnych - oferta zbiły sprzedaż do 41 lokali, w kolejnych okresach wyniki były trzycyfrowe.

Na koniec marca spółka miała podpisanych 51 umów rezerwacyjnych i 443 w ofercie.

- W I kwartale br. mieliśmy do czynienia z dużą niepewnością klientów, spowodowaną wprowadzeniem Polskiego Ładu, sytuacją geopolityczną, podwyżkami stóp procentowych oraz rosnącymi kosztami życia. Jednocześnie nasza oferta była o połowę mniejsza niż rok temu, gdyż nie włączyliśmy do niej dużej części realizowanych inwestycji. Nie dziwi więc obniżenie wolumenu sprzedaży – skomentował prezes Bartosz Kuźniar. - Cały czas dynamicznie rosną koszty materiałów, wykonawstwa, gruntów, a ostatnio także koszty kredytowania inwestycji, co wymusza wzrost cen mieszkań. To też skłania nas do wprowadzania ich do oferty przy większym zaawansowaniu budowy, gdy adekwatnie do znanych już kosztów możemy określić właściwą cenę sprzedaży zapewniającą zachowanie rentowności prowadzonej działalności. Mamy świadomość, że obecna sytuacja finansowa większości potencjalnych klientów jest dużo gorsza niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Niezależnie od potrzeby posiadania mieszkania brakuje im środków czy zdolności kredytowej do sfinansowania zakupu. Dlatego start dwóch nowych inwestycji we Wrocławiu i Krakowie dla około 700 mieszkań zdecydowaliśmy się odroczyć - dodał.

Niewykluczone, że projekty te zostaną zaoferowane funduszom PRS – najem staje się alternatywą wobec zakupu mieszkania na własność.

Spółka będzie przygotowywać kolejne projekty i wprowadzać w stosownym czasie, bo fundamenty sprzyjają. - Ogromny deficyt mieszkań w dużych miastach, takich jak Wrocław i Kraków, zwiększony znacznie falą uchodźców, którzy w dużym procencie zostaną u nas na stałe, stanowi silny fundament do trwałego popytu na mieszkania i systematycznego wzrostu ich cen na przestrzeni najbliższych lat. Kwestia zaspokojenia tych znaczących potrzeb mieszkaniowych staje się dziś także priorytetem dla samorządów, przez co procesy planistyczne oraz wydawanie pozwoleń na budowę mają szanse przyspieszyć – dodał Kuźniar.

Victoria Dom

Notowana na Catalyst i budująca w Warszawie oraz Krakowie firma sprzedała (uwzględniając rezerwacje) 311 mieszkań, o 39 proc. mniej niż w bardzo mocnym I kwartale 2021 r. oraz o 1,6 proc. mniej niż w ostatnim kwartale 2021 r.

Spółka spodziewa się, ze w całym 2022 r. sprzedaż będzie porównywalna lub nieco niższa niż rok wcześniej, kiedy to nabywców znalazło 1,61 tys. lokali.

- Utrzymanie sprzedaży kwartał do kwartału oceniamy pozytywnie w sytuacji systematycznego wzrostu cen mieszkań oraz kroczących podwyżek kosztów kredytu, co wpływa na ograniczenie zdolności kredytowej klientów – powiedział wiceprezes Waldemar Wasiluk. - Od połowy marca widzimy powolne odbudowywanie się popytu, przy już wyższych o kilkanaście procent w skali roku cenach. Klienci zdają sobie sprawę, że spadku cen raczej nie będzie, a mała podaż nowych projektów oraz rosnące koszty budowy mogą bardziej powodować dalsze podwyżki. Z kolei dla osób posiadających gotówkę inwestycje w nieruchomości cały czas pozostają atrakcyjną formą lokaty kapitału. Na odbudowę popytu wpływa także bardzo ograniczona dostępność używanych mieszkań na wynajem w związku z dużym napływem uchodźców. W efekcie zakup nowego lokalu na rynku pierwotnym dla wielu osób jest najlepszym rozwiązaniem – dodał.

Marvipol

Budujący głównie w Warszawie deweloper sprzedał (wliczając płatne rezerwacje) 67 mieszkań, o 19 proc. mniej niż rok wcześniej i 49 proc. mniej kwartał do kwartału. To pokłosie sytuacji rynkowej i wciąż niskiej oferty po sprzedaży dużego pakietu lokali funduszowi Heimstaden w IV kwartale 2020 r.

Na konferencji poświęconej wynikom za 2021 r. menedżerowie powiedzieli, że zauważalny był wpływ podwyżki stóp na spowalnianie decyzji klientów, a najazd Rosji na Ukrainę miał mocny ale ograniczony do kilku dni wpływ na zmrożenie popytu. Marvipol jest w stanie wprowadzić do oferty w tym roku prawie 1,5 tys. mieszkań, ale będzie to zależne – poza popytem – od sytuacji na rynku wykonawstwa i od tempa uzyskiwania decyzji administracyjnych.

Dom Development

Spółka budująca w Warszawie, Gdańsku, Wrocławia i od połowy ub.r. w Krakowie znalazła nabywców na 758 mieszkań (włączając płatne rezerwacje), o 30 proc. mniej rok do roku i 31 proc. mniej kwartał do kwartału – przy czym oba okresy porównawcze były dla spółki historycznie niezwykle mocne. Mimo wszystko tak niskiej sprzedaży w ujęciu ilościowym Dom Development nie pokazał od wielu lat.

Udział nowego rynku, krakowskiego, w wyniku za I kwartał br. to 53 mieszkania.

