– W tak nieprzewidywalnych warunkach, jakie mieliśmy w 2020 r., można uznać, że spadek sprzedaży mniejszy niż 5 proc. to już sukces. Spadek rzędu 5–20 proc. oznaczał przeciętnie dobrą reakcję na problemy ze sprzedażą. Mocniejsze spadki mają związek także z wielkością wprowadzonej na rynek oferty: aby uzyskać niezły wynik trzeba mieć po prostu co sprzedawać – mówi Kirejczyk. – Pamiętajmy, że w latach deweloperskiego boomu 2017–2019 nastąpił splot wyjątkowo korzystnych dla rynku mieszkaniowego czynników, które z jednej strony bardzo wspierały popyt, a z drugiej umożliwiały elastyczne reagowanie podaży. W 2020 r. nawet bez pandemii można się było spodziewać lekkiego osłabienia koniunktury, mniej więcej takiego, jakie pokazują obecne statystyki – podsumowuje.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment, wskazuje że po lockdownie popyt na mieszkania bardzo szybko się odbudował. – III kwartał nie był idealny, ale już IV kwartał jest imponujący, mimo narodowej kwarantanny. Polacy nauczeni pierwszym lockdownem nie rezygnują z zakupów mieszkań, wielu z nich widzi w mieszkaniówce bezpieczną przystań dla kapitału – ochronę przed inflacją, zyski 20–30 razy wyższe niż na przeciętnej rocznej lokacie i akceptowalny w niepewnych czasach poziom ryzyka – komentuje Turek. – W tym roku spodziewam się sprzedaży lepszej niż w 2020 r., a jeśli przewagę będą mieć czynniki pozytywne, to nawet lepszej niż w 2019 r. Będą temu sprzyjać niskie stopy (które mogą przecież jeszcze pójść w dół), a zatem najtańsze kredyty w historii i niemal nieoprocentowane depozyty. Polacy wciąż powinni więc szukać w miarę bezpiecznych sposobów na lokowanie kapitału, na czym korzysta rynek mieszkaniowy. Potencjalnych czynników ryzyka jest oczywiście sporo – na przykład nieskuteczność programu szczepień, ostre hamowanie w gospodarce, załamanie na rynku pracy czy taki wzrost inflacji, któremu musiałaby przeciwdziałać RPP, ale są to raczej mało prawdopodobne scenariusze – dodaje.
Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta Obido.pl, na rynku pierwotnym prawdopodobnie zaobserwujemy większe rozwarstwienie trendów cenowych: jedne mieszkania będą szybciej drożeć, a inne szybciej tanieć, co będzie pochodną zmian popytu. Wygrywać mogą np. większe mieszkania w dobrych lokalizacjach. – Deweloperzy mogą dość szybko reagować na zmieniające się potrzeby kupujących i robią to, a wyniki sprzedaży wskazują, że zapaść popytu nam nie grozi. Problem mogą mieć ci, którzy postawili na najtańsze działki położone na peryferiach miast bez żadnych atutów poza ceną. Tutaj obniżka stawek może być jedyną szansą na sprzedaż – uważa Krasoń.
Ceny wreszcie spadną?
– Patrząc na wyniki za cały 2020 r. i sam IV kwartał, można odnieść wrażenie, że sytuacja rynkowa już całkiem się wyklarowała i teraz może być tylko lepiej – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Tymczasem deweloperów czeka trudny rok z wieloma wyzwaniami, perspektywą wzrostu konkurencyjności i kosztów działalności (podatki, płaca minimalna, nowe warunki techniczne, ewentualnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), które trudno będzie przerzucić na nabywców. Utrzymanie dotychczasowego potencjału popytu też stoi pod dużym znakiem zapytania. Wysokie prawdopodobieństwo najbardziej dotkliwego od lat pogorszenia sytuacji ekonomicznej Polaków w najbliższych miesiącach raczej nie pozostanie bez wpływu na stan koniunktury w mieszkaniówce – dodaje. Zdaniem eksperta, można zatem spodziewać się niewielkiego spadku cen mieszkań.
