Gorączka zakupów na rynku nieruchomości

Niska podaż mieszkań i domów powoduje, że ich ceny rosną w wielu krajach, m.in. w USA i Europie. Banki centralne zaczynają się przyglądać rynkowi, bowiem niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów hipotecznych. Potencjalna bańka mogłaby się źle skończyć.

Ceny nieruchomości rosną na całym świecie. Analitycy podkreślają, że dopóki podaż się nie zwiększy, a finansowanie będzie tanie, sytuacja się utrzyma. Banki centralne zaczynają przyglądać się sytuacji na rynku i ostrzegają przed nadmiernym zadłużaniem, bowiem stopy procentowe w końcu wzrosną.

Największy wzrost od lat

Indeks cen domów S&P/Case-Shiller dla 20 metropolii w Stanach Zjednoczonych w marcu wzrósł o 13,3 proc. Ale wzrost nie jest równomierny. Przykładowo w Phoenix, największym mieście Arizony, ceny mieszkań poszły w górę o 20 proc.

Jednak sytuacja nie dotyczy wyłącznie aglomeracji. Oddzielny indeks krajowy, który mierzy ceny mieszkań w całych Stanach, pokazał wzrost o 13,2 proc., co jest najwyższą wartością od grudnia 2005 r.

GG Parkiet

Podobnie jest na Starym Kontynencie. W wielu dużych europejskich miastach ceny rosną od lat, pchane w górę przez połączenie niskich stóp procentowych i niedobór gruntów. Jak wynika z danych Global Property Guide, w Berlinie ceny wzrosły o 11 proc. w ciągu ostatniego roku. Sztokholm, Luksemburg, Moskwa i Bratysława również odnotowały dwucyfrowe zwyżki w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

– W zeszłym roku obawialiśmy się, że będziemy mieć powtórkę z 2008 r., czyli że ceny spadną, tak jak spadały w okresach innych kryzysów gospodarczych. Nic takiego się jednak nie stało – stwierdziła niedawno Kate Everett-Allen, szefowa działu analiz międzynarodowych rynków nieruchomości mieszkalnych w firmie Knight Frank.

GG Parkiet

Szwajcarski bank UBS wskazuje Monachium, Frankfurt, Amsterdam, Paryż i Zurych jako miasta zagrożone bańką na rynku nieruchomości. Według UBS ceny w czterech z 12 europejskich miast w Global Real Estate Bubble Index są przeszacowane. Bank wskazuje też, że tylko w Warszawie, Mediolanie i Madrycie ceny nieruchomości są na rozsądnych poziomach.

Według danych NBP w I kwartale ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach w Polsce wzrosły o 7,7 proc. Na rynku wtórnym wzrost wyniósł 6,5 proc.

GG Parkiet

Galopujące ceny domów odstraszają nabywców na całym świecie. Sprzedaż domów na rynku wtórnym w USA spadała przez trzy ostatnie miesiące z rzędu w ujęciu miesięcznym. – Rosnące ceny domów mogą zniechęcać niektórych potencjalnych nabywców – powiedział Sal Guatieri, starszy ekonomista w BMO Capital Markets.

Trzeba więcej budować

Specjaliści są zgodni, że ceny nieruchomości będą na całym świecie szły w górę, dopóki podaż nie nadąży za popytem. Efekt będzie taki, że część osób nie będzie w stanie kupić mieszkania.

– Jeśli podaż nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż nie wzrośnie w celu zaspokojenia popytu, to wynikająca z tego nierównowaga może spowodować wzrost cen, zmniejszając szanse niektórych na dokonanie zakupu, dopóki nie nastąpi równowaga – mówi David Hollingworth, dyrektor L&C Mortgages.

– Dopóki nie będziemy mieli nadmiaru nowych mieszkań dostępnych dla osób, które chcą je posiadać, będziemy nadal odczuwać presję na ceny nieruchomości i czynsze. Może upłynąć od pięciu do dziesięciu lat, zanim podaż mieszkań wzrośnie na tyle, aby zaspokoić obecne zapotrzebowanie – mówi Joseph Edgar, prezes TenantCloud, firmy oferującej w internetowej chmurze systemy zarządzania nieruchomościami.

