Jak można się było spodziewać, w II kwartale doszło do załamania sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Jak wynika z analiz firmy JLL, o ile w kwietniu rynek został faktycznie sparaliżowany przez wywołany pandemią strach i utrudnienia spowodowane lockdownem, o tyle czerwiec wypadł już dobrze.
– Choć trudno dziś, czy nawet w perspektywie najbliższych dwóch kwartałów, mówić o powrocie do przedcovidowego tempa sprzedaży, to wynik osiągnięty w II kwartale bliższy jest bardziej optymistycznym scenariuszom, jakie zakładaliśmy dla branży – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.
Stawanie na nogi
W II kwartale w sześciu głównych aglomeracjach (Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań i Łódź) deweloperzy sprzedali netto (nowe umowy minus rezygnacje) 6,9 tys. mieszkań, czyli o 54 proc. mniej niż rok wcześniej. To także o około 60 proc. mniej, niż wynosiła przeciętna kwartalna sprzedaż w latach 2017–2019. Dodajmy, że jako sprzedaż JLL uwzględnia zarówno umowy przedwstępne i deweloperskie, jak i łatwe do zerwania rezerwacyjne.
– Sytuacja w II kwartale wyglądała tak, że kwiecień był dla branży miesiącem straconym, sprzedaży praktycznie nie było, za to były zwroty lokali – mówi Kuniewicz. – Na lockdown deweloperzy zareagowali elastycznie, wprowadzając m.in. możliwość zdalnego zawierania umów rezerwacyjnych. Wraz z łagodzeniem ograniczeń i odmrażaniem gospodarki sytuacja poprawiała się skokowo. Szacujemy, że około 60 proc. kwartalnej sprzedaży zrealizowało się w czerwcu – podkreśla. Kupujący starali się jednocześnie minimalizować ryzyko, dlatego z oferty znikały przede wszystkim mieszkania gotowe (choć tych w katalogach deweloperów jest zazwyczaj niewiele) i z nieodległym terminem oddania.
Duże obawy w związku z pandemią żywiono, jeśli chodzi o ryzyko powrotu puli mieszkań na rynek – zwłaszcza że I kwartał przyniósł drugą w historii sprzedaż – przy rosnących cenach.
Według szacunków JLL rezygnacje w II kwartale „pożarły" około 25 proc. sprzedaży brutto – to przede wszystkim anulowane umowy rezerwacyjne. Najgorzej było w Krakowie, gdzie rezygnacje stanowiły równowartość 51 proc. sprzedaży brutto. W Warszawie i we Wrocławiu było to odpowiednio 23 i 21 proc. Zdaniem ekspertów można przypuszczać, że w Krakowie – mieście przed pandemią chętnie odwiedzanym przez międzynarodowych turystów – z zakupów rezygnowały osoby nastawione na najem krótkoterminowy.
Kuniewicz zaznacza, że w latach 2013–2019 rezygnacje pomniejszały sprzedaż brutto przeciętnie o 2–4 proc., a w kryzysie w 2008 r. było to 19 proc.
Eksperci JLL podawali wcześniej, że w pierwszej połowie II kwartału w Warszawie były dzielnice z ujemną sprzedażą netto (czyli więcej umów anulowano niż podpisano nowych), ale ostatecznie w skali całego kwartału takie zjawisko nigdzie nie wystąpiło.
Gra popytu i podaży
Co będzie dalej? Będzie to pochodną popytu i podaży. Eksperci JLL zwracają uwagę, że doszło do dużego spadku, ale nie załamania aktywności inwestycyjnej deweloperów. Do oferty na sześciu rynkach weszło 10,5 tys. lokali, o 30 proc. mniej niż średnio w kwartale w ostatnich trzech latach. Tym samym na koniec czerwca oferta liczyła 48,9 tys. mieszkań – utrzymuje się zatem na obserwowanym od kilku lat poziomie plus minus 50 tys.
Co do źródeł popytu, to trudno oczekiwać odbudowy zapotrzebowania na lokale na wynajem krótkoterminowy. Obostrzenia w ruchu turystycznym mogą bowiem potrwać nie kwartały, ale całe lata.
Mieszkaniami mogą być zainteresowane osoby chcące ulokować oszczędności i zachować ich wartość w epoce ultraniskich stóp.
Na popyt wpłynie też polityka banków. – Nie ma zaskoczenia, że banki zaostrzyły kryteria przyznawania hipotek, ich reakcja jest jednak spokojniejsza niż w poprzednim kryzysie. Banki będą się dostosowywać do tego, co będzie się działo w gospodarce – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – Chyba najbardziej wszyscy liczą na osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby, z wykorzystaniem gotówki. Pytanie jednak, czy zainteresowanie nie przesunie się na domy jednorodzinne i jaką konkurencją dla deweloperów będzie rynek wtórny – na którym mogą się znaleźć niestare mieszkania kupowane na wynajem, których właściciele nie są usatysfakcjonowani – wskazuje.
Kirejczyk zaznacza, że inaczej niż w poprzednim kryzysie, są fundusze zainteresowane kupowaniem mieszkań na wynajem instytucjonalny, które mogą zbierać z rynku ewentualną nadwyżkę podaży nad popytem.
– Generalnie wydaje się, że nowe podaż i popyt będą w dalszym ciągu w równowadze. Jeśli się tak stanie, deweloperzy mogą osiągnąć swój cel, a więc bronić cen – mówi Kirejczyk.
Ceny nie chcą spadać
Jeśli chodzi o ceny lokali w ofercie, średnia dla sześciu rynków urosła do 9 tys. zł za mkw., to o 11,2 proc. więcej niż w II kwartale 2019 r. i o 1 proc. więcej kwartał do kwartału. Po Warszawie i Trójmieście również Kraków stał się aglomeracją ze średnią pięciocyfrową ceną za mkw.
– Choć spadki cen mieszkań były wymieniane jako jeden z nieuniknionych efektów pandemii, nabywcy wciąż nie mogą mieć powodów do zadowolenia – mówi Kuniewicz. – Dopóki sprzedaż i wprowadzenia nie ustabilizują się na określonym poziomie, utrzymującym się przez dwa, trzy kwartały, trudno będzie jednoznacznie oceniać trendy związane z cenami. Bardzo niskie wolumeny – zarówno transakcji, jak i nowych wprowadzeń – sprawiają, że średnie ceny podlegają dużym wahaniom i nie oddają rzeczywistego obrazu rynku. W dodatku nastroje konsumentów w czerwcu i lipcu są nad wyraz optymistyczne, a jesień i zima mogą przynieść nieznaczne ochłodzenie – wskazuje.
Zdaniem ekspertki do bardziej radykalnej zmiany polityki cenowej mogłaby przekonać deweloperów duża dysproporcja między skalą popytu i podaży lub jednoznacznie negatywna informacja o istotnych zmianach w otoczeniu rynkowym – a z tym, jak na razie, nie mamy do czynienia.
Zróżnicowane wyniki
W dotkniętym lockdownem II kwartale 19 deweloperów z rynku kapitałowego sprzedało 4,2 tys. mieszkań (przy czym dane nie są jednolite, bo m.in. część spółek uwzględnia rezerwacje), o 30 proc. mniej rok do roku, przy czym rozpiętość spadków wyniosła między 2 a nawet 77 proc. Licząc za całe I półrocze, sprzedaż wyniosła 10,3 tys. mieszkań, czyli o 16,8 proc. mniej niż rok wcześniej. Dzięki mocnemu I kwartałowi część firm notuje po półroczu wzrost rok do roku.
