Nieruchomościowej prosperity grozi nagła śmierć

Najbardziej rozgrzane do niedawna rynki nieruchomości na świecie zaczynają wyraźnie spowalniać. W niektórych przypadkach można mówić o zagrożeniu pęknięcia bańki. Przedstawiamy przegląd sytuacji na najbardziej podatnych rynkach.

Pogarszająca się koniunktura na chińskim rynku nieruchomości szybko wyrasta na największe zagrożenie dla tamtejszej gospodarki. Jak wynika z opublikowanych w poniedziałek danych China Index Academy, w lipcu sprzedaż nowych mieszkań tąpnęła w 17 największych miastach o jedną trzecią. Zgodnie z wcześniejszymi danymi krajowego urzędu statystycznego ceny nowych nieruchomości spadły w czerwcu o symboliczne 0,1 proc., co jednak oznaczało dla nich już dziesiąty spadkowy miesiąc z rzędu.

Chiny w tarapatach

Rynek nieruchomości w Państwie Środka od miesięcy zmaga się z kryzysem w branży deweloperskiej, w którego epicentrum znalazło się China Evergrande. Najbardziej zadłużony deweloper świata, który obecnie prowadzi restrukturyzację, popadł w kłopoty za sprawą polityki władz, które chciały zmusić branżę do ograniczenia zadłużenia. Efektem było jednak odcięcie branży od finansowania z banków, co wepchnęło branżę w kryzys płynnościowy.

Deweloperzy zostali zmuszeni do zatrzymania prowadzonych projektów, a jednocześnie pojawiła się groźba rozlania się kryzysu na całą branżę finansową. Lista złych wiadomości szybko się wydłuża, bo zadłużeni nabywcy, którzy wciąż nie mogą odebrać swoich mieszkań, rozpoczęli bojkot spłat kredytów hipotecznych. Takie protesty prowadzą już klienci w 320 projektach deweloperskich zlokalizowanych w około 100 miastach.

– Nie chcieliśmy robić rozgłosu wokół naszej sytuacji, ale nie mieliśmy wyboru. Chcemy tylko, żeby samorząd zwrócił na nas uwagę, mamy nadzieję, że oni udźwigną tę odpowiedzialność – opisuje w rozmowie z agencją Bloomberg nabywca mieszkania w wielkim projekcie Evergrande w niespełna dwumilionowym mieście Jingdezhen we wschodnich Chinach.

Sytuacja na rynku nieruchomości w Państwie Środka prawdopodobnie najbardziej rzuca się w oczy, jednak mniejsze lub większe problemy widać w coraz szerszym gronie krajów. O ile jednak kłopoty Chin wynikają ze schładzania rynku, o tyle w pozostałych przypadkach mamy do czynienia dopiero z początkiem wyhamowywania, po tym jak do silnych zwyżek cen doprowadziła skrajnie łagodna polityka banków centralnych.

Jak przed miesiącem ostrzegał think tank Bloomberg Economics, bańki na rynku nieruchomości mogły powstać w szeregu ważnych gospodarek. W przygotowanym przez ośrodek zestawieniu Polska plasowała się wśród 30 uwzględnionych krajów na bezpiecznym, 21. miejscu.

Jednak w ścisłej czołówce znalazły się dwa kraje naszego regionu – Węgry i Czechy. Jako najbardziej zagrożoną pod względem pięciu miar przegrzania rynku nieruchomości wskazano Nową Zelandię, a w pierwszej siódemce znalazły się jeszcze Australia, Kanada i USA. W Czechach, które pod względem zagrożenia bańką Bloomberg Economics sklasyfikował na drugim miejscu w skali globu, relacja cen mieszkań do czynszów najmu jest najwyższa na świecie.

Do kupowania mieszkań czeskich konsumentów zachęcały wysoka inflacja i bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Źródłem wzmożonego popytu byli też osiedlający się i pracujący w Pradze obcokrajowcy, a jednocześnie podaż mieszkań. Jak obliczał Eurostat, w pierwszym kwartale ceny mieszkań nad Wełtawą rosły w stosunku do tego samego okresu sprzed roku w tempie blisko 25 proc., czyli prawie dwuipółkrotnie szybszym od unijnej średniej.

Jednak ostatnie dane pokazują, że po latach wzrostu ceny mieszkań zaczęły się stabilizować, a nawet lekko zniżkować. Główna przyczyna jest taka sama jak w Polsce – aby przeciwdziałać inflacji, czeski bank centralny gwałtownie podnosił stopy procentowe. W nieco ponad rok skoczyły one z 0,25 do 7 proc., co przekłada się na wzrost rat kredytów hipotecznych o połowę.

O wyraźniejszym spadku cen nieruchomości na razie jednak nie może być mowy. Przy przekraczającej 17 proc. inflacji realne oprocentowanie kredytów wciąż jest głęboko ujemne, a kupno mieszkania za gotówkę to wciąż inwestycja oferująca dobrą ochronę przed inflacją. Podobna sytuacja utrzymuje się na Węgrzech, gdzie w I kwartale nieruchomości drożały według Eurostatu rok do roku w tempie prawie 21 proc.

Do wzrostu cen walnie przyczynia się polityka rządu, który stosuje zachęty do kupowania mieszkań na własność w ramach polityki wspierania dzietności. W ostatnich miesiącach sytuację skomplikowała rosyjska inwazja na Ukrainę, która podbiła ceny energii i zmniejszyła dostępność robotników budowlanych.

