Gant musi tańczyć, jak zagrają wierzyciele

Deweloper musi zrolować obligacje, by uciec przed bankructwem. Trwają negocjacje z instytucjami finansowymi.

Od początku tego roku kurs akcji Ganta Development spadł o około 60 proc., a przejściowo zniżkował nawet o blisko 70 proc. Wszystko za sprawą narastających od pewnego czasu obaw inwestorów o sytuację finansową dewelopera. Prawdziwa panika wystąpiła po publikacji raportu rocznego za 2012 r., do którego audytor odmówił wydania opinii i wyraził wątpliwości, czy spółka będzie w stanie kontynuować działalność.

– W wypadku Ganta już teraz można mówić o czymś na kształt bankructwa. Spółka wyprzedaje bowiem majątek, doszło do głębokich zmian w zarządzie i radzie nadzorczej,?a do władzy doszli jej wierzyciele (weszli do rady nadzorczej – red.) – mówi Maciej Wewiórski, analityk DM?IDMSA. – Firma nie złożyła wprawdzie wniosku o ogłoszenie upadłości, ale można mówić o czymś na jej kształt – zaznacza.

Kluczowe będzie rolowanie obligacji

Tuż przed Wielkanocą Gantowi udało się zrolować zapadające wówczas obligacje oraz podpisać ramowe porozumienie z wierzycielami finansowymi. Wyrazili oni zainteresowanie uczestnictwem w nowej emisji obligacji spółki w wysokości niezbędnej do zapewnienia płynności grupy. Jakiego dopływu środków pieniężnych potrzebuje Gant, by płynność została zapewniona?

– Porozumienie z wierzycielami zakłada zamianę istniejących obligacji na nowe, trzyletnie. W takim wypadku grupa Gant nie potrzebuje dodatkowego dopływu gotówki – zaznacza Krzysztof Brzeziński, prezes wrocławskiej spółki. – Podkreślam, że w 2012 r. grupa wygenerowała 150 mln zł nadwyżek gotówki z działalności deweloperskiej. W 2013 r. będzie to podobna skala – dodaje.

Także Wewiórski zwraca uwagę na kwestię rolowania papierów dłużnych. Jego zdaniem w wypadku Ganta emisja akcji nie jest elementem nieodzownym. – Emisjami ratują się spółki, które znajdują się w bardzo złej sytuacji i których zobowiązania odsetkowe przekraczają wartość majątku. Gant ma majątek. Problemem tej spółki jest jednak niedopasowanie przepływów pieniężnych z zapadalnością zadłużenia – mówi. – Firma potrzebuje ponad 100 mln zł w postaci rolowania długu i nowego kapitału. Od obligatariuszy będzie zależało, jaka część tej kwoty będzie musiała pochodzić np. z emisji akcji – dodaje.

Analityk zaznacza, że Gant ma aktywa, które może sprzedać. – Najbardziej atrakcyjne są jednak równocześnie zabezpieczeniem kredytów zaciąganych w bankach. W razie ich sprzedaży spółka musiałaby zatem najpierw spłacić kredyty, a dopiero resztę środków mogłaby przekazać obligatariuszom. To stanowi przekleństwo spółki, gdyż po sprzedaży aktywów musiałaby spłacić długoterminowe kredyty, które nie stanową jej problemu – mówi. – W komfortowej sytuacji są banki, które udzielają Gantowi kredytów, gdyż mają one zabezpieczenia na majątku spółki. W gorszej sytuacji są obligatariusze, których roszczenia będą zaspokajane dopiero po spłaceniu banków – dodaje.

To będzie kolejny słaby rok

W minionym roku Gant zaskoczył bardzo słabymi wynikami. Przy 403,4 mln zł skonsolidowanych przychodów ze sprzedaży spółka miała 412,4 mln zł straty netto przypisanej akcjonariuszom jednostki dominującej. Odpowiedzialność za tak wysoką stratę ponoszą m.in. aktualizacja wartości nieruchomości inwestycyjnych (na kwotę 100,6 mln zł), 55,1 mln zł odpisu z tytułu utraty wartości firmy oraz aktualizacja wartości zapasów o 71,3 mln zł. Grupa zanotowała ponadto 172 mln zł kosztów finansowych. Największą część tej kwoty stanowiła aktualizacja wierzytelności przysługujących?od dwóch spółek (Kantor Spółka z o.o. Gant s.k.a. oraz IPO28 Sp. z o.o. SPV SUPPORT2 s.k.a.).

