Luksusowe wille dyskretnie sprzedawane

Ekskluzywne domy z prestiżowymi adresami rzadko pojawiają się w oficjalnej sprzedaży. Inwestowanie w takie budynki to jednak bardzo trudny biznes. Część ekspertów uważa, że lepiej kupować zwykłe mieszkania, na których zarobimy więcej.

Zdaniem Artura Kaźmierczaka, prezesa firmy Mzuri Investments, w luksusowe wille raczej nie warto inwestować. – Powodów jest kilka – wyjaśnia Kaźmierczak. – Taka inwestycja przyniesie co do zasady niższy zwrot niż zakup mniej spektakularnych nieruchomości. Wynika to z faktu, że na najemcę willi można czekać miesiącami. Im bardziej luksusowy budynek, tym trudniej o lokatora – przestrzega.

Kilka małych

Także Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2 Group, ocenia, że inwestycja w drogie luksusowe wille jest obarczona dużym ryzykiem. – Takie nieruchomości są zwykle budowane na indywidualne zamówienie klientów. Gotowy obiekt będzie więc adresowany do wąskiej grupy odbiorców, tym samym utrudniając sprzedaż – mówi Cimaszewska. – Można jednak rozważyć kupno luksusowego domu z przeznaczeniem na wynajem.

A prezes Mzuri Investments dopowiada, że inwestując kilka milionów złotych w luksusową willę, inwestor ponosi znacznie większe ryzyko koncentracji portfela, niż gdyby kupił za tę samą kwotę kilka czy kilkanaście mieszkań o niższym standardzie.

– Ryzyko, że kilkanaście małych mieszkań zlokalizowanych w różnych miejscach będzie niewynajętych w tym samym czasie, jest niemal zerowe – uważa Kaźmierczak. I podkreśla, że najemcy luksusowych domów mają też o wiele większe wymagania niż przeciętny najemca dwupokojowego mieszkania. – Jest to oczywiście uzasadnione, gdy się płaci za wynajem 10–20 tys. zł miesięcznie – mówi szef Mzuri. Inwestor musi się też liczyć z koniecznością wyposażania domu w coraz to nowocześniejsze sprzęty i urządzenia. 52-calowy telewizor może się okazać za mały. Czasem trzeba też będzie, jak mówi Kaźmierczak, zapewnić lokatorom usługi konsjerża. To wszystko jednak może nie wystarczyć, więc inwestor musi się liczyć z obniżką stawki najmu. Zejście z czynszu może też być konieczne, kiedy niedaleko domu powstanie np. nowa droga. – Co z tego, że do centrum będzie można dojechać szybciej, skoro teraz słychać w tle lekki szum? – mówi szef Mzuri.

Pytany o luksusowe wille Arkadiusz Wojciechowski, dyrektor zarządzający Poland Sotheby's International Realty, odpowiada, że w dobre rzeczy zawsze warto inwestować. – Jedni lokują kapitał w drogim koniaku, inni w obrazach, a jeszcze inni – w willach – mówi Wojciechowski. Jego zdaniem ekskluzywne domy są dobrym materiałem inwestycyjnym. – Diabeł tkwi w szczegółach. Przede wszystkim trzeba wybrać dobrą nieruchomość – podkreśla dyrektor z Poland Sotheby's International Realty. – Są enklawy, gdzie podaż willi jest znikoma. Często przez wiele lat na rynku nie pojawia się nic, a jeśli już – to w tak zwanej cichej sprzedaży. Ogłoszeń o luksusowej willi nie znajdziemy z reguły w portalach ogłoszeniowych. Oferty są dostępne tylko u określonych pośredników – zwraca uwagę.

Podkreśla też, że w prestiżowych miejscach ceny nieruchomości zazwyczaj stabilnie rosną. Co ważniejsze, jak mówi Wojciechowski, w czasie kryzysu nie poddają się większym wahaniom. Bardziej ostrożny jest Artur Kaźmierczak. Uważa, że rynek prestiżowych domów podlega wahaniom jak reszta rynku nieruchomości. – Ten segment jest też podatny na modę. Lokalizacja, która jest dziś uważana za prestiżową, za dziesięć lat może nią nie być – przestrzega .

Z obrazem i widelcem

Dyrektor Poland Sotheby's International Realty radzi zaś, by wybierając willę, zwracać uwagę na unikatowość projektu. – Nie ma tu miejsca na dostępne w internecie szablony. Im bardziej prestiżowy architekt i lepszej jakości materiały użyte do budowy domu, tym lepiej – zapewnia Arkadiusz Wojciechowski. Ogromnie ważna jest też lokalizacja. Tych najbardziej prestiżowych miejsc jest według Wojciechowskiego niewiele. Dyrektor wskazuje na podwarszawski Konstancin i Wolę Justowską w Krakowie.

Liczy się także sąsiedztwo znanych nazwisk i dostęp do najlepszych szkół. – Coraz bardziej pożądana jest nowoczesna architektura. Ma być prawdziwie luksusowo. Wille są kupowane zwykle z pełnym wyposażeniem, które jest starannie dobierane. Chodzi nie tylko o meble czy obrazy, ale nawet sztućce w szufladzie. Prestiżowa willa powinna być spójna jako całość i raczej nie ma co brnąć w przeróbki – uważa dyrektor.

