W obliczu presji konkurencji banki luzują politykę wobec gospodarstw domowych – wynika z badań Narodowego Banku Polskiego w II kwartale. W przypadku kredytów hipotecznych chodzi o łagodzenie kryteriów ich udzielania, ale też zmniejszanie marż, co ma trwać już od siedmiu kwartałów. Sprawdzamy jednak, czy i jak taki deklarowany ukłon banków w stronę klientów przekłada się na ich portfele.

Czy marże kredytowe w Polsce spadają?

Na początek warto sprawdzić, w jakim stopniu spadły marże dla hipotek. Z naszej analizy danych podawanych przez NBP wynika, że podstawowa marża kredytowa, liczona jako różnica między średnim oprocentowaniem kredytów mieszkaniowych a rynkowym kosztem pozyskania pieniądza (stawka WIBOR 3M), w samym marcu wypadła fatalnie. Wyniosła 2,05 pkt proc., co było najwyższym poziomem od blisko dwóch lat. Marzec był jednak okresem szczególnym dla rynku finansowego – wzrost napięć na Bliskim Wschodzie oraz niepewność dotycząca dalszej ścieżki stóp procentowych sprawiły, że banki ostrożniej podchodziły do wyceniania nowej oferty.

Inna sprawa, że również początek 2026 r. trudno uznać za wyjątkowo korzystny dla kredytobiorców, bo marże pozostawały wyższe niż w II połowie 2025 r. Najbardziej konkurencyjne warunki rynek oferował w II połowie 2024 r., gdy trzeba było walczyć o klienta, a marża spadała nawet do 1,55–1,65 proc.

Nieco lepiej wygląda sytuacja w przypadku marży liczonej jako różnica między średnim oprocentowaniem kredytów hipotecznych i depozytów gospodarstw domowych – wynika z naszej analizy. W marcu 2026 r. wynosiła 3,2 pkt proc., co było tylko niewiele wyższym poziomem niż 2,9–3,1 proc. w okresie lokalnego dołka w II połowie 2025 r. Za to była wyraźnie niższa niż na początku 2024 r., gdy regularnie przekraczała 3,6–3,8 pkt proc.

Promocje i dodatkowe warunki

Z kolei analiza aktualnej oferty bankowej może wskazywać, że po słabym marcu rynek wraca do bardziej konkurencyjnych propozycji, ale… obniżki marży kredytowej, już takiej, która znajduje się w zapisach umowy, najczęściej dotyczą promocji i klientów spełniających dodatkowe warunki. Takie jak wysoki wkład własny, korzystanie z dodatkowych produktów danego banku czy bycie jego stałym klientem. W praktyce oznacza to, że najtańsze kredyty wciąż są dostępne głównie dla najbardziej wiarygodnych klientów z niskim wskaźnikiem LTV i wysoką kwotą finansowania.

Z naszego przeglądu wynika, że najbardziej konkurencyjnie wygląda dziś oferta ING BSK, w którym w promocji „Wiosna na swoim” marża spada nawet do 1,68–1,73 proc. To poziom wyraźnie niższy od średniej rynkowej. Relatywnie atrakcyjnie prezentują się też wybrane warianty kredytów w Pekao – dla kredytu powyżej 500 tys. zł i przy co najmniej 20-proc. wkładzie własnym marża wynosi 1,6 proc. Z kolei w mBanku, po spełnieniu warunków promocji, można uzyskać marżę na poziomie 1,7 proc.

Nie wszystkie hipoteki są tanie

Z drugiej strony nadal nie brakuje ofert, które trudno uznać za tanie. Przykładowo standardowa oferta PKO BP dla kredytu na ok. 400 tys. zł (z LTV na poziomie 70 proc.) oznacza marżę na poziomie 2,02 proc. Z kolei stawki w mBanku dla części klientów z LTV powyżej 80 proc. wynoszą 2,15–2,25 proc., co jest raczej mało atrakcyjną propozycją na tle najbardziej konkurencyjnych ofert.

Obecnie łączne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych o zmiennym oprocentowaniu sięga od 5,3 proc. do 5,9 proc. w analizowanych bankach. Na koszt kredytu składają się stawka WIBOR 3M lub 6M na poziomie około 3,8–3,9 proc. oraz marża banku.

Warto podkreślić, że dla kredytobiorców nawet pozornie niewielka różnica 0,25 pkt proc. w oprocentowaniu ma duże znaczenie, bo przekłada się na wysokość rat przez kilkadziesiąt lat spłaty. Przy kredycie na 500 tys. zł zaciągniętym na 25 lat obniżka oprocentowania o 0,25 pkt proc. może zmniejszyć miesięczną ratę o około 70–90 zł, a w całym okresie kredytowania oznacza oszczędności liczone w dziesiątkach tysięcy złotych.

Oprocentowanie poniżej 6 proc. to już tanio?

– Jeśli chodzi o marże kredytowe, to w ostatnich miesiącach widać ich pewną zmienność w czasie – raz trochę spadają, raz trochę rosną – komentuje Jarosław Sadowski, dyrektor biura analiz w portalu Rankomat.pl. – Ale ogólnie rzecz biorąc, są dziś na dosyć atrakcyjnych poziomach, wyraźnie niższych niż kilka lat temu. O ile wcześniej sięgały co do zasady znacząco powyżej 2 proc., o tyle obecnie średnio może to być około 1,8 proc. Może to oznaczać, że marże zaczynają wracać do poziomów sprzed wprowadzenia podatku bankowego – szacuje Sadowski.

Analityk zauważa, że oferta jest dosyć zróżnicowana, w zależności od warunków promocyjnych. Ale ogólny efekt jest taki, że oprocentowanie kredytów ze zmienną stopą spadło poniżej poziomu 6 proc., co według Sadowskiego jest symboliczną granicą między drogim a tanim kredytem.

Refinansowanie napędza rynek hipotek

Według ekspertów obecnie głównym czynnikiem napędzającym łagodzenie polityki kredytowej banków – choć trzeba zaznaczyć, że jest to selektywne łagodzenie dla wybranych grup klientów – jest wysoki popyt na hipoteki. Przy czym popyt ten w dużej mierze napędzany jest chęcią zamiany kredytu ze stałą stopą procentową, zaciągniętego dwa–trzy lata temu, na bardziej korzystną ofertę.

Według niektórych szacunków w marcu czy kwietniu nawet 50 proc. sprzedanych kredytów hipotecznych stanowiły te dotyczące właśnie refinansowania. – Do tej gry przystąpiły w zasadzie wszystkie banki, bo w ten sposób chcą zdobyć nowych klientów i nie stracić starych – zauważa jeden z analityków rynku.

Ciekawostką jest obecnie to, że kredyty ze stałą stopą okazują się nieco droższe (z oprocentowaniem powyżej 6 proc.) niż te ze zmienną stopą procentową.