Mieszkaniówka wstaje z kolan, ale już nie sięgnie nieba

Dane wskazują, że rynek mieszkaniowy będzie mniejszy niż przed pandemią, ale względnie zrównoważony, co nie wróży istotnej korekty cen. Pytanie, czy wirus pomiesza jeszcze szyki po wakacjach.

Jak można się było spodziewać, w II kwartale doszło do załamania sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Jak wynika z analiz firmy JLL, o ile w kwietniu rynek został faktycznie sparaliżowany przez wywołany pandemią strach i utrudnienia spowodowane lockdownem, o tyle czerwiec wypadł już dobrze.

– Choć trudno dziś, czy nawet w perspektywie najbliższych dwóch kwartałów, mówić o powrocie do przedcovidowego tempa sprzedaży, to wynik osiągnięty w II kwartale bliższy jest bardziej optymistycznym scenariuszom, jakie zakładaliśmy dla branży – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Stawanie na nogi

W II kwartale w sześciu głównych aglomeracjach (Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań i Łódź) deweloperzy sprzedali netto (nowe umowy minus rezygnacje) 6,9 tys. mieszkań, czyli o 54 proc. mniej niż rok wcześniej. To także o około 60 proc. mniej, niż wynosiła przeciętna kwartalna sprzedaż w latach 2017–2019. Dodajmy, że jako sprzedaż JLL uwzględnia zarówno umowy przedwstępne i deweloperskie, jak i łatwe do zerwania rezerwacyjne.

GG Parkiet

– Sytuacja w II kwartale wyglądała tak, że kwiecień był dla branży miesiącem straconym, sprzedaży praktycznie nie było, za to były zwroty lokali – mówi Kuniewicz. – Na lockdown deweloperzy zareagowali elastycznie, wprowadzając m.in. możliwość zdalnego zawierania umów rezerwacyjnych. Wraz z łagodzeniem ograniczeń i odmrażaniem gospodarki sytuacja poprawiała się skokowo. Szacujemy, że około 60 proc. kwartalnej sprzedaży zrealizowało się w czerwcu – podkreśla. Kupujący starali się jednocześnie minimalizować ryzyko, dlatego z oferty znikały przede wszystkim mieszkania gotowe (choć tych w katalogach deweloperów jest zazwyczaj niewiele) i z nieodległym terminem oddania.

Duże obawy w związku z pandemią żywiono, jeśli chodzi o ryzyko powrotu puli mieszkań na rynek – zwłaszcza że I kwartał przyniósł drugą w historii sprzedaż – przy rosnących cenach.

GG Parkiet

Według szacunków JLL rezygnacje w II kwartale „pożarły" około 25 proc. sprzedaży brutto – to przede wszystkim anulowane umowy rezerwacyjne. Najgorzej było w Krakowie, gdzie rezygnacje stanowiły równowartość 51 proc. sprzedaży brutto. W Warszawie i we Wrocławiu było to odpowiednio 23 i 21 proc. Zdaniem ekspertów można przypuszczać, że w Krakowie – mieście przed pandemią chętnie odwiedzanym przez międzynarodowych turystów – z zakupów rezygnowały osoby nastawione na najem krótkoterminowy.

Kuniewicz zaznacza, że w latach 2013–2019 rezygnacje pomniejszały sprzedaż brutto przeciętnie o 2–4 proc., a w kryzysie w 2008 r. było to 19 proc.

Eksperci JLL podawali wcześniej, że w pierwszej połowie II kwartału w Warszawie były dzielnice z ujemną sprzedażą netto (czyli więcej umów anulowano niż podpisano nowych), ale ostatecznie w skali całego kwartału takie zjawisko nigdzie nie wystąpiło.

Gra popytu i podaży

Co będzie dalej? Będzie to pochodną popytu i podaży. Eksperci JLL zwracają uwagę, że doszło do dużego spadku, ale nie załamania aktywności inwestycyjnej deweloperów. Do oferty na sześciu rynkach weszło 10,5 tys. lokali, o 30 proc. mniej niż średnio w kwartale w ostatnich trzech latach. Tym samym na koniec czerwca oferta liczyła 48,9 tys. mieszkań – utrzymuje się zatem na obserwowanym od kilku lat poziomie plus minus 50 tys.

