Marcin Jańczuk, Metrohouse: Dlaczego ceny na rynku wtórnym rosną?

Na rynku pierwotnym w głównych miastach mamy rekordową ofertę mieszkań, rośnie odsetek lokali gotowych – skutkuje to stabilizacją cen ofert i dużymi możliwościami negocjacji. Co się dzieje na rynku wtórnym? Czy tu też oferta jest nabrzmiała?

Jeżeli chodzi o podaż nowych ofert, uchwycenie tego trendu jest bardzo trudne, ponieważ nie ma dobrej metodologii, która pozwalałaby wiarygodnie zbadać liczbę ofert aktualnie dostępnych w sprzedaży. Jeżeli spojrzymy na najpopularniejsze portale ogłoszeniowe, to w ostatnich latach miesięczna liczba ofert mieszkań kształtowała się na poziomie 250–300 tys. Można stwierdzić, że część z nich była nieaktualna. Jeszcze kilka lat temu koszty publikacji ogłoszeń na portalach nie były tak wysokie, jak obecnie, dlatego pośrednicy po prostu publikowali całą swoją bazę.

Obecnie mamy do czynienia z dosyć wyraźnym spadkiem liczby ofert na portalach, a przyczyn tego jest kilka. Przede wszystkim zarówno pośrednicy, jak i indywidualni sprzedający zaczęli zwracać większą uwagę na koszty ekspozycji ofert i bardziej selektywnie podchodzą do ich promowania. Ponadto obserwujemy zjawisko, w którym wiele osób wystawia nieruchomość na sprzedaż, po pewnym czasie wycofuje ofertę, a następnie wraca z nią na rynek po kilku miesiącach. To wyraźnie zauważalny trend. Jeżeli mieszkanie nie sprzeda się w ciągu kilku miesięcy, właściciele często decydują się zawiesić sprzedaż i ponownie wystawić ofertę dopiero po pewnym czasie. Obecnie szacujemy, że na najpopularniejszych portalach ogłoszeniowych znajduje się około 150–180 tys. mieszkań na sprzedaż.

Gdyby więc odpowiedzieć na pytanie, czy rynek wtórny stanowi konkurencję dla rynku pierwotnego pod względem podaży, to powiedziałbym, że jest coraz mniejszym konkurentem. Natomiast jeśli chodzi o strukturę ofert, lokalizacje oraz atuty, których rynek pierwotny często nie oferuje, to nadal pozostaje bardzo istotną alternatywą.

Ile średnio potrzeba czasu, żeby mieszkanie znalazło nabywcę?

Średni czas oczekiwania na znalezienie kupującego i podpisanie umowy sprzedaży wynosi około czterech miesięcy. Dotyczy to zarówno Warszawy, jak i szeroko rozumianej Polski powiatowej. Nieco lepsza sytuacja jest w grupie największych miast, takich jak Łódź, Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Poznań. W tych przypadkach średni czas sprzedaży wynosi około 3,5 miesiąca. W porównaniu z ubiegłym rokiem jest to jednak wyraźnie dłużej. W przypadku Warszawy średni czas wydłużył się o blisko miesiąc. Warto podkreślić, że podawane przeze mnie okresy liczone są od momentu rozpoczęcia ekspozycji oferty przez agencję nieruchomości. Wielu właścicieli najpierw próbuje sprzedać mieszkanie samodzielnie, a dopiero później korzysta z usług pośrednika. Oznacza to, że rzeczywisty czas sprzedaży jest często znacznie dłuższy.

Jak duży odsetek oferty stanowią mieszkania kilkuletnie?

Jeżeli chodzi o mieszkania wybudowane w ostatniej dekadzie, to stanowią one całkiem duży udział w całej ofercie, w niektórych lokalizacjach jest to nawet około 20 proc. Mimo wszystko w strukturze nadal dominują mieszkania wybudowane w latach 70. i 80. XX wieku.

Dlaczego mieszkań z ostatnich lat jest na rynku wtórnym tak dużo? Pierwszym powodem są oczywiście lokale kupowane inwestycyjnie. Właściciele realizują dziś zyski i sprzedają mieszkania, co jest całkowicie naturalnym zjawiskiem. Jeżeli jednak spojrzymy szerzej na strukturę sprzedaży, okaże się, że znaczną grupę sprzedających stanowią osoby posiadające niewielkie mieszkania – kawalerki lub lokale dwupokojowe. Osoby, które kupiły mieszkanie 8-10 lat temu, są dziś na etapie powiększania rodziny lub poprawy warunków mieszkaniowych. Sprzedają dotychczasowe mieszkanie, dobierają kredyt i kupują większy lokal, najczęściej na rynku pierwotnym.

Zauważamy, że osoby, które wcześniej kupiły mieszkanie od dewelopera, zazwyczaj pozostają przy rynku pierwotnym. Jednocześnie wciąż nie brakuje kupujących zainteresowanych mieszkaniami w budynkach z wielkiej płyty. Są to najczęściej osoby, które już mieszkają w danej okolicy albo wcześniej wynajmowały tam mieszkanie i dobrze znają tę lokalizację. Dużym atutem starszego budownictwa jest rozwinięta infrastruktura – dostęp do szkół, sklepów, komunikacji czy terenów zielonych – której często brakuje w nowych inwestycjach.

Według waszych szacunków w II kwartale w większości dużych miast ceny transakcji na rynku wtórnym poszły w górę kwartał do kwartału...

Oczekiwania sprzedających nadal pozostają wysokie. Jeżeli spojrzymy na strukturę ofert, to mieszkania wymagające dużych nakładów finansowych, a często wręcz generalnego remontu, bywają wystawiane po cenach wyższych niż nowe mieszkania od deweloperów. W takiej sytuacji jedynym realnym argumentem przemawiającym za zakupem jest lokalizacja. Jeżeli w danej okolicy deweloperzy nie prowadzą nowych inwestycji, mieszkanie na rynku wtórnym może sprzedać się za bardzo wysoką cenę. To właśnie wtedy pojawiają się kupujący, którym najbardziej zależy na konkretnej lokalizacji, zwłaszcza w centralnych częściach miast.

Kiedy polityka Rady Polityki Pieniężnej była bardziej łagodna, a kredyty taniały, obserwowaliśmy rosnące zainteresowanie mieszkaniami na obrzeżach miast i w sąsiednich dzielnicach. Obecnie ten trend częściowo się odwrócił. Na rynek wracają klienci dysponujący gotówką, którzy szukają mieszkań w lepszych lokalizacjach i bardziej prestiżowych dzielnicach. To między innymi dlatego średnia cena mieszkań na rynku wtórnym jest dziś wyższa niż przed rokiem. Oczywiście w poszczególnych miastach występują bardzo duże różnice cen. Dobrym przykładem jest Warszawa: różnica między centrum a Białołęką czy Wawrem to 20-30 proc. W praktyce oznacza to, że obecni kupujący nie koncentrują się na najtańszym segmencie rynku, lecz częściej wybierają lepsze lokalizacje. To również przekłada się na wzrost średnich cen transakcji.