W ocenie Cimaszewskiej ciekawą propozycją dla inwestorów myślących o nabyciu i odsprzedaży nieruchomości z zyskiem mogą być historyczne wille wybudowane w XIX wieku oraz w pierwszej połowie XX w., położone w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak Mokotów, Saska Kępa, Wilanów w Warszawie czy Konstancin-Jeziorna. – W przypadku takich nieruchomości warto rozważyć zakup domu do remontu z założeniem odnowienia elewacji oraz doprowadzenia wnętrz do stanu deweloperskiego lub adaptacji zgodnie z wymogami nabywcy. Aby rozpocząć taką inwestycję, trzeba mieć 5–6 mln zł, uwzględniając koszt zakupu oraz prac remontowych. Można liczyć na stopę zwrotu rzędu 15–20 proc. – szacuje przedstawicielka m2 Group.

Z jakim portfelem

Na willę z prawdziwego zdarzenia zdaniem Wojciechowskiego trzeba mieć co najmniej 2–3 mln zł. – W Warszawie minimalne ceny wynoszą raczej 3 mln niż 2 mln zł. Górnej granicy cen właściwie nie ma. Bez trudu znajdziemy domy, które kosztują i 5 mln, i 8 mln zł – zwraca uwagę dyrektor.

Kaźmierczak dopowiada, że naprawdę luksusowy dom w Konstancinie to wydatek od kilku do kilkunastu milionów złotych, choć trafiają się i droższe nieruchomości. Pod Poznaniem budynek jednorodzinny o wysokim standardzie może kosztować 1–2 mln zł.

Lepiej kupić za gotówkę czy posiłkować się kredytem? – Wszystko zależy od ceny kredytu, zdolności kredytowej klienta i oczywiście od jego obecnej sytuacji. To wszystko powinno być zawsze indywidualnie skalkulowane – wyjaśnia dyrektor z Poland Sotheby's International Realty. – Aczkolwiek czysto inwestycyjne podejście mówi, że powinno się korzystać z dźwigni finansowej, bo po co wydawać swoją gotówkę, skoro można tę należącą do banku? W praktyce jednak większość transakcji w tym segmencie jest realizowana za gotówkę – zauważa.

Także Kaźmierczak uważa, że wspomaganie inwestycji kredytem jest dobrym pomysłem, bo zwiększa zwrot z zaangażowanego kapitału własnego. – Osobiście jednak bałbym się kredytować inwestycję w willę, bo istnieje zbyt duże ryzyko, że musiałbym spłacać dług, nie mając dochodu od najemców – wyjaśnia. Według prezesa Mzuri Investments, jeżeli inwestor mimo wszystko zdecyduje się na zakup willi z myślą o zarobku, fundamentalne znaczenie ma lokalizacja.

– Zupełnie bez sensu jest inwestowanie w luksusową nieruchomość poza dużymi miastami i jego modnymi okolicami – uważa Artur Kaźmierczak. – W grę wchodzą też miejscowości wypoczynkowe, np. Zakopane czy Jastarnia – wskazuje. Zdaniem prezesa Mzuri Investmenst na pewno warto rozważyć zakup wykończonej nieruchomości. – Wtedy może zacząć pracować już następnego dnia po transakcji. Wykańczanie dużego domu może zająć kilka miesięcy, podczas których nie dość, że nie będziemy zarabiać, to jeszcze trzeba będzie pokrywać koszty utrzymania budynku – zwraca uwagę Kaźmierczak. Pytany o możliwe zyski i czas zwrotu z inwestycji szef Mzuri mówi, że to wróżenie z fusów.

Z kolei Cimaszewska szacuje, że inwestycja zwróci się po mniej więcej 20 latach, przy założeniu, że kupimy niewymagającą nakładów na remont nieruchomość, wydając 3–4 mln zł. – Dom musiałby być wynajmowany za 15 tys. zł miesięcznie – mówi przedstawicielka m2 Group.

Także Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty, firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami, szacuje, że zakup pracującego na siebie domu powinien się zwrócić po 15–20 latach. – Szukając budynku, w który chcemy zainwestować, musimy sprawdzić, czy w upatrzonej okolicy jest popyt na takie nieruchomości – radzi. – Trzeba też wiedzieć, jak duża jest oferta. Przeanalizujmy, jakie czynsze obowiązują na rynku. Może się okazać, że inwestycja się po prostu nie opłaci.

Z analiz Emmersona wynika, że domy na wynajem cieszą się sporym powodzeniem w ośrodkach turystycznych w górach, nad morzem, na Mazurach. – Coraz więcej osób chce wynajmować wille na wakacje. Przyjeżdżają do nas także cudzoziemcy, dla których wynajęcie luksusowego domu na kilka tygodni nie stanowi problemu – opowiada.

W ocenie Skoczenia dobrą inwestycją może też być zakup willi w dużym mieście lub na przedmieściach. – Naszymi klientami mogą być menedżerowie i pracownicy na zagranicznych kontraktach. Wiele małych i średnich firm woli wynająć na biuro dom niż powierzchnie w nowoczesnym biurowcu – zauważa. Dodaje, że inwestowanie w domy odbywa się często w systemie mieszanym. Klient wykłada 20–30 proc. gotówki, na resztę bierze kredyt.

[email protected]