Możliwa ekspansja poza Warszawę

Waldemar Wasiluk, z wiceprezesem Victoria Dom rozmawia Adam Roguski.

W 2017 r. deweloperzy ustanowili nowy rekord, REAS szacuje, że w głównych aglomeracjach sprzedaż wzrosła o 17 proc., do 72,7 tys. mieszkań. Jak pana zdaniem wypadnie ten rok?

Rynek jest niewątpliwie rozgrzany, ale bardzo dobry ubiegłoroczny wynik raczej trudno będzie powtórzyć. Moim zdaniem powinniśmy się nastawić na korektę i stabilizację. Na ubiegłoroczną sprzedaż duży wpływ miał jeszcze program „Mieszkanie dla Młodych", wiele osób chciało się na niego załapać i wielu deweloperów miało w ofercie taki produkt. Dziś „MdM" już nie ma, a kolejnym hamulcem podaży są rosnące koszty wykonawstwa inwestycji deweloperskich; zwiększają się nie tylko koszty pracy, ale też ceny materiałów budowlanych, a w największych aglomeracjach przede wszystkim ceny gruntów.

W Warszawie, gdzie jesteśmy graczem z wielkiej trójki, po Dom Development i Robygu, w zeszłym roku sprzedaż wyniosła 27 tys. mieszkań. Pytanie, jaki będzie poziom ustabilizowania się stołecznego rynku – czy 23 tys. czy raczej 18 tys., zależy to nie tylko od wciąż wysokiego popytu, ale także od tego, w jakim tempie deweloperzy zdołają wprowadzać nowe inwestycje do sprzedaży.

Podaż ograniczana jest także przez nieprzyjazne otoczenie formalnoprawne. W Warszawie procesy uzyskiwania różnego rodzaju pozwoleń bardzo mocno się wydłużyły w związku z awanturą wokół prywatyzacji.

Jak bardzo wzrosły koszty wykonawstwa?

Dziś oferty na wykonawstwo są wyższe o około 20 proc. niż rok wcześniej. Firmy próbują odbić sobie trudny 2017 r. Wykonawcy realizowali inwestycje w oparciu o kontrakty podpisane i skalkulowane w 2016 r., jednak w 2017 r. koszty poszły gwałtownie w górę – to efekt wzrostu kosztów wynagrodzeń: roboty wymagające dużej liczby pracowników, takie jak tynkowanie, instalacje, układanie płytek – stały się z miejsca kosztowniejsze.

Kontrakty zawierane przez deweloperów z wykonawcami pod koniec 2017 r. były już kalkulowane na innych warunkach, co widać po wzroście o 10–15 proc. cen mieszkań w projektach wprowadzanych w tym czasie do oferty. Należy się spodziewać, że trend wzrostu cen mieszkań – w podobnym tempie co w ub.r. – będzie utrzymywać się w najbliższych kwartałach. To w niektórych segmentach może nieco schłodzić popyt.

Na szerokim rynku spodziewa się pan stabilizacji, a sama spółka planuje dalszy mocny wzrost sprzedaży, rzędu ponad 20 proc. – do 1 tys. lokali.

To kwestia odpowiedniego produktu. Budujemy dobre jakościowo mieszkania za rozsądną cenę rozumianą nie jako stawka za mkw., tylko cena za cały lokal – w Victoria Dom dwupokojowe mieszkanie można kupić poniżej 220 tys. zło, a trzypokojowe poniżej 300 tys. zł. Nasze inwestycje zlokalizowane są zwykle poza ścisłym centrum Warszawy, ale na terenach bardzo dobrze skomunikowanