Prosta Tower wystawiona na sprzedaż

Z?Mariuszem Książkiem, prezesem i największym akcjonariuszem Marvipolu.

Analitycy Noble Securities, który był oferującym w emisji akcji niemych Marvipolu, w raporcie na temat spółki zwrócili uwagę, że zrealizowanie oferty znacząco poprawiłoby strukturę jej finansowania oraz obniżyłoby wskaźniki zadłużenia, które zbliżyły się do poziomów granicznych wynikających z warunków emisji istniejących obligacji. Czy w związku z odwołaniem oferty spółka ma inny pomysł na obniżenie tych wskaźników?

Postanowiliśmy skupić się na segmencie mieszkaniowym, który jest naszym podstawowym w działalności deweloperskiej. Dlatego podjęliśmy decyzję o leasingu zwrotnym lub sprzedaży biurowca Prosta Tower, który jest naszym jedynym jak dotąd projektem zrealizowanym w segmencie komercyjnym. Jesteśmy zainteresowani leasingiem tej nieruchomości, gdyż jest ona naszą siedzibą – zajmujemy 1/3 jej powierzchni. Obecnie finalizujemy rozmowy dotyczące transakcji tego typu. Równolegle prowadzimy jednak negocjacje dotyczące sprzedaży. O tym, który wariant wybierzemy, w dużej mierze zadecyduje możliwa do uzyskania cena. Bardzo istotnym elementem jest to, by była ona co najmniej równa wartości księgowej nieruchomości. Transakcję chcemy zrealizować w pierwszym półroczu, co poprawiłoby nasze wskaźniki.

Ile warta jest ta nieruchomość w księgach Marvipolu?

Na koniec III kwartału było to ponad 100 mln zł.

Czy możliwe są jeszcze jakieś transakcje tego typu?

Na sprzedaż wystawiliśmy również naszą starą siedzibę przy ul. Koszykowej. Jesteśmy ponadto właścicielami gruntu przy ul. Pasymskiej. Na części nieruchomości budujemy mieszkania. W wypadku drugiej mamy pozwolenie na budowę 9,5 tys. mkw powierzchni mieszkaniowej. Plan zagospodarowania przestrzennego daje jednak większe możliwości w zakresie powierzchni biurowej, której na tym gruncie może powstać 28 tys. mkw. Plan przewiduje również możliwość budowy centrum handlowego. Dlatego bardzo poważnie rozważamy scenariusz sprzedaży również tej działki.

Jaka jest jej wartość w księgach Marvipolu?

Grunty przy Pasymskiej są ujęte łącznie na zapasach jako produkcja w toku, orientacyjnie każdy z ich jako grunt wart jest w granicach 20 mln zł.

Jeszcze w drugiej połowie listopada przewidywaliście, że w całym 2012 r. Marvipol sprzeda 400 lokali. Tymczasem ta liczba okazała się niższa, gdyż znaleźliście nabywców na 355 mieszkań. Dlaczego nie udało się osiągnąć zakładanego poziomu sprzedaży?

Końcówka roku rzeczywiście okazała się słabsza od naszych założeń. Wpływ na to miała przede wszystkim restrukturyzacja naszych sił sprzedażowych. Przeglądaliśmy kadry, co zaowocowało odejściem kilku osób. W minionych latach bardzo szybko się rozwijaliśmy. W 2011 r. nasza sprzedaż wzrosła przeszło dwukrotnie, czemu towarzyszył wzrost zatrudnienia w tym pionie. W poprzednim roku ta struktura okazała się nie do końca efektywna. Warto jednak podkreślić, iż pomimo,  że w ujęciu ilościowym nasza sprzedaż spadła w minionym roku o blisko 30 proc., to w ujęciu wartościowym spadek nie przekracza kilkunastu procent. Jest to związane jest z tym, że w 2012 r. średnio sprzedawaliśmy mieszkania o 4 mkw większe, niż to miało miejsce w 2011 r. Lokale miały ponadto wyższe ceny za mkw. 2011 r. był dla nas znacznie lepszy pod względem sprzedaży, gdyż w ofercie mieliśmy wówczas dużo małych i tanich lokali. W minionym roku takich mieszkań było znacznie mniej.

Jakie są plany sprzedażowe spółki na 2013 r.?

Biorąc pod uwagę nasze zapowiedzi dotyczące minionego roku oraz stopień ich realizacji, uważamy, że w 2013 r. korzystne byłoby powtórzenie wyniku sprzedaży z 2012 r. Myślę, że podobny cel ma wielu innych deweloperów. Rynkowi szkodzi bowiem bardzo zapowiedź wprowadzenia programu „Mieszkanie dla młodych". Ogłoszenie tych zamiarów jesienią sprawiło, że wiele osób wstrzymało się z zakupami. Zakładają one, że poczekają na wprowadzenie programu, a dopiero potem będą podejmować decyzje dotyczące zakupów. W naszej ocenie, rząd nie zdąży przygotować programu w pierwszym półroczu. W ten sposób zaszkodzi nie tylko deweloperom, ale również całej gospodarce, gdyż sektor mieszkaniowy jest jej ważną częścią. Dziś nie ma pewności, jakie będą zasady tego programu. Większość nabywców wstrzyma się jednak zapewne z zakupami, gdyż tylko kilkanaście procent osób kupuje mieszkania, bo musi. Reszta kupuje, bo chce. Wpływ tej sytuacji był już widoczny w naszych wynikach sprzedażowych za grudzień.

Jak przedstawia się końcówka minionego roku pod względem liczby lokali przekazanych nabywcom? Zapowiadaliście, że w IV kwartale może ona wynieść około 300...

