Kredyt bez wkładu. Pechowa misja

Od października obowiązują nowe limity cen mkw. mieszkań, które można kupić na kredyt z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Z wyliczeń Expandera wynika, że w części miast limit jest wyższy niż średnia cena lokali.

O nowe mieszkania spełniające warunki programu łatwo jest w Opolu, Olsztynie, Zielonej Górze i Poznaniu. – W tym pierwszym mieście limit dla nowych mieszkań jest aż o 13 proc. wyższy niż średnia cena – wskazuje Jarosław Sadowski, analityk Expander Advisors. Takie lokale są dostępne także w Rzeszowie, Bydgoszczy i Kielcach. – Limit jest tam co prawda niższy niż średnia cena, ale różnica jest niewielka – zaznacza ekspert Expandera.

Najgorszy czas

Jarosław Sadowski dodaje, że na drugim biegunie są Szczecin i Gdynia, gdzie ceny są dużo wyższe niż limit – o 65 i 48 proc. O mieszkanie w odpowiedniej cenie jest więc bardzo trudno. W Warszawie nowy limit dla rynku pierwotnego to niemal 10,7 tys. zł za mkw. – to o 16 proc. mniej niż średnia cena transakcyjna lokali. – Dostępność mieszkań, które można kupić bez wkładu, można więc określić jako słabą. Sytuacja nie jest jednak beznadziejna – zastrzega.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, korekta limitów nie zwiększy istotnie puli mieszkań, które można kupić na kredyt bez wkładu. Jak mówi, limity są nadal oderwane od rynkowych realiów. – W głębokiej „defensywie” są dwa największe rynki – Warszawa i Kraków – zaznacza. – Niewiele lepiej jest we Wrocławiu. Jakąś różnicę widać tylko w Gdańsku, Poznaniu i Katowicach.

Jędrzyński ocenia, że program ma marginalne znaczenie. Praktycznie nie działa. – Pechowo rządowa inicjatywa trafiła z początkiem misji na najbardziej niekorzystny okres – zapaści na rynku kredytowym i mieszkaniowym – wyjaśnia. Liczba wniosków o kredyt hipoteczny spadła o ponad dwie trzecie, licząc rok do roku. Maleje też średnia kwota takich pożyczek.

Świadczy to, jak mówi Jarosław Jędrzyński, o „najgorszej sytuacji rynkowej w historii”. – Oczekiwane są kolejne podwyżki stóp przy prognozowanych spadkach cen mieszkań, co nawet osoby mające zdolność kredytową skłania do odłożenia zakupu nieruchomości na bliżej nieokreśloną przyszłość – mówi analityk.

Przypomina, że kredyty bez wkładu oferują na razie tylko trzy banki: Alior Bank, Santander Bank Polska i PKO BP. – Ograniczone uczestnictwo sektora bankowego w rządowym programie świadczy o jego małej atrakcyjności – ocenia. Według analityka program, który wydaje się być potrzebny, szanse na rozwinięcie skrzydeł miałby po powrocie rynku do względnej normalności. – Czyli po spadku stóp procentowych do akceptowalnych poziomów i powrotu wzrostowego trendu sprzedaży mieszkań. Niestety, nie jest to perspektywa najbliższych tygodni czy miesięcy – zaznacza Jędrzyński.

Potrzebne zmiany

Klienci nie szturmują biur ani deweloperów, ani pośredników w poszukiwaniu mieszkań „bez wkładu”. – Nie dostajemy pytań o takie lokale – mówi Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży w spółce Lokum Deweloper. – Przy zapaści na rynku kredytów hipotecznych, wywołanej głównie bardzo rygorystycznymi wytycznymi dotyczącymi oceny zdolności kredytowej klientów oraz wysokimi stopami procentowymi banki odmawiają kredytów nawet osobom, które mają wkład własny.

W ocenie dyrektora Witkowskiego podtrzymywanie przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji nakazującej przy ocenie zdolności kredytowej klienta doliczać 5 pkt proc. do bieżącej stopy powoduje, że sprzedaż „hipotek” drastycznie spada. – Gwarancja wkładu własnego nie rozwiąże problemu niedostępności kredytów – mówi. – Poza tym limity cen w programie nie są dostosowane do sytuacji na rynku. Biorąc pod uwagę koszty produkcji, deweloperom jest trudno zaoferować lokale spełniające takie warunki.

Także Marek Smogór z Quadro Development zwraca uwagę na ograniczenia programu. W dzisiejszym kształcie nie wywoła on rewolucji. – To nie jest skala wcześniejszego „Mieszkania dla młodych”. Ofertę dopasowaną do kryteriów „MdM” mieli niemal wszyscy deweloperzy. To był prawdziwy hit – przypomina. – Gdy na początku roku uruchamiano kolejną pulę dofinasowania, to już pod koniec poprzedniego roku klienci rezerwowali u deweloperów odpowiednie lokale. Dziś klient dostaje tylko gwarancję, która pozwala mu wziąć kredyt na 100 proc. ceny. Trzeba naprawdę dużo zarabiać, żeby kupić lokal wart 400 czy 500 tys. zł. Osobom z tak wysokimi zarobkami program „Mieszkanie bez wkładu” nie jest potrzebny. Są w stanie odłożyć pieniądze na wkład własny – tłumaczy Marek Smogór.

Jego zdaniem z programu chętnie skorzystałyby rodziny z dziećmi. Dla takich kredytobiorców przewidziano bowiem tzw. spłatę rodzinną. – Oznacza to, że jeśli rodzina się powiększy, BGK spłaci część zobowiązania (do 60 tys. zł) – przypomina. – Dla rodzin może to być szansa, ale trzeba zauważyć, że zdolność kredytowa rodziny z dwójką lub trójką dzieci jest inaczej liczona. A trudno sobie wyobrazić, że taka rodzina weźmie kredyt na dwupokojowe mieszkanie – mówi Marek Smogór.

Quadro Development ma w ofercie lokale „bez wkładu”. – Ostatnio mieliśmy klienta, który planował zaciągnięcie takiego kredytu. Oszczędności mają posłużyć na wykończenie lokalu – mówi przedstawiciel firmy.

Duży strach

Ani jednej transakcji na kredyt nie miała od lutego pośredniczka Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Klienci nie pytają o kredyty, tym bardziej o te bez wkładu. Strach przed sytuacją na rynku jest duży – tłumaczy. – Nie wydaje się, żeby kredyty bez wkładu zmieniły sytuację. Sprzedaż w ogóle jest mizerna. Robimy właściwie pojedyncze transakcje gotówkowe.

Pytań o mieszkania „bez wkładu” nie dostają też pośrednicy trójmiejskiej agencji BIG Property. Paweł Grabowski, ekspert firmy, szacuje, że na rynku wtórnym w Gdańsku lokale mieszczące się w limitach cen to ok. 2 proc. oferty. Na rynku pierwotnym kredytem bez wkładu można by sfinansować nawet co drugi lokal.

Zdaniem Pawła Grabowskiego brak zainteresowania nowym programem wynika zapewne z faktu, że nie oferuje on dopłat do kredytów (w przeciwieństwie do poprzednich programów), a tylko gwarancje wkładu. – Kredytobiorca zaciąga kredyt na całą kwotę, a co najważniejsze – musi mieć na nią zdolność kredytową – tłumaczy. – A to właśnie brak zdolności kredytowej jest głównym powodem załamania się popytu na mieszkania. Zatem sam program gwarantujący kwotę wkładu własnego nie będzie istotnym czynnikiem zwiększającym popyt.