Rynek mieszkaniowy jest jak gar bulgoczącej zupy, jedni twierdzą, że za chwilę wykipi, a inni, że jeszcze daleko nam do katastrofy. Zacznijmy od wyników sprzedaży mieszkań przez spółki z rynku kapitałowego w II kwartale. Zwyżki rok do roku są oczywiste, ale w porównaniu z bardzo dobrym dla branży I kwartałem br. większość spółek zanotowała spadek sprzedaży, grupę ciągnęły Atal i Robyg. Jak to interpretować?
Wytłumaczenie jest proste: deweloperzy nie mają co sprzedawać. Atal i Robyg najwyraźniej skutecznie uzupełniły podaż, co było ich sukcesem. Większość firm nie była w stanie tak szybko uzupełnić oferty – a to bierze się z ograniczeń w wydawaniu decyzji przez samorządy czy braku gruntów pod szybką zabudowę.
Statystyki GUS pokazują przecież, że aktywność jest bardzo wysoka, jeśli wziąć pod uwagę liczbę mieszkań w uruchamianych projektach i w tych, które uzyskały pozwolenie na budowę. W Warszawie, która uchodziła za czerwoną wyspę, w maju doszło do niemal boskiej interwencji. Skąd ten dysonans między narracją deweloperów a statystykami?
Budujemy więcej, zwłaszcza statystyki o rozpoczętych inwestycjach, będące papierkiem lakmusowym, są wysokie. Teoretycznie mamy cały czas wzrost. Ale jeśli zobaczymy, ile klienci kupują, to jednak popyt rośnie dalej szybciej niż podaż. W efekcie cały czas spada oferta. Spójrzmy na Warszawę: owszem, maj był wyjątkowy, ale w ciągu pięciu miesięcy ruszyła budowa ponad 6 tys. mieszkań, ale do tego, by podaż odpowiadała popytowi, powinniśmy widzieć raczej 10–14 tys. lokali w uruchamianych projektach. W niektórych miastach czas, w którym oferta sprzedałaby się do zera – zakładając, że deweloperzy przestaliby z dnia na dzień budować, a popyt się utrzymał – to zaledwie dwa–trzy kwartały, czyli bardzo mało. Gdyby udało się zwiększyć produkcję, presja na ceny byłaby mniejsza. Byłaby to też ulga dla rynku wtórnego, bo na rynku pierwotnym ceny rosną o połowę wolniej.
