Stadiony mają na siebie zarabiać. Czy będą?

W 2012 r. odbędą się organizowane przez Polskę i Ukrainę mistrzostwa Europy w piłce nożnej. W naszym kraju spotkania rozgrywane będą w Gdańsku, Poznaniu, Warszawie i we Wrocławiu

W ramach każdej inwestycji powstaną jednak również powierzchnie biurowe i handlowe. – W Europie Zachodniej stadiony funkcjonują nie tylko jako miejsca, gdzie przychodzą kibice i gdzie organizowane są koncerty. Spełniają one również funkcje komercyjne i handlowe. Stadion ma bowiem na siebie zarabiać – zaznacza Wojciech Rokicki, koordynator krajowy ds. stadionów w spółce PL.2012. – Powierzchnie komercyjne mają istotne znaczenie dla utrzymania również polskich stadionów. Sama organizacja imprez sportowych to niejedyne źródło przychodów – dodaje.

Na Stadionie Narodowym powstanie największe w Warszawie centrum konferencyjne o łącznej powierzchni 16 tys. mkw. Kolejnych 8 tys. mkw. przewidzianych jest na biura, a 2,5 tys. mkw. zajmie klub fitness. W obiekcie powstanie również 68 lóż o powierzchni około 40 mkw. każda oraz jedna loża prezydencka na około 200 osób. – Będą one pełnić funkcję luksusowych przestrzeni do oglądania meczów w dni rozgrywek oraz gabinetów, z których można skorzystać o każdej porze w pozostałe dni, na przykład organizując spotkania firmowe – mówi Rokicki. – Na pozostałych stadionach również przewidziano powierzchnie komercyjne. We Wrocławiu będzie to 11 tys. mkw., gdzie poza barami i restauracjami znajdzie się chociażby serwerownia, w Gdańsku również kilkanaście tysięcy mkw., a w Poznaniu 10 tys. mkw. – dodaje.

[srodtytul]Pierwsze pieniądze już są [/srodtytul]

Za wybór najemców powierzchni komercyjnych odpowiadać będą operatorzy poszczególnych stadionów. W Warszawie będzie to Narodowe Centrum Sportu, we Wrocławiu SMG, a w Gdańsku Lechia-Operator w konsorcjum ze Sportfive i HSG Zander. W Poznaniu operator nie został jeszcze wybrany. Adam Kalata, wiceprezes ds. komercyjnych spółki Biuro Inwestycji Euro Gdańsk 2012, podkreśla, że komercjalizacja to nie tylko wynajem lub sprzedaż powierzchni dostępnych na stadionie, ale także odpłatne przekazanie kontrahentowi np. praw marketingowych.

Tak rozumiany proces komercjalizacji stadionu w Gdańsku rozpoczął się w zeszłym roku poprzez poszukiwanie sponsorów i partnerów stadionu. Dotychczas zawarte zostały dwie takie umowy – z PGE na sponsoring tytularny oraz z firmą Trias na partnerstwo technologiczne. Stadion w Gdańsku ma już także operatora, który w zamian za czynsz dzierżawny otrzymał możliwość komercjalizacji pozostałych powierzchni oraz praw marketingowych.

– Wybrany w lipcu operator rozpoczął już np. pierwsze przymiarki do wynajmu lóż VIP na PGE Arenie. Jednocześnie prowadzi rozmowy z potencjalnymi najemcami powierzchni handlowo-usługowych. Do dyspozycji poza lokalami gastronomicznymi jest około 9 tys. mkw. powierzchni komercyjnej pod stadionem – mówi Kalata. Umowy zawarte już przez spółkę BIEG 2012 (sponsoringowe oraz umowa dzierżawy stadionu) opiewają na około 9,5 mln zł netto rocznie. Po jakim czasie obiekt zacznie na siebie zarabiać? – Jeśli chodzi o właściciela stadionu, czyli gminę Gdańsk oraz spółkę BIEG 2012, PGE Arena Gdańsk już zarabia.

To po stronie dzierżawcy stadionu są wszystkie koszty operacyjne jego funkcjonowania, więc ryzyko popytowe i kosztowe zostało na niego w pełni przeniesione. O konkretny rachunek biznesowy należy więc pytać operatora, jednakże nasze symulacje pokazują, że stadion na poziomie operacyjnym ma duże szanse, by na siebie zarabiać już w krótkim okresie czasu – mówi Kalata.Obecnie przygotowywana jest oferta komercyjna Stadionu Narodowego. NCS ma już podmioty wstępnie zainteresowane powierzchniami. Daria Kulińska, rzecznik prasowy spółki, informuje, że jej biznesplan zakłada, iż obiekt będzie na siebie zarabiać od 2013 r.

