Kto zatrzyma zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych

Popyt i sprzedaż hipotek spadają w niespotykanym wcześniej tempie. W dłuższym okresie to także problem dla banków, ale na razie na horyzoncie nie widać sygnałów poprawy. Rosną za to ryzyka regulacyjne i gospodarcze.

Tak źle, jeśli chodzi o kredyty mieszkaniowe, chyba jeszcze nigdy nie było. Eksperci alarmują o praktycznym załamaniu się tego rynku – przez wzrost stóp procentowych tego typu pożyczki stały się tak drogie, że sięgają po nie w zasadzie tylko ci, którzy muszą.

Gwałtowny spadek popytu

Zapaść potwierdzają wszystkie instytucje monitorujące rynek. Z raportu Biura Informacji Kredytowej wynika, że w sierpniu br. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 12,39 tys. osób wobec 42,54 tys. w sierpniu 2021 r. Roczny spadek wyniósł więc 70,9 proc., a łączna wartość kredytu, o jaką pytali klienci, spadła aż o 72,9 proc.

Z kolei wartość sprzedanych kredytów w lipcu br., jak pokazują dane BIK, wyniosła łącznie 3 mld zł, podczas gdy w lipcu zeszłego roku było to 7,9 mld zł. – Mamy już kolejny miesiąc potwierdzający zmianę trendu. To już prawdziwa hekatomba – komentuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.

Cokwartalny, ogólnopolski raport AMRON-SARFiN także wskazuje na negatywne zjawiska. W samym II kwartale tego roku liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych to 38,4 tys., czyli o 28,6 tys. mniej niż rok wcześniej (o 43 proc.), a ich wartość wyniosła jedynie 13,5 mld zł wobec 22,1 mld zł rok wcześniej (spadek o 38,8 proc.).

Problem dla wszystkich

Eksperci zwracają też uwagę, że w środowisku wysokich stóp procentowych i wysokich obaw co do kondycji finansowej gospodarstw domowych w przyszłości nasila się zjawisko przyspieszonej spłaty kredytów mieszkaniowych lub ich nadpłacania. W efekcie w ostatnich miesiącach mamy do czynienia z bezprecedensową sytuacją, gdy wartość hipotek zaczęła delikatnie spadać, choć dotychczas sukcesywnie rosła. Na koniec lipca wartość tego typu kredytów dla gospodarstw domowych, jak pokazują dane NBP, wynosiła łącznie ok. 510,6 mld zł, zaś na koniec grudnia 2021 r. – 512,2 mld zł.

Powyższe problemy dotyczą wszystkich banków – wynika z analizy „Parkietu”. Przykładowo, w największym w Polsce banku PKO BP wolumen kredytów hipotecznych na koniec II kw. tego roku wynosił ok. 111 mld zł i był o 4 mld zł mniejszy niż na koniec 2021 r. Wartość nowych kredytów w II kwartale wyniosła zaś tylko 2,4 mld zł, czyli niemal dwa razy mniej niż w tym samym okresie 2021 r. (wówczas było to 4,3 mld zł).

W Banku Pekao SA wartość „pożyczek” na mieszkania spadła w pierwszej połowie tego roku o ok. 1,6 mld zł do 67,2 mld zł, a wartość tych nowych w samym II kwartale okazała się trzy razy mniejsza niż rok wcześniej (1 mld zł wobec 3,2 mld). Santander Bank Polska w II kw. br. sprzedał produkty o wartości 2,4 mld zł – akurat więcej niż w II kw. ub.r. (wówczas było to 2,1 mld zł), ale mniej niż w IV kw. ub.r. (3,2 mld zł). Wolumen kredytów spadł w ciągu pół roku o ok. 1 mld zł, do 53,3 mld zł.

Słabe perspektywy

Jeszcze gorzej, że wszystko wskazuje, iż w kolejnych miesiącach sytuacja będzie się pogarszać, a szans na odwrócenie trendu można szukać co najwyższej w 2024 r.

– Wysokie stopy procentowe, zaostrzenie wymogów regulacyjnych oraz obawy przed skutkami spowolnienia gospodarczego, a nawet możliwej recesji praktycznie zamroziły popyt na kredyty mieszkaniowe. Nic nie wskazuje na to, aby popyt osiągnął już najniższy poziom, nadal nie widać żadnych oznak odbicia od dna – ocenia prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.