Zarząd Ganta zapewnił w trakcie ostatniego spotkania z dziennikarzami, że po tych przeszacowaniach majątek firmy w jej księgach jest ujęty w wartościach godziwych.?Dlatego w jego ocenie teraz każda operacja powinna przynosić spółce zysk.?Zdaniem analityków ten rok grupa również zakończy ze stratą, choć nie będzie ona aż tak duża jak ubiegłoroczna.

– Przewidujemy, że w tym roku Gant będzie miał około 192 mln zł przychodów ze sprzedaży. Na poziomie operacyjnym zanotuje 11 mln zł straty. Strata netto wyniesie zaś 18 mln zł – mówi Maciej Wewiórski. – Spodziewamy się, że przepływy pieniężne z działalności operacyjnej wyniosą 72 mln zł. Przepływy pieniężne z działalności finansowej wyniosą zaś 81 mln zł poniżej zera. Firma nie planuje co prawda uruchamiania nowych projektów, ale będzie oddawała rozpoczęte wcześniej, co będzie miało wpływ na jej wyniki i przepływy – dodaje i zaznacza, że by zrealizowanie tych prognoz było realne, spółka musi jednak znacząco poprawić sprzedaż po bardzo słabym I kwartale. – W całym roku powinna sprzedać co najmniej 800 lokali (w okresie styczeń–czerwiec 2013 r. znalazła nabywców na 75 mieszkań brutto – red.) – mówi Wewiórski.

[email protected]

Niedźwiedzie szykują się do ataku na pułap 1 zł

Patrząc na wykres kursu akcji z perspektywy analizy technicznej ciężko powiedzieć o deweloperze cokolwiek dobrego. Po gwałtownej bessie w latach 2007–2008, podczas której cena spadła z 126 zł do 7,3 zł, inwestorzy mocno zrazili się do Ganta. Układ kresek jest teraz w opłakanym stanie. Od trzech lat trwa powolny ruch kursu na południe. Jeszcze na początku 2010 r., po odreagowaniu po wspomnianej bessie, cena akcji oscylowała przy 26 zł, a wczoraj była już poniżej 1,5 zł. Linia trendu spadkowego znajduje się teraz na wysokości 3,1 zł, ale trudno oczekiwać, by byki zdołały podnieść cenę tak wysoko.

Długoterminowa dominacja niedźwiedzi sugeruje, że prędzej będziemy mieć atak na psychologiczną barierę 1 zł i zejście na historyczne minimum – 0,98 zł. Dalszą przecenę zwiastuje też wskaźnik ruchu kierunkowego: linia -DI powyżej +DI i wysoko położony ADX. Po drodze do pokonania jest jeszcze wsparcie 1,08 zł wyznaczone przez lokalny dołek z marca.

Gant wypadł z czołówki giełdowych deweloperów

Gant Development znajdował się dotychczas w  czołówce giełdowych deweloperów pod względem sprzedaży mieszkań. W 2011?r. sprzedał 925 lokali brutto (bez uwzględnienia rezygnacji), co dało mu piątą pozycję. W minionym roku znalazł nabywców na 692 mieszkania.?Sprzedaż spadła o 25,2 proc. Słabiej radzili sobie jednak również inni deweloperzy. Dlatego ten wynik wystarczył, by utrzymać piątą lokatę.?Gant musiał jednak uznać wyższość Domu Development, Robygu, Polnordu i J.W. Construction Holding.