A jak jest w Poznaniu? – Przyjęta przez miasto koncepcja sprowadza się do wyboru operatora, który za opłatę będzie dzierżawił cały stadion i podejmował decyzje w zakresie wynajmu powierzchni – mówi Paweł Świderski z Euro Poznań 2012. – Z punktu widzenia miasta komercjalizacja obiektu zakończy się wraz z wyborem operatora. Postępowanie w tej sprawie zostanie ogłoszone na przełomie września i października. Wyboru chcielibyśmy natomiast dokonać na przełomie tego i przyszłego roku – dodaje. Świderski informuje, że na stadionie użytkowane są powierzchnie, które istniały już przed rozbudową. Siedzibę mają tam m.in. Wielkopolski Związek Piłki Nożnej, przychodnia rehabilitacyjna, KKS Lech Poznań czy spółka Euro Poznań 2012.

Stadion we Wrocławiu dodatnie wyniki EBITDA (zysk operacyjny powiększony o amortyzację) osiągać ma od 2012 r., w którym zarobi na tym poziomie 10,8 mln zł. Dominik Kowalski, zastępca dyrektora ds. technicznych w spółce Wrocław 2012, informuje, że obecnie operator negocjuje z potencjalnymi najemcami i kupcami powierzchni biurowych, komercyjnych oraz lóż VIP. Równolegle prowadzone są rozmowy z firmami, które mogą być zainteresowane prawem do nazwy obiektu. – W tym roku planujemy podpisać pierwsze umowy na sprzedaż powierzchni i praw reklamowych. W wyniku pierwszych działań obserwujemy spore zainteresowanie potencjalnych partnerów. W ostatnim czasie odbyło się także kilka niezwykle obiecujących spotkań dotyczących sprzedaży prawa do nazwy – mówi. – O samych negocjacjach nie mogę nic powiedzieć, gdyż wiąże nas tajemnica handlowa. Niemniej jednak rozmawiamy i z dużymi, międzynarodowymi koncernami, jak również z silnymi, prężnie rozwijającymi się firmami z Wrocławia i Dolnego Śląska – dodaje.

[srodtytul]Wyzwanie dla firm zarządczych?[/srodtytul]

Zdaniem Anny Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w Jones Lang LaSalle, należy rozróżnić dwa rodzaje powierzchni komercyjnych przy powstających stadionach na Euro 2012 – będące elementem samych stadionów oraz te w ich sąsiedztwie. – Dużo większym ryzykiem obarczone są inwestycje w powierzchnie biurowe czy centra handlowe będące elementem samych stadionów. Moim zdaniem biura przeznaczone na wynajem umieszczone w ramach stadionu nie są porównywalne i nie mogą konkurować o tę samą grupę docelową, jak parki biznesu czy pojedyncze biurowce – dodaje.

Zupełnie inną kwestią są zaś budowane przy stadionach odrębne obiekty handlowe czy biurowe, które wykorzystują nowo powstałą infrastrukturę drogową i komunikacyjną, jaka towarzyszy budowie aren na Euro 2012. – W tym przypadku o sukcesie komercyjnym decydować będą takie czynniki, jak lokalizacja, bliskość osiedli mieszkaniowych (w przypadku centrum handlowego), bliskość centrum miasta, lotniska, ewentualnie kampusów uniwersyteckich i dobra komunikacja z nimi (w odniesieniu do powierzchni biurowych) – komentuje. – W Europie Zachodniej znane są przykłady centrów handlowych powstałych w sąsiedztwie stadionów, jak choćby lizbońskie Colombo – zauważa Bartoszewicz-Wnuk.

Marek Noetzel z działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield podkreśla, że szanse na komercjalizację poszczególnych stadionów należy rozpatrywać odrębnie, gdyż każdy z nich jest inny. Jego zdaniem najłatwiejsze będzie to w przypadku Stadionu Narodowego ze względu na jego lokalizację, prestiż oraz fakt, że jest to inwestycja stołeczna. Obawia się jednak, że w pozostałych aglomeracjach proces ten będzie znacznie trudniejszy do zrealizowania. Ocenia, że w innych miastach pewnie uda się skomercjalizować loże. Mogą pojawić się jednak problemy ze znalezieniem najemców powierzchni biurowych i handlowych.

– Powstające stadiony są na pewno wyzwaniem dla firm zarządzających, ponieważ powinny przynosić dochód. Czy po Euro 2012 stadiony będą pełne? Mam wątpliwości chociażby w odniesieniu do tego, czy Gdańsk potrzebuje obiektu aż na 44 tys. miejsc – mówi Noetzel. – W jednym z dużych krajów stadiony zostały tak skonstruowane, żeby tanio i szybko można było je zmniejszyć po dużej imprezie sportowej. Być może warto było rozważyć takie rozwiązanie również w przypadku Polski. Mam bowiem wrażenie, że obiekt na około 20–30 tys. widzów jest optymalny dla potrzeb naszej ligi, której stadiony będą służyć przede wszystkim – dodaje.

[ramka][b]2,9 mld zł netto[/b] - kosztować będzie budowa stadionów w Gdańsku, Poznaniu, Warszawie i we Wrocławiu[/ramka]