Widząc duże zapotrzebowanie na nieruchomości, wybrane kraje dążą do zwiększenia podaży. Rząd Szwecji planuje zamknąć lotnisko Bromma na zachodnim krańcu Sztokholmu, a jego teren wykorzystać do budowy około 30 tys. nowych domów, co może pomóc złagodzić niedobory.

Z kolei na dawnym berlińskim lotnisku Tegel, zamkniętym w listopadzie ubiegłego roku, władze miasta planują wybudować ponad 5 tys. mieszkań. Politycy zastanawiają się również, czy mogą zbudować mieszkania socjalne na dawnym lotnisku Tempelhof w centrum miasta.

Pod lupą decydentów

Rosnące ceny domów powodują, że na rynek z niepokojem zaczynają patrzeć banki centralne.

– Ważne jest, aby zrozumieć, że niedawny gwałtowny wzrost cen domów nie jest normalny – powiedział Tiff Macklem, prezes Banku Kanady. – Oczekiwanie na coraz wyższe ceny domów w celu zbudowania kapitału, który można wykorzystać do refinansowania kredytów hipotecznych w przyszłości, to zły pomysł – dodał.

Christine Lagarde, prezes Europejskiego Banku Centralnego, powiedziała, że wpływ drożejących mieszkań na rosnące koszty utrzymania stał się kluczowym punktem strategicznego przeglądu polityki banku, który będzie ujawniony w tym roku. EBC przyznał, że istnieją lokalne bańki na rynku nieruchomości, ale argumentuje, że nie jest to systemowe zagrożenie.

Efektem wyższych cen nieruchomości jest wzrost wartości nowo udzielanych kredytów hipotecznych i ogólnego zadłużenia gospodarstw domowych. W otoczeniu niskich stóp procentowych raty kredytów są bardzo przystępne, jednak Tiff Macklem ostrzegł gospodarstwa domowe przed zaciąganiem zbyt dużych kredytów, ponieważ stopy procentowe ostatecznie wzrosną. Obawy ma również Bank Szwecji.

– Na krótką metę jedynym rozwiązaniem dla ludzi jest coraz większe zadłużanie się, co jest zmartwieniem nie tylko dla jednostek, ale i dla całego społeczeństwa – powiedział niedawno Stefan Ingves, prezes szwedzkiego banku centralnego.

Rosnąca liczba zaciąganych kredytów hipotecznych w USA już w IV kwartale 2020 r. spowodowała, że całkowite zadłużenie gospodarstw domowych przekroczyło rekordowe 14 bln USD. Jeśli stopy procentowe zaczną rosnąć, część społeczeństwa przyzwyczajona do ultrataniego finansowania może wpaść w tarapaty.

Na początku maja także bank centralny Finlandii ostrzegł przed rosnącym zadłużeniem gospodarstw domowych, przyłączając się do innych głosów, że z czasem może to stanowić zagrożenie dla systemu finansowego.

Według danych OECD poziom zadłużenia gospodarstw domowych w krajach skandynawskich należy do najwyższych na świecie w odniesieniu do dochodu rozporządzalnego.

Inflacyjna presja

Ceny mieszkań są również skorelowane z inflacją. Ta w ostatnim czasie mocno rośnie w większości krajów. Według specjalistów gwałtowny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych może być zwiastunem przyspieszającej inflacji w kolejnych okresach.

Stymulacja wprowadzona przez rządy na całym świecie sprawia, że ceny wielu surowców drożeją. Przekłada się to na koszty budowy domów i mieszkań przez deweloperów, a skutki tego widocznie są w cenach nieruchomości.

Drożejące domy wraz z rosnąca inflacją mogą wywierać presję na decydentów w sprawie podwyżki stóp procentowych.

Rząd Nowej Zelandii już w lutym poradził swojemu bankowi centralnemu, aby rozważył, jaki wpływ stopy procentowe wywierają na ceny domów, które w zeszłym roku wzrosły tam aż o 23 proc.

Część specjalistów podkreśla jednak, że podwyżka stóp – o ile nie będzie drastyczna – nie wyhamuje mocno rynku, a największym problemem jest podaż mieszkań.

– Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych oznacza, że rozgrzany do czerwoności rynek mieszkaniowy może się schłodzić tylko w pewnym stopniu – stwierdził Greg McBride, główny analityk finansowy Bankrate. – Brak domów dostępnych na sprzedaż jest znacznie większą barierą niż wzrost stóp np. o ćwierć punktu procentowego – dodał.