Mówiliśmy, że zbliżymy się do tej liczby i rzeczywiście tak było, choć nie udało nam się osiągnąć dokładnie tego pułapu. Przy odbiorach nie zawsze bowiem wszystkim pasują proponowane terminy, czasem w mieszkaniach trzeba też coś poprawić. Jest to jednak normalne zjawisko.

Czy aktualny jest też plan przekazania w tym roku 800 lokali?

Takie założenie przyjęliśmy przy okazji publikacji prognozy wyników, która była związana z emisją akcji niemych. Dlatego trzymamy się tego, gdyż prognoza obowiązuje nas do momentu, kiedy ewentualnie zostałaby zmieniona lub odwołana.

Informowaliście jednak, że prognozy nie są uzależnione od pozyskania kapitału z rynku, gdyż pieniędzy potrzebowaliście na przyspieszenie rozwoju, a nie na bieżącą działalność...

Rzeczywiście jesteśmy spokojni o wyniki w 2013 r. i 2014 r. Jest mało prawdopodobne, żeby wydarzyło się coś, co uniemożliwi nam zrealizowanie tych szacunków. Zastanawiamy się jednak, czy w sytuacji spowolnienia nie byłoby lepiej rozłożyć projekty i przekazania na dłuższy okres. Wcześniej zależało nam na zyskach, które umożliwiłyby wypłatę dywidendy obiecanej nabywcom akcji niemych uprzywilejowanych co do dywidendy. W związku z niepowodzeniem emisji nie musimy się jednak tak spieszyć z naszymi projektami.

Czy zapadła już decyzja, czy spółka zrezygnuje z emisji akcji niemych na rzecz akcji zwykłych?

Dziś musimy się skoncentrować na zwiększeniu free floatu. Jesteśmy bowiem wciąż zbyt mali, by emitować akcje nieme. Dlatego w pierwszej kolejności będziemy chcieli wyemitować zwykłe papiery. Przyglądamy się podmiotom, które mają grunty, ale nie są deweloperami. W 2012 r. próbowaliśmy negocjować z innymi przedstawicielami branży, ale zrezygnowaliśmy z tego pomysłu, gdyż fuzja dwóch deweloperów jest trudna do przeprowadzenia i nie zawsze daje oczekiwane efekty.

W grę wchodzi emisja publiczna, która umożliwiłaby pozyskanie środków na zakup gruntów, czy emisja prywatna w zamian za nieruchomości?

Nie wykluczamy żadnego z tych dwóch wariantów. Nie jest zatem przesądzone, że będzie to emisja publiczna. Staliśmy się bowiem na tyle rozpoznawalnym podmiotem, że są firmy zainteresowane objęciem naszych akcji. Jako główny akcjonariusz kierunkowo godzę się na rozproszenie kapitału. Nawet emisje o łącznej wartości 200 mln zł umożliwiłyby mi zachowanie ponad 50-proc. udziału w kapitale.

Czy w najbliższym czasie możecie poinformować o jakichś umowach tego typu?

Prowadzimy bardzo intensywne rozmowy. Naszym celem jest, by zakończyły się one w I półroczu. Nie chcielibyśmy, by ewentualna pierwsza, szybka emisja była większa od 10 proc., gdyż wiązałoby się to z koniecznością uaktualnienia i zmian w prospekcie emisyjnym. Nasz prospekt jest ważny do 9 listopada. W tym czasie chcielibyśmy zrealizować  zarówno emisje akcji zwykłych, jak  i powrócić do oferty akcji niemych.

O jak duże transakcje chodzi?

Jesteśmy zainteresowani dużymi gruntami o wartości powyżej 20 mln zł.

Czy w grę wchodzi jedna, czy więcej transakcji?

Pracujemy nad tym, by przejęć było więcej niż jedno. Trudno jednak już teraz przesądzać, jak zakończą się poszczególne rozmowy.

Czy podtrzymujecie plany rozpoczęcia w tym roku inwestycji przy ul. Kłobuckiej w Warszawie oraz budowy aparthotelu w Mikołajkach? Na jakim etapie są przygotowania?

Obie inwestycje chcielibyśmy rozpocząć nawet w pierwszym półroczu. Dokładne terminy będą jednak uzależnione od czynników administracyjnych oraz sytuacji rynkowej. W wypadku inwestycji przy Kłobuckiej złożyliśmy już wniosek o pozwolenie na budowę. W ramach pierwszego etapu powstanie około 800 mieszkań o łącznej powierzchni 45 tys. mkw. W Mikołajkach w pierwszym etapie powstałoby kilkaset mieszkań. Obecnie w naszej ofercie znajduje się około tysiąca mieszkań w pięciu inwestycjach. Gdybyśmy dwie zaplanowane na ten rok wprowadzili do sprzedaży w tym momencie, to oferta mieszkań  zwiększyłaby się do około 2 tys.

Czy w związku z odwołaniem emisji akcji niemych spółka rezygnuje z emisji obligacji o wartości około 30 mln zł, która miała zostać przeprowadzona po zakończeniu oferty publicznej akcji?

Naszym najważniejszym celem jest podwyższenie kapitału. Uważamy bowiem, że jest on zbyt niski, biorąc pod uwagę naszą skalę działalności. Warunki kredytów są zawsze bardziej korzystne, niż ma to miejsce w wypadku obligacji. Dlatego, jeśli nie uda nam się znacząco podwyższyć kapitału, to możemy zrezygnować z emisji papierów dłużnych.

CV

Mariusz Książek jest założycielem i największym akcjonariuszem?Marvipolu (ma akcje uprawniające do 80,23 proc. głosów). Ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Marvipol w połowie grudnia odstąpił od oferty publicznej akcji niemych w związku z niskimi zapisami w transzy detalicznej.