Większe przetasowania może przynieść ten rok, co pokazał już jego początek. W I kwartale Gant sprzedał 75 mieszkań, aż o 70 proc. mniej niż w tym samym okresie minionego roku. W efekcie Gant spadł na ósme miejsce, ustępując pola również Ronsonowi, Marvipolovi i Budimeksowi Nieruchomości. Przedstawiciele wrocławskiej firmy tłumaczą spadek sprzedaży istotnym zmniejszeniem oferty. Spółka ukończyła bowiem lub kończy sprzedaż istotnych dla ogólnych wyników sprzedażowych, a oferowanych w dwóch ostatnich latach projektów w Warszawie (Kaskada na Woli), Gdańsku (Osiedle Polonica) i Poznaniu (Osiedle Karpia). Firmie szkodziły jednak również pojawiające się co jakiś czas informacje o jej napiętej sytuacji płynnościowej.

W tym roku Gant nie zamierza rozpoczynać żadnych nowych inwestycji poza trzema projektami, które zrealizuje z węgierskim Futurealem. Firmy realizują już wspólnie inwestycję przy ul. Bochenka w Krakowie. Obecnie negocjują warunki współpracy przy dwóch kolejnych w Warszawie i jednej we Wrocławiu. Wspólnie w ramach tych projektów powstać ma 1,2 tys. lokali.

Sprzedanie przez Futureal wszystkich posiadanych akcji Ganta (5,66 proc.) kilka dni przed publikacją bardzo słabych wyników za 2012 r. wywołało na rynku obawy o dalszą współpracę. Przedstawiciele Ganta zapewniali na ostatniej konferencji prasowej, że jest ona niezagrożona.?Co na ten temat myślą analitycy?

– Wydaje mi się, że Gant i Futureal nie zdecydują się na realizację projektów poza zapowiadanymi wcześniej. Nie sądzę jednak również, że węgierska firma przez problemy Ganta zrezygnuje z już zapowie- dzianych czterech inwestycji. Bez względu na  przyszłość Ganta Futureal bowiem na nich zarobi – mówi Maciej Wewiórski z DM IDMSA.

Analiza SWOT

Mocne strony

* firma posiada aktywa, które mogłaby sprzedać;

* dywersyfikacja geograficzna działalności (Gant ma na swym koncie inwestycje nie tylko w Warszawie, ale również w Krakowie, Poznaniu czy Wrocławiu);

* pod koniec minionego roku firma pozyskała rozpoznawalnego partnera, z którym zamierza zrealizować wspólnie cztery projekty; warunki współpracy z Futurealem przy trzech inwestycjach są jednak wciąż przedmiotem negocjacji.

Słabe strony

* uzależnienie od koniunktury na rynku mieszkaniowym, która w ostatnich kilkunastu miesiącach jest niekorzystna dla deweloperów (spadają ceny mieszkań i wolumeny sprzedaży);

* coraz mniejsza oferta w związku z ograniczeniem planów inwestycyjnych, a tym samym mniejszą liczbą lokali wprowadzanych do sprzedaży;

* wysokie zadłużenie;

* niedopasowanie przepływów pieniężnych z zapadalnością zadłużenia.

Szanse

* współpraca z Futurealem;

* ewentualne porozumienie z wierzycielami finansowymi w sprawie rolowania papierów dłużnych oddali od spółki groźbę upadłości;

* niższe stopy procentowe oraz spadające ceny mieszkań mogą zachęcić potencjalnych nabywców do zakupów;

* zarząd twierdzi, że po ubiegłorocznych odpisach majątek spółki jest ujęty w jej księgach w wartościach godziwych, co może mieć pozytywny wpływ na wyniki w razie przeszacowań w górę.

Zagrożenia

* jeśli firmie nie uda się porozumieć z wierzycielami w sprawie rolowania obligacji, to grozi jej bankructwo;

* informacje o kłopotach finansowych szkodzą wizerunkowi spółki, a tym samym mogą odstraszyć jej potencjalnych klientów;

* jeśli firma nie uzgodni z Futurealem warunków realizacji trzech inwestycji, to w tym roku może nie wprowadzić do sprzedaży żadnego projektu;

* przez problemy finansowe Gant będzie musiał ograniczyć działalność.