Firmy budujące mieszkania wieszczą schłodzenie rynku

Wyższe stopy procentowe mogą przełożyć się na niższy popyt, lecz ten będzie wciąż większy od podaży. Nierównowaga, ale też koszty gruntów i wykonawstwa będą powodować wzrost cen – choć już nie tak dynamiczny.

Za nami rok, który był jednym z bardziej niezwykłych w historii rynku deweloperskiego. Dość wspomnieć absolutnie rekordową sprzedaż mieszkań w największych aglomeracjach w I i II kwartale mimo rosnących cen, najwyższą w historii aktywność inwestycyjną (liczba lokali w projektach uruchamianych i z pozwoleniami na budowę) – szczególnie poza największymi miastami, czy mocną ekspansję graczy PRS, czyli instytucjonalnego najmu mieszkań (przejęcie Spravii i Robyga). A jakie trendy będą dominować w 2022 r.? Zapytaliśmy o to spółki deweloperskie związane z rynkiem kapitałowym. Część odpowiedzi skupia się na kwestiach rynkowych, część na aspektach pozafinansowych.

Chłodniejszy rok

Zdaniem prezesa Atalu Zbigniewa Juroszka trzy słowa klucze to grunty, koszty wykonawstwa i stopy procentowe.

– Ograniczona dostępność działek i coraz wyższe ceny to na pewno jedno z większych wyzwań dla branży. Jesteśmy zabezpieczeni na kolejne trzy–cztery lata, więc aktualnie ten problem nas nie dotyczy, jednak podmioty o mniejszej skali będą się z tym zmagały – mówi Juroszek. – Ceny materiałów budowlanych istotnie wzrosły w 2021 r., ale obserwujemy stabilizację i spodziewamy się, że na tym poziomie będą one utrzymywać się w 2022 r. W przypadku firm deweloperskich jest to o tyle istotne, że zgodnie z ustawą deweloperską klient po podpisaniu umowy ma zapewnioną stałą cenę. Nie tylko wysokie ceny materiałów są problematyczne, ale też ich dostępność: czas oczekiwania na złożone zamówienia wciąż jest długi, co może wpływać na harmonogram prac. Najwięksi deweloperzy są preferowanymi kontrahentami, ale mniejsze podmioty mogą mieć istotne problemy – dodaje.

Juroszek podkreśla, że nie wiadomo, jak mocno referencyjna stopa procentowa pójdzie w górę, ale przy około 2 proc. rynek działał dobrze. – Trzeba pamiętać, że wynagrodzenia rosną i banki na bieżąco dostosowują politykę kredytową. Może dojść do sytuacji, że branża deweloperska zróżnicuje się i będą widoczne spółki, które wyraźnie lepiej sobie radzą na rynku, i te słabsze. Spółki o większym potencjale będą dalej notować dobre wskaźniki operacyjne, w tym sprzedaż i przekazania – podsumowuje Juroszek.

Nikodem Iskra, prezes Murapolu, oczekuje, że w 2022 r. popyt na mieszkania będzie utrzymywał się na wysokim poziomie. Wpływ na ten trend mają wysoki deficyt lokali w Polsce oraz wciąż sprzyjające warunki makro (rosnące płace, wysoka siła nabywcza mierzona tym, ile mkw. można kupić za średnią pensję, postrzeganie zakupu mieszkania jako formy zabezpieczenia na przyszłość).

– Ceny mieszkań nie spadną, nie ma ku temu żadnych przesłanek: utrzymuje się wysoki popyt, banki chętnie udzielają kredytów, a z drugiej strony koszty realizacji przedsięwzięć deweloperskich nie obniżają się – wylicza Iskra. Zdaniem prezesa wzrost stóp będzie miał najniższy wpływ na klientów z segmentu podstawowego. Popyt na takie lokale może wręcz wzrosnąć, bo aspiracje i możliwości części osób, które myślały o nabyciu mieszkania z większego czy droższego, mogą zostać ostudzone.

Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii Dom, spodziewa się dalszych problemów z podażą mieszkań w efekcie malejącej dostępności gruntów w największych aglomeracjach i bardzo wydłużonych procedur urzędowych. Oferta deweloperów może zatem nie tylko zatrzymać się na poziomie z końca III kwartału 2021 r. w perspektywie najbliższych lat, ale i spadać.