I kwartał br. był szczególnym okresem, [po rosyjskiej agresji na Ukrainę] wiele osób odroczyło ważne decyzje, co przełożyło się na spadek zainteresowania kupnem mieszkania. Początkowy szok jednak szybko minął i już od połowy marca nastąpiło odbicie popytu – skomentował prezes Jarosław Szanajca. Zwrócił uwagę, że udział transakcji gotówkowych w sprzedaży mieszkań był rekordowy i wyniósł 58 proc.: realne oprocentowanie lokat bankowych wciąż jest głęboko ujemne i skłania do inwestowania oszczędności w nieruchomości. Spółka spodziewa się dalszych podwyżek stóp i ograniczenia dostępności kredytów, ale jej klienci to osoby kupujące lokale o podwyższonym standardzie, dysponujący zazwyczaj wyższym udziałem środków własnych i mniej wrażliwi na wzrost kosztów kredytu.

- W niespełna miesiąc do Polski przybyły ponad dwa miliony osób z Ukrainy. Większość osiedliła się w największych miastach. Tak duża fala migracji spowodowała skokowy wzrost popytu na mieszkania – w pierwszej kolejności widoczny na rynku najmu. W dłuższej perspektywie będzie to silnym wsparciem popytu na mieszkania także na rynku pierwotnym, szczególnie w dużych miastach, gdzie Dom Development ma ugruntowaną pozycję – powiedział Szanajca.

Atal

Deweloper budujący w siedmiu aglomeracjach sprzedał (umowy deweloperskie) 754 mieszkania, o 10,5 proc. mniej rok do roku i 27 proc. mniej kwartał do kwartału. Na koniec marca zawartych było 475 umów rezerwacyjnych. Wpływu wojny na wyniki nie widać: w marcu spółka sprzedała 261 lokali, w lutym 226, a w styczniu 267.

Deweloper spodziewa się sprzedać w całym 2022 r. 3-3,5 tys. lokali wobec 4,26 tys. w rekordowym ubiegłym.

- Tegoroczne niższe plany wynikają z ostrożności. W obecnej sytuacji szacujemy osiągnięcie około 75 proc. tego, na co liczylibyśmy w normalnych okolicznościach – skomentował Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. - Jest to bardzo konserwatywny szacunek. W tej kalkulacji uwzględniamy spowolnienie decyzji kupujących spowodowane niepewnością. Klienci oraz banki muszą znaleźć złoty środek, jak finansować się w okresie przejściowym, kiedy pieniądz jest droższy. Nie należy spodziewać się jednak gwałtownego odejścia klientów od zakupów nieruchomości. Uważamy, że wciąż w Polsce mamy strukturalny niedobór mieszkań, który stymuluje rynek – podkreślił.

Inpro

Trójmiejski deweloper sprzedał (wliczając rezerwacje) 81 mieszkań, o 63 proc. mniej niż w bardzo mocnym I kwartale ub.r. ora o 47 proc. mniej kwartał do kwartału. Ostatni raz dwucyfrową sprzedaż spółka zanotowała w dotkniętym lockdownem II kwartale 2020 r. – znalazła wtedy nabywców na 91 lokali.

„W opinii spółki spowolnienie sprzedaży mieszkań w I kwartale br. dotyczy lutego i marca i jest to reakcja rynku na wybuch konfliktu na Ukrainie oraz na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych” - podało Inpro w komunikacie.

Wikana

Deweloper skoncentrowany na południowo-wschodniej Polsce sprzedał (umowy deweloperskie) 89 lokali, o 37 proc. niż w I kwartale 2021 r., który nie był najlepszy – to w kolejnych trzech Wikana notowała wyższą sprzedaż. Wobec IV kwartału ub.r. firma zanotowała wzrost o prawie 5 proc. W I kwartale br. najwięcej nabywców znalazły mieszkania w Lublinie i Zamościu.

- Nasza oferta cieszy się niezmienne wysokim zainteresowaniem klientów, co biorąc pod uwagę obecne warunki rynkowe świadczy, w mojej ocenie, zarówno o atrakcyjności projektów, jak i o potencjale rynków, na których działamy. W sprzedaży mamy 460 lokali w Lublinie, Rzeszowie, Przemyślu, Świdniku, Tarnobrzegu i Zamościu. Jesteśmy gotowi w ciągu roku rozpocząć realizację inwestycji z 500 lokalami. Nasze plany inwestycyjne będziemy dostosowywać do bieżącej sytuacji rynkowej, wierzymy jednak, że 2022 r. będzie dla nas kolejnym udanym rokiem skomentował prezes Piotr Kwaśniewski.

Develia

Ogólnopolski deweloper pokazał pazur sprzedając (bez rezerwacji) 603 mieszkania, o 4 proc. więcej niż w mocnym I kwartale ub.r. i o 43 proc. więcej kwartał do kwartału. To najlepszy wynik od I kwartału 2018 r. Na koniec marca spółka miała zawarte 94 umowy rezerwacyjne.

- Sprzedaż mieszkań w I kwartale br. była porównywalna z początkiem ubiegłego roku, który był dla deweloperów rekordowy. Mimo tego, że obecne warunki rynkowe są bardziej wymagające i dodatkowo sytuacja geopolityczna jest niepewna, osiągnęliśmy bardzo dobry wynik. Wpływ na to miała przede wszystkim szeroka oferta, którą znacznie zwiększyliśmy na przełomie roku. Tylko w I kwartale br. wprowadziliśmy do sprzedaży ponad 1,2 tys. Obecnie klienci mogą wybierać spośród blisko 2,2 tys. lokali w ofercie Develii, co jest naszym wyróżnikiem w sytuacji, gdy wielu deweloperów ma problemy z podażą - podkreślił prezes Andrzej Oślizło.