Jednak również na Węgrzech za sprawą podwyżek stóp rynek powinien wyhamowywać. Choć w strefie euro dynamika zwyżek cen nieruchomości jest bardziej umiarkowana, to o obawach przed bańką można mówić w przypadku Portugalii, a w dalszej kolejności także Austrii, Niemiec i Holandii.

Rynki anglosaskie

Jak oblicza Bloomberg Economics, Portugalia, która pod względem ogólnej oceny zagrożenia bańką zajmuje szóste miejsce na świecie, charakteryzuje się najwyższym ze wszystkich krajów współczynnikiem cen nieruchomości do dochodów ludności. Przyczynia się do tego popyt na domy wakacyjne ze strony obcokrajowców, których do kraju ściąga słoneczny klimat oraz niższe niż na północy Europy koszty życia.

Tymczasem podaż mieszkań jest ograniczona jak jeszcze nigdy w historii tego rynku, zwłaszcza w segmencie luksusowym. Jednym z głównych powodów są długie terminy wydawania zezwoleń na budowę i renowację budynków, zwłaszcza w historycznych centrach miast. Jednak to nie na zachodzie Europy, ale wśród krajów anglosaskich można znaleźć najwięcej rynków zagrożonych bańką.

W USA koniunktura hamuje, po tym jak spóźnione przejście Fedu do podwyżek stóp doprowadziło do najbardziej gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych w historii. Zgodnie z prognozami Freddie Mac po wzroście o 18 proc. w 2021 r. ceny domów jednorodzinnych za oceanem mają wzrosnąć w tym roku o 10 proc., a w przyszłym o zaledwie 5 proc.

Najbardziej zagrożonym bańką rynkiem jest według Bloomberga Economics Nowa Zelandia. W 2021 r. ceny nieruchomości wzrosły tam o blisko 30 proc., co przy dość umiarkowanej inflacji oznaczało realną ich dynamikę znacznie przekraczającą 20 proc.

Teraz ekonomiści ostrzegają, że wzrost stóp grozi zdecydowanym pogorszeniem koniunktury. Ich prognozy mówią o 10-proc. spadku cen w tym roku i o groźbie łącznej przeceny sięgającej od szczytu z 2021 r. nawet 20 proc.

Choć to oznaczałoby cofnięcie tylko części zwyżek cen z ostatnich lat, to skutkiem byłoby kolejne uderzenie w nastroje konsumentów – obok związanego ze wzrostem cen energii i żywności. W świetle tej sytuacji nieprzypadkowe wydaje się to, że to właśnie były szef nowozelandzkiego banku centralnego był pierwszą osobą z kręgów bankowości centralnej, która oskarżyła twórców polityki pieniężnej na świecie o wywołanie fali inflacji – zarówno tej w cenach towarów i usług, jak i nieruchomości.

Polski rynek mieszkań czekają dwa lata zniżek

Podwyżki stóp procentowych skutecznie zniechęcają Polaków do kupowania nieruchomości na kredyt. Jak wynika z ankiety NBP wśród banków, w II kwartale popyt na kredyty spadł aż ośmiokrotnie, czemu towarzyszyło wyraźne zaostrzanie kryteriów przez banki.

To dane, które sugerują, że dotychczas rozgrzana koniunktura na rynku nieruchomości może dalej spowalniać. Zgodnie z obliczeniami firm Expander oraz Rentier.io, które przeanalizowały ceny ofertowe z rynku pierwotnego i wtórnego, w czerwcu mieszkania taniały w porównaniu z majem w 11 spośród 17 analizowanych miast. W skali roku dynamiki wzrostu cen w większości miast wciąż jednak były dwucyfrowe.

Wzrost stóp zniechęca klientów, a jednocześnie sprawia, że mniej opłacalny staje się zakup w celach inwestycyjnych. Z drugiej strony potencjał spadku cen – zwłaszcza na rynku pierwotnym – ograniczają wysokie ceny robocizny oraz fakt, że duża część nabywców kupuje za gotówkę.

Podobny obraz pokazywał raport PKO BP. Wzrost średnich cen transakcyjnych w sześciu największych miastach spowolnił w II kwartale do 13,7 proc. w skali roku z zanotowanych w I kwartale 17,7 proc. W ujęciu kwartał do kwartału ceny rosły już tylko o 0,3 proc., a utrzymujący się już od odnotowanego przed rokiem szczytu spadek ilości transakcji gwałtownie przyspieszył w maju i czerwcu.

To może być dopiero początek pogorszenia koniunktury, bo zgodnie z prognozami ekonomistów banku w drugiej połowie roku ceny transakcyjne mieszkań zaczną stopniowo spadać. Jak tłumaczą, na popyt na mieszkania negatywnie będzie wpływał wzrost stóp i zaostrzanie polityki kredytowej banków, związane z rekomendacją KNF.

„Jednocześnie boom mieszkaniowy ostatnich lat uruchomił wiele nowych projektów inwestycyjnych i wzmocnił mocno osłabioną stronę podażową rynku, zwłaszcza poza największymi miastami, co w obecnej fazie cyklu koniunkturalnego nie sprzyja utrzymaniu wzrostów cen” – zauważali specjaliści PKO BP.

Do tego dochodzą obniżki cen materiałów budowlanych, które przy ich wysokich zapasach powinny się utrzymać. Zdaniem ekspertów zniżki cen utrzymają się jednak jeszcze nie dłużej niż dwa lata. W takim horyzoncie podaż mieszkań zacznie spadać za sprawą wstrzymywania inwestycji przez deweloperów, a spowolnienie gospodarcze skłoni NBP do obniżek stóp, co powinno zacząć wspierać popyt.