Nierównowaga popytu i podaży będzie napędzać ceny, ale czynników jest więcej. – Nowe warunki techniczne, wysokie ceny gruntów, dodatkowe opłaty nakładane na deweloperów na budowę infrastruktury drogowej, rosnące ceny energii przekładające się na wzrost cen materiałów budowlanych, inflacja producencka oraz wprowadzenie nowelizacji ustawy deweloperskiej – wylicza Wasiluk. – Spodziewamy się ochłodzenia koniunktury w związku ze wzrostem cen i kosztów kredytów. Rosnące ceny z dużym prawdopodobieństwem przełożą się na popyt na mieszkania. Rosnące ceny kredytów, w związku z podwyższaniem stóp procentowych, zwiększać będą koszty finansowania i ograniczać zdolność kredytową nabywców, co może wpływać na zmniejszenie popytu osób szukających pierwszego mieszkania. Należy jednak pamiętać, że koszt kredytu z marżą banku ciągle jest mniejszy niż aktualna inflacja – dodaje.

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona, oczekuje, że 2022 r. przyniesie delikatne schłodzenie rynku i jego stabilizację. Ceny mieszkań będą dalej rosły, ale już nie tak gwałtownie, raczej o 3–4 proc. w skali roku, na co wpływ ma poziom stóp i ograniczona dostępność do finansowania dla części klientów. W efekcie 2022 będzie rokiem dużo większej konkurencji deweloperów o klientów.

Według Gutowskiego z uwagi na wysoki poziom cen mieszkań z jednej strony, a z drugiej malejące możliwości pozyskania finansowania coraz więcej klientów będzie skłaniać się ku najmowi. – Przewidujemy, że na bardzo atrakcyjny pod względem stóp zwrotu polski rynek PRS wchodzić będą w przyszłym roku kolejni gracze i pojawiać się będzie coraz więcej lokalizacji z ofertą pod wynajem – mówi Gutowski.

– Można się spodziewać, że popyt na mieszkania będzie utrzymywał się na wysokim poziomie, a jednym z głównych motywów zakupu będzie ochrona kapitału przed rosnącą inflacją. Dalszy wzrost stóp procentowych będzie negatywnie wpływał na popyt klientów posiłkujących się kredytem – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii. – Rynek PRS będzie zyskiwał na znaczeniu i spodziewamy się dynamicznych zwyżek. Już teraz obserwujemy duże zainteresowanie funduszy mieszkaniami – dodaje.

Zdaniem Sebastiana Barandziaka, prezesa firmy Dekpol Deweloper, postępować będzie suburbanizacja. – Ograniczona podaż gruntów w centrach miast, jak i rosnące ceny nieruchomości oraz zmieniające się preferencje nabywców wpływają na rozwój budownictwa mieszkaniowego poza aglomeracjami. Znaczenie zyskują lokalizacje poza największymi miastami, bo gwarantują one większy spokój, obszerniejsze tereny zielone oraz niższą cenę – wylicza.

Przede wszystkim eko

Najczęściej wymienianym przez deweloperów trendem jest szeroko rozumiana ekologia. – Przed nami czas zmian na ryku mieszkaniowym i dostosowywanie produktów do coraz bardziej restrykcyjnych norm UE oraz oczekiwań klientów, których świadomość ekologiczna jest coraz wyższa. Osiedle to mały ekosystem, który musi w całości dobrze funkcjonować, żeby pozytywnie wpływać na samopoczucie mieszkańców i użytkowników. Dlatego nowoczesne inwestycje powinny być maksymalnie samowystarczalne i zrównoważone – mówi Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży mieszkań w Echo Investment.

Przyszłość to panele fotowoltaiczne, rekuperacja, retencja, a może i certyfikowanie budynków mieszkalnych.

– Rok 2022 upłynie na przygotowywaniu się do obowiązku raportowania niefinansowego w ramach ESG (środowisko, społeczeństwo, ład korporacyjny – red.), a także budowaniu strategii działania w kierunku dekarbonizacji branży. Dodatkową motywacją będzie coraz silniejsza korelacja prowadzenia polityki w zakresie ograniczania emisji CO2 z możliwościami pozyskiwania finansowania np. w postaci zielonych obligacji – podkreśla Leszek Chłuda, dyrektor handlowy White Stone Development.