Co przeszkadza wydawać u nas pieniądze

Mimo dobrych prognoz gospodarczych, Polska nie jest już oczkiem w głowie funduszy inwestycyjnych i deweloperów. Kto nas wyprzedził i dlaczego?

Nasz kraj znalazł się w pierwszej dziesiątce najlepszych miejsc do lokowania kapitału w nieruchomości w rejonie Europy, Bliskiego Wschodu oraz Afryki (EMEA). Natomiast sama Warszawa zajęła szóste miejsce na listach inwestorów jako najbardziej pożądane miasto w regionie – wynika z badania intencji inwestorów w sektorze nieruchomości w 2016 r. przeprowadzonego przez firmę CBRE.

Za najbardziej atrakcyjny kraj uznane zostały Niemcy – z 17–proc. udziałem. Rynek w Wielkiej Brytanii został wskazany jako drugi – 15,1 proc. Na kolejnych miejscach uplasowały się: Hiszpania (10,2 proc.), Holandia (9,9 proc.), Francja (9,2 proc.) oraz Polska (9,2 proc.).

Analitycy CBRE podkreślają, że przeprowadzone badanie generalnie pokazało wzrost zainteresowania inwestorów Europą Środkowo–Wschodnią (CEE). Odsetek inwestorów, którzy poszukują tu korzystnych lokat kapitału, wzrósł z 6 do 23 proc. rok do roku. Może to wynikać z poszukiwania przez inwestorów wyższych stóp zwrotu.

– Zawirowania na rynkach globalnych są ogromną szansą dla Polski, co potwierdza obserwowana dziś duża aktywność wszystkich podmiotów działających na rynku – podkreśla Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce.

Dodaje, że wśród potencjalnych inwestorów pojawiają się pytania o stabilność polityczną i zmiany, jakie mogą dotknąć różne obszary gospodarki. – Widać jednak, że początkowe obawy, przy właściwej polityce informacyjnej, mają szansę się zmniejszyć. Wiele funduszy deklaruje wybór Warszawy do swoich średnio- i długoterminowych programów inwestycyjnych – mówi Daniel Bienias.

Jeśli chodzi o trendy, badanie CBRE wykazało, że sektor nieruchomości biurowych jest postrzegany jako najbardziej atrakcyjny – wskazało na niego 37 proc.  inwestorów. Największy wzrost zainteresowania odnotował sektor mieszkaniowy – z poziomu 5 proc. w 2015 r. do 12 proc. w 2016 r. Sektor handlowy również osiągnął dobry wynik, na który nałożył się wzrost wydatków oraz pewności konsumentów, co spowodowało wzrost zainteresowania z 22 proc. w 2015 r. do 27 proc. w 2016 r.

Otworzyć giełdę dla małych

Co przeszkadza inwestorom, którzy już działają na polskim rynku nieruchomości? Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner w Griffin Real Estate, zwraca uwagę, że są kwestie, które wymagają systemowych zmian, aby Polska była bardziej atrakcyjna dla inwestorów.

– Griffin zarządza w Polsce aktywami zagranicznych, globalnych funduszy. Mając codzienne relacje z inwestorami zagranicznymi widzimy, co dla nich jest często sprawą niezrozumiałą i powodującą większy dystans czy rezerwę wobec inwestowania w Polsce lub wymagającą dłuższego tłumaczenia i wyjaśniania. Jest to np. kwestia wieczystego użytkowania – opowiada Dorota Wysokińska-Kuzdra. – Formuła ta jest nieznana w wielu zachodnich krajach, gdzie własność to własność, nie ma swoistych substytutów. Trudno oczekiwać, że inwestorzy chętnie będą lokować ogromne środki na projekty nieruchomościowe, nie mając pewności, jaką daje im to własność. Wiemy też, że niektórzy inwestorzy mają zakaz inwestowania w nieruchomości, które nie posiadają pełnej własności, więc wszelkie nieruchomości z gruntem w użytkowaniu wieczystym są wyłączone z ich planów.

Zdaniem Doroty Wysokińskiej-Kuzdry innym systemowym rozwiązaniem, na które czeka rynek nieruchomości, jest wprowadzenia prawnych możliwości do tworzenia i funkcjonowania w Polsce funduszy REIT (Real Estate Investment Trust) – instytucji finansowych, inwestujących w nieruchomości komercyjne i transferujących większość zysków z tych inwestycji do swoich akcjonariuszy, korzystając przy tym ze specjalnego statusu podatkowego.

– Otworzenie furtki dla REIT-ów byłoby impulsem dla rynku kapitałowego, giełdy, sektora nieruchomości, ale przede wszystkim dałoby Polakom szeroką możliwość bezpiecznego inwestowania swoich oszczędności na rynku nieruchomości, bez względu na ich wysokość – uważa ekspertka Griffin Real Estate. – Słyszymy ostatnio, że rodzi się projekt nowego prawa tworzącego możliwość powstawania i funkcjonowania funduszy REIT. Czekamy na nie z niecierpliwością. W dobie niskich stóp procentowych oraz deflacji, nie tylko firmy z dużą ilością gotówki, ale także zwykli obywatele naszego kraju z mniejszymi zasobami finansowymi, powinni mieć możliwość bezpiecznego, a zarazem zyskownego lokowania swoich oszczędności w nieruchomości – podkreśla.

Dodaje, że inwestorzy życzyliby sobie więcej przychylności ze strony lokalnych władz czy urzędników, którzy mają fundamentalny wpływ na klimat wokół inwestycji.

