Na GPW jest już wiele spółek deweloperskich działających w różnych segmentach. Dlaczego inwestorzy powinni postawić akurat na i2 Development?

Przychodzimy do inwestorów z czymś innym niż dotychczasowe spółki deweloperskie. Nie prosimy o pieniądze na zakup zidentyfikowanych gruntów, na których rozpoczniemy dopiero projekty deweloperskie – co wiązałoby się z czasem i określonym ryzykiem (pozwolenia administracyjne itp.). My zapraszamy inwestorów do gotowego biznesu – mamy konkretne projekty, w których zdecydowana większość ryzyka została skonsumowana. Wiemy, jakie są oczekiwania klientów, mamy oszacowane przychody, koszty, harmonogramy. Wpływy z IPO przeznaczymy na wkład własny lub dopłatę do działek.

Działamy w segmencie premium, budujemy głównie w ścisłym centrum Wrocławia, sami projektujemy i wykonujemy nasze inwestycje, co powoduje, że marże na projektach są zdecydowanie wyższe niż innych przedsiębiorstw, które ujawniają dane finansowe.

Według naszych szacunków w ciągu czterech lat wartość księgowa spółki się podwoi. Takiej oferty jeszcze nie było.

Ile lokali chcecie sprzedać w najbliższych latach?

Nie podajemy szacunków na poszczególne lata, ale wzrost będzie skokowy. Od 2012 r. zrealizowaliśmy projekty obejmujące 284 mieszkania, jesteśmy w trakcie budowy 441 lokali, ponadto w tym roku uruchomimy projekty obejmujące jeszcze 1,25 tys. mieszkań. Już od przyszłego roku w bilansie pokażą się znaczne przepływy pieniężne. Bank ziemi umożliwia budowę ponad 1,6 tys. mieszkań oraz 30 tys. mkw. powierzchni komercyjnej w latach 2016–2018.

Kluczową inwestycją jest Bulwar Staromiejski, czyli 14 odrębnych projektów deweloperskich. W sumie to 20 tys. mkw. mieszkań – tu marże szacujemy na poziomie 60 proc. – oraz niemal 10 tys. mkw. biur i lokali usługowych. Uzyskujemy ceny na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za mkw., a warto pamiętać, że kolejne etapy będą coraz atrakcyjniejsze w miarę zbliżania się budynków do rzeki. Mamy oferty funduszy zagranicznych na zakup większych pakietów mieszkań – analizujemy je.

Jeśli chodzi o biurowiec, finalizujemy rozmowy z bankiem, który wynajmie zdecydowaną większość powierzchni.

Jaką spółka osiąga rentowność?

Na projektach już zrealizowanych średnia marża brutto ze sprzedaży wyniosła 40 proc. Jesteśmy przekonani, że średnia marża brutto dla projektów realizowanych i planowanych osiągnie 50 proc.

Marże wykazywane w rachunku zysków i strat będą niższe ze względu na to, że biznes deweloperski został wniesiony aportem, co wiązało się z aktualizacją wyceny nieruchomości do bieżących wartości rynkowych – wzrosła więc baza. Z punktu widzenia przepływów pieniężnych nic się w tych projektach nie zmienia.

DM BOŚ szacuje, że w latach 2017–2018 będziecie mieć 390 mln zł wolnych środków pieniężnych. Jak zagospodarujecie gotówkę, jak wygląda polityka dywidendowa?

Zapraszamy inwestorów do partycypacji w zyskach, dlatego będziemy rekomendowali wypłatę dywidendy na poziomie 50 proc. skonsolidowanego zysku netto – pierwszy raz z zarobku za 2016 r. Pozostałe pieniądze będziemy oczywiście inwestować w kolejne projekty.

DM BOŚ założył w raporcie, że po zakończeniu projektów stanowiących obecny bank ziemi będziemy realizować inwestycje z niższymi marżami, na poziomie rynku. Nie po to jednak wchodzimy na giełdę, żeby zarobić i zakończyć działalność – to moglibyśmy zrobić już dziś. Interesuje nas długofalowy rozwój.

Oczywiście, mamy na oku wiele różnych nowych gruntów, ale nasza polityka polega na informowaniu o zawartych transakcjach, a nie o planowanych.

Czy rynek wrocławski nie jest zbyt ciasny, by móc się rozwijać tylko na nim? Część lokalnych deweloperów postawiła na wejście do innych miast.

Czujemy się w lokalnym biznesie bardzo dobrze i naprawdę jest tu jeszcze wiele do zrobienia. Strategia zakłada kupowanie gruntów w unikalnych lokalizacjach, po cenach dających możliwość realizowania wysokomarżowych projektów, które będą sprzedawane w relatywnie krótkim czasie.