Co do źródeł popytu, to trudno oczekiwać odbudowy zapotrzebowania na lokale na wynajem krótkoterminowy. Obostrzenia w ruchu turystycznym mogą bowiem potrwać nie kwartały, ale całe lata.

Mieszkaniami mogą być zainteresowane osoby chcące ulokować oszczędności i zachować ich wartość w epoce ultraniskich stóp.

Na popyt wpłynie też polityka banków. – Nie ma zaskoczenia, że banki zaostrzyły kryteria przyznawania hipotek, ich reakcja jest jednak spokojniejsza niż w poprzednim kryzysie. Banki będą się dostosowywać do tego, co będzie się działo w gospodarce – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – Chyba najbardziej wszyscy liczą na osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby, z wykorzystaniem gotówki. Pytanie jednak, czy zainteresowanie nie przesunie się na domy jednorodzinne i jaką konkurencją dla deweloperów będzie rynek wtórny – na którym mogą się znaleźć niestare mieszkania kupowane na wynajem, których właściciele nie są usatysfakcjonowani – wskazuje.

Kirejczyk zaznacza, że inaczej niż w poprzednim kryzysie, są fundusze zainteresowane kupowaniem mieszkań na wynajem instytucjonalny, które mogą zbierać z rynku ewentualną nadwyżkę podaży nad popytem.

– Generalnie wydaje się, że nowe podaż i popyt będą w dalszym ciągu w równowadze. Jeśli się tak stanie, deweloperzy mogą osiągnąć swój cel, a więc bronić cen – mówi Kirejczyk.

Ceny nie chcą spadać

Jeśli chodzi o ceny lokali w ofercie, średnia dla sześciu rynków urosła do 9 tys. zł za mkw., to o 11,2 proc. więcej niż w II kwartale 2019 r. i o 1 proc. więcej kwartał do kwartału. Po Warszawie i Trójmieście również Kraków stał się aglomeracją ze średnią pięciocyfrową ceną za mkw.

– Choć spadki cen mieszkań były wymieniane jako jeden z nieuniknionych efektów pandemii, nabywcy wciąż nie mogą mieć powodów do zadowolenia – mówi Kuniewicz. – Dopóki sprzedaż i wprowadzenia nie ustabilizują się na określonym poziomie, utrzymującym się przez dwa, trzy kwartały, trudno będzie jednoznacznie oceniać trendy związane z cenami. Bardzo niskie wolumeny – zarówno transakcji, jak i nowych wprowadzeń – sprawiają, że średnie ceny podlegają dużym wahaniom i nie oddają rzeczywistego obrazu rynku. W dodatku nastroje konsumentów w czerwcu i lipcu są nad wyraz optymistyczne, a jesień i zima mogą przynieść nieznaczne ochłodzenie – wskazuje.

Zdaniem ekspertki do bardziej radykalnej zmiany polityki cenowej mogłaby przekonać deweloperów duża dysproporcja między skalą popytu i podaży lub jednoznacznie negatywna informacja o istotnych zmianach w otoczeniu rynkowym – a z tym, jak na razie, nie mamy do czynienia.

Zróżnicowane wyniki

W dotkniętym lockdownem II kwartale 19 deweloperów z rynku kapitałowego sprzedało 4,2 tys. mieszkań (przy czym dane nie są jednolite, bo m.in. część spółek uwzględnia rezerwacje), o 30 proc. mniej rok do roku, przy czym rozpiętość spadków wyniosła między 2 a nawet 77 proc. Licząc za całe I półrocze, sprzedaż wyniosła 10,3 tys. mieszkań, czyli o 16,8 proc. mniej niż rok wcześniej. Dzięki mocnemu I kwartałowi część firm notuje po półroczu wzrost rok do roku.