Kosztowna biurokracja

Zdaniem Rafała Szczepańskiego, wiceprezesa spółki BBI Development, największą barierą – zarówno w rozwoju branży budowlanej, jak i większości firm w Polsce – jest nadmierna biurokratyzacja. – Wynika ona z utopijnego myślenia, że regulacje są panaceum na wszelkie problemy. Tymczasem jest to działanie nieskuteczne. Gdy ponad dwie dekady temu zaczynaliśmy prowadzić firmę, nie grzęźliśmy w papierach, a roboty budowlane zajmowały 2/3 czasu realizacji inwestycji. Dziś te proporcje są odwrócone. W obliczu lawinowo rosnących procedur i regulacji sama budowa wydaje się najmniejszym wyzwaniem – mówi Rafał Szczepański.

Opowiada o realizowanym przez jego spółkę w śródmieściu Warszawy Centrum Marszałkowska, gdzie formalno-sądowa ścieżka trwała blisko sześć lat, a budowa potrwa 24 miesiące.

– Mamy do czynienia z niezliczonymi uzgodnieniami, trwającymi lata procedurami odwoławczymi czy mało przewidywalnym i skomplikowanym systemem prawnym. To wszystko sprawia, że inwestor nie może przewidzieć rzeczywistego czasu realizacji inwestycji, a w konsekwencji jej opłacalności. Narzucane przez polskie prawo i urzędników warunki mogą wytrzymać tylko duże, w dużej mierze zagraniczne firmy. Małe i średnie, głównie polskie przedsiębiorstwa, doprowadzi to do bankructwa lub w najlepszym wypadku wypchnie je z rynku – podkreśla Szczepański.

Zmiany niepokoją za granicą

Mecenas Andrzej Lulka, który doradza polskim i zagranicznym inwestorom nieruchomościowym, zwraca uwagę, że dla funduszy inwestycyjnych, decydujących się na nabycie obiektów w danym państwie, poza stopą zwrotu, liczą się obciążenia podatkowe.

– Tzw. podatek od centrów handlowych oraz jawne deklaracje ukrócenia możliwości wprowadzania rozwiązań zapewniających optymalizację podatkową z pewnością nie przyczynią się do wyboru Polski jako miejsca realizacji dużych przedsięwzięć. Inwestorzy, przynajmniej ci niespekulacyjni, cenią sobie przewidywalność – podkreśla mecenas Lulka. – Obecna sytuacja polityczna w Polsce, powodująca brak pewności co do projektowanych rozwiązań prawnych, także nie wpływa pozytywnie na rynek. Inwestorzy czujnie obserwują, co się dzieje. Może jeszcze nie zmieniają swoich planów inwestycyjnych związanych z Polską, ale odraczają podejmowanie decyzji do chwili, kiedy sytuacja stanie się przewidywalna.

Według mecenasa Lulki kłopotem dla inwestorów staje się też ograniczona podaż nieruchomości, które mogą zostać przeznaczone pod nową zabudowę. – Nieruchomości bez problemów już dawno rozeszły się jak ciepłe bułeczki i zostały zabudowane. Natomiast pozostałe na rynku grunty nadające się pod inwestycje budowlane mają zazwyczaj skomplikowany stan prawny, którego uregulowanie wymaga dużego nakładu czasu i środków – podkreśla Andrzej Lulka. – Na poprawę tej sytuacji nie wpłynie wchodząca w życie w maju nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która uniemożliwi nabywanie nieruchomości rolnych przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni.

Również mecenas Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Wolf Theiss, członek zarządu Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zwraca uwagę, że jasność reguł i stabilne prawo są dla inwestujących najważniejsze.

– Sam uspokajałem ostatnio inwestorów, którzy chcieli wycofać się z Polski czy ewentualnie wstrzymać inwestycje. Obniżenie ratingu Polski przez jedną agencję – które moim zdaniem wynikało z oceny sytuacji politycznej, a nie ekonomicznej – zaniepokoiło wielu graczy. Podobnie zamieszanie wokół wprowadzenia specjalnego podatku od sklepów wielkopowierzchniowych – podkreśla mecenas Kuglarz.

Także Marek Grodziński, dyrektor Europejskiej Sieci Centrów BPO Capgemini, wiceprezes Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL), mówi, że stabilność polityczna i gospodarcza to podstawa.

– Wskazanie konfliktów politycznych w Polsce jako elementu, który zaburza relacje z zagranicznymi podmiotami, byłoby może zbyt mocnym stwierdzeniem. Ale nie możemy też udawać, że ten temat nie istnieje. Jesteśmy wywoływani do tablicy choćby przez naszych szefów czy klientów z zagranicy i pytani o to, czy rzeczywiście są powody do niepokoju – opowiada Marek Grodziński. – Mówimy – zgodnie z prawdą – że jeszcze nie. Jednak nie należy zapominać, że stabilność polityczna kraju jest bardzo istotnym kryterium przy wyborze miejsca pod inwestycję.

Z kolei Monika Rajska-Wolińka, partner zarządzający w Colliers International, zwraca uwagę na brak przejrzystości przepisów podatkowych dla funduszy, które w ramach transakcji muszą występować o dodatkowe interpretacje podatkowe. A to opóźnia procesy inwestycyjne.

– Niepokoi też brak rozwiązań i spójnych regulacji prawnych dotyczących kwestii reprywatyzacyjnych, które mają wpływ na przebieg i warunki transakcji oraz na ryzyko związane z prawem własności po zamknięciu transakcji – podsumowuje Monika Rajska-Wolińka.

[email protected]