Michał Sobolewski, analityk Domu Maklerskiego BOŚ SA, zauważa, że gwałtownego spadku akcji kredytowej w tym segmencie należy spodziewać się tym roku i na początku przyszłego roku, później można oczekiwać pewnej stabilizacji na niskim jednak poziomie.

– By trend się odwrócił, konieczna byłaby przede wszystkim zmiana w polityce pieniężnej, czyli obniżka stóp procentowych banku centralnego. Na razie jednak wydaje się, że jesteśmy w cyklu podwyżek – podkreśla Kamil Stolarski, analityk Santander BM.

Drogi kredyt

Rzeczywiście, ze względu na wysoką i wciąż rosnącą inflację Rada Polityki Pieniężnej podniosła już główną stopę procentową do 6,75 proc. (z 0,1 proc. jeszcze we wrześniu zeszłego roku) i – jak wynika z zapowiedzi członków RPP – to jeszcze nie koniec cyklu.

Z kolei prezes NBP Adam Glapiński sugeruje, że pierwszych obniżek można się spodziewać pod koniec przyszłego roku, ale nie jest to przesądzone.

W ślad za podwyżkami stóp procentowych dynamicznie rośnie też oprocentowanie kredytów hipotecznych – średnie na koniec II kw. 2022 r. to 9,03 proc., czyli o 6,55 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Spada za to zdolność kredytowa gospodarstw domowych, do czego przyczynia się też zaostrzenie polityki kredytowej banków m.in. ze względu na rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego (w procesie analizy zdolności kredytowej banki muszą stosować podwyższony bufor bezpieczeństwa aż do 5 proc.).

Co mogą zrobić banki

Ciekawe, że w „normalnych” warunkach banki (dla których kredyty hipoteczne są jednym z kluczowych elementów działalności, stanowiącym dużą część przychodów i zysków) zapewne zrobiłyby wiele, by zatrzymać zapaść na rynku hipotek. Postarałyby się uatrakcyjnić warunki finansowania, nawet przy wysokich stopach procentowych, by jednak jakoś zachęcić klientów.

– Ale mamy nadzwyczajne warunki – komentuje Andrzej Powierża z Domu Maklerskiego Banku Handlowego. – Z jednej strony banki muszą liczyć się z ryzykiem pogorszenia się sytuacji gospodarczej i kondycji gospodarstw domowych np. na skutek kryzysu energetycznego i spodziewanego spowolnienia gospodarczego. Może to skutkować spadkiem zdolności kredytobiorców do spłaty zobowiązań – ostrzega Powierża.

Z drugiej zaś strony sektor jest wciąż narażony na ryzyko regulacyjne, czyli niespodziewanych pomysłów ze strony ustawodawcy, a które bardzo negatywnie wpływają na wyniki banków. To m.in. program pomocy tym kredytobiorcom, którzy zaciągnęli złotowy kredyt hipoteczny, by zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, czyli tzw. wakacje kredytowe.

Nieprzemyślane decyzje

Także Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich, zaznacza, że sektor bankowy nadal jest w trudnym położeniu. Z jednej strony musi się liczyć z konsekwencjami podwyżek stóp procentowych, z drugiej strony znajduje się pod dużą presją rządowych rozwiązań. – Koszty generowane przez wakacje kredytowe dla sektora bankowego mogą zdecydowanie osłabić ofertę banków w zakresie udzielania nowych kredytów hipotecznych – podkreśla Jacek Furga.

– Tym bardziej że kredyt mieszkaniowy, który przez dziesięciolecia traktowany był jako bezpieczny, długoterminowy instrument finansowy, stanowiący podstawę budowania wieloletniej, pozytywnej relacji banku z klientem, stał się dla banków, za sprawą kolejnych nieprzemyślanych decyzji politycznych, instrumentem wysokiego ryzyka – wytyka Furga.

Tymczasem na horyzoncie pojawiają się nowe pomysły ze strony władz. Prezes partii rządzącej Prawo i Sprawiedliwość Jarosław Kaczyński, dostrzegając problem zapaści w hipotekach (co niewątpliwie utrudni realizację ambitnych planów PiS zwiększenia dostępności mieszkań dla Polaków), zaproponował program kredytów z oprocentowaniem na poziomie 2 proc. Dla klientów detalicznych brzmi to świetnie, pytanie jednak, kto miałby ponosić koszty takich rozwiązań, licznych w wielu miliardach złotych.