Jak nie stracić na inwestycji w działki budowlane

Zbyt niska cena powinna odstraszyć. Tanie grunty zwykle kryją pułapki, przez które zysk będzie mniejszy albo nawet żaden. Poza tym na ziemię trzeba mieć pomysł.

Rok 2013 nie sprzyja inwestorom, którzy chcą szybko zarobić na rynku gruntów budowlanych. Raczej trzeba się nastawić na zysk w dłuższej perspektywie – np. 10-letniej.

– Ceny działek budowlanych są wysokie, a mimo braku nabywców właściciele mają wybitną niechęć do obniżania stawek ofertowych – mówi Aleksander Scheller, rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami, doradca rynku nieruchomości, współwłaściciel firmy Talarczyk i Scheller Nieruchomości. – Inwestor kupujący działkę z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczoną np. pod zabudowę domem jednorodzinnym, nie może liczyć na zysk, bo taką działkę nabywa się po cenie rynkowej. Trochę można jednak zarobić na gruncie z tzw. potencjałem planistycznym. Dobrym przykładem może tu być teren rolny, który w przyszłości ma szansę przeznaczenia pod zabudowę – wyjaśnia ekspert.

Warto też poszukiwać ziemi w pobliżu budowanych lub modernizowanych obwodnic drogowych miast i tras podmiejskich. – Jednak trzeba mieć świadomość, że tylko fachowa analiza pozwoli na wytypowanie takich gruntów. Niezbędne jest również zainwestowanie w podział geodezyjny i uzbrojenie, a lwią częścią zarobku będziemy się musieli podzielić z fiskusem, który zgarnie drakońskie opłaty adiacenckie i planistyczne, podatek dochodowy i podatek VAT – ostrzega Scheller.

Lepiej w kilku miejscach

Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse & Partnerzy, mówi, że najbardziej poszukiwane działki budowlane to tereny do 1500 mkw. – Najlepiej szukać ich w gminach sąsiadujących z dużymi miastami, z dobrym dostępem komunikacyjnym, np. blisko stacji podmiejskiej, nie dalej niż 30–40 km od centrum miasta – radzi Marcin Jańczuk. – Jeśli chcemy kupić kilka działek, bezpieczniej jest zdywersyfikować portfel – dodaje.

Ekspert Metrohouse radzi, aby – zanim staniemy do negocjacji ceny wybranego gruntu – przeanalizować potencjał planistyczny działki, czyli sprawdzić miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, strategię rozwoju gminy, dokładnie przeanalizować potencjał wzrostu cen. Liczy się dostęp do mediów, utwardzonej drogi, sąsiedztwo, okoliczna infrastruktura, to czy okolica jest zurbanizowana.

Kuba Karliński z Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie, podkreśla, że raczej nie ma co liczyć na wysokie stopy zwrotu z inwestycji polegających na prostym zakupie ziemi i czekaniu na wzrost rynkowej wartości zakupionej nieruchomości. – Zawsze będzie się to wiązało z zamrożeniem kapitału na wiele lat i wymagało od kupującego dużej wprawy w selekcji działek – mówi Karliński. Dodaje, że można jednak znaleźć działki, których wartość wzrośnie w wyniku przeprowadzonych przez inwestora działań czy zmian w lokalnej infrastrukturze. – W takim wypadku, wcielamy się w rolę landdewelopera, który przekształca grunty zgodnie z wymaganiami określonej grupy odbiorców. Mogą być nimi deweloperzy planujący budowę osiedla domów jednorodzinnych, osoby chcące budować samodzielnie czy inwestorzy realizujący projekty budynków usługowych. Takimi działaniami może być zmiana przeznaczenia, uzbrojenie, doprowadzenie drogi, podział etc. W ten sposób zwiększamy atrakcyjność i wartość działki. Jest to jednak inwestycja dla osób dysponujących wiedzą i doświadczeniem. Takie działanie musi być częścią biznesplanu, przygotowanego przed zakupem terenu. Okres realizacji inwestycji to minimum pięć lat – twierdzi Karliński.

Jego zdaniem lepiej inwestować w kilku lokalizacjach, i to w różnych gminach. – W ten sposób dokonujemy dywersyfikacji portfela i nie jesteśmy uzależnieni od wyników inwestycji tylko w jednym miejscu oraz koniunktury na lokalnym rynku – tłumaczy.

Zajrzyj do planów

Joanna Lebiedź, pośredniczka w obrocie nieruchomościami, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, zwraca uwagę, że cena ziemi to tylko jeden element wpływający na powodzenie naszej inwestycji. – Niemniej ważne, jeśli nie kluczowe, są informacje o tym, na jakie cele dana działka będzie mogła być wykorzystana, czy w sąsiedztwie planowane są trasy szybkiego ruchu, zakłady przemysłowe, wysypiska śmieci. Nie każda działka budowlana będzie się nadawała do zabudowy, bo na inwestorów czyha mnóstwo pułapek – np. ograniczeń strefy zabudowy – których nie widać gołym okiem, a które mogą sprawić, że inwestycja może finalnie się okazać niewypałem – mówi Lebiedź.

Jańczuk zwraca uwagę, że często działka figurująca w ogłoszeniu jako budowlana to w rzeczywistości kawałek gruntu rolnego lub działka rekreacyjna, na której można postawić mały wakacyjny domek. – W ofertach właściciele piszą o możliwościach zabudowy, a tymczasem analiza planów zagospodarowania wskazuje na co innego. Dlatego złudne jest kierowanie się jedynie ceną terenu. Zbyt niska stawka powinna odstraszać – ostrzega Jańczuk. – Pułapek jest wiele. Np. na działkach z linią brzegową istnieje obszar ochronny, na którym nic nie wybudujemy. Podobnie jeśli kupimy działkę leśną, a nie da się zmienić jej przeznaczenia.

Gmina zabierze zysk

Scheller radzi, aby unikać jak ognia prawa wieczystego użytkowania gruntów, gdyż ceny tego typu terenów niewiele się różnią od prawa własności gruntów, a trzeba wnosić opłatę roczną z tytułu wieczystego użytkowania, którą gminy podwyższają.

– Większość pułapek czyhających na inwestorów wynika z fatalnych przepisów prawnych i szerokich możliwości ich interpretacji przez urzędniczą biurokrację. Ten prawno-urzędniczy koktajl sięga granic absurdu – twierdzi Scheller. I jako przykład podaje opłatę adiacencką z tytułu podziału geodezyjnego.

– Kupujemy hektar gruntu na dalekich peryferiach aglomeracji po 30 zł za mkw. i dzielimy go na osiem działek po tysiąc mkw. i drogę wewnętrzną dwa tysiące mkw. Dwa lata temu ceny takich działek wynosiły 150 zł za mkw. Dzisiaj możemy za nie uzyskać 100 zł za mkw. Jak dobrze pójdzie, dostaniemy ze sprzedaży 800 tys. zł minus koszty zakupu i podziału geodezyjnego. Po odliczeniu podatku VAT i dochodowego możemy liczyć najwyżej na 250 tys. zł zysku – wylicza Aleksander Scheller.

Drogi nikt nie zechce, więc inwestor będzie oferował nabywcom działek udziały w niej za przysłowiowe parę groszy. Jednak z tytułu podziału geodezyjnego będzie musiał wnieść do gminy opłatę adiacencką w wysokości do 30 proc. różnicy wartości gruntu przed podziałem i po podziale. Różnicę ustala rzeczoznawca na podstawie cen w ostatnich dwóch latach.

– Wychodzi na to, że różnica wartości w omawianym przypadku to co najmniej 120 zł za mkw., z czego musimy zapłacić gminie 30 proc., czyli 36 zł za mkw. W sumie będzie to 360 tys. zł. Horrendalną opłatę będziemy musieli uiścić niezależnie od tego, czy sprzedamy jakąkolwiek działkę, czy też sztuka ta nam się nie uda. Zarobek jest bardzo problematyczny, a podobne sytuacje są nagminne – ostrzega Aleksander Scheller.

[email protected]

Opinia

To nie czas na spekulację - Aleksander Walczak, prezes Dekada Realty

Niedoświadczone osoby nie powinny samodzielnie inwestować w grunty, gdyż ryzyko z tym związane jest coraz większe. Ziemia nie ma dziś neutralnej, bezwarunkowej ceny. Stawka zależy od tego, co można na danym terenie wybudować i jaka będzie efektywność tej inwestycji. Zatem kupując grunt, trzeba mieć plan konkretnej zabudowy. Bez tego nie da się oszacować jego wartości. Można pomylić się w ocenie wartości gruntu i nie mając pewności co do ostatecznego kształtu inwestycji, lepiej nie inwestować. Skończyły się możliwości spekulacyjnego zakupu gruntów, które potem można było sprzedać z dużym zyskiem. Te uwagi dotyczą głównie zakupu gruntów pod nieruchomości komercyjne, ale w dużej mierze mogą dotyczyć także gruntów pod zabudowę mieszkaniową, gdzie podaż zdecydowanie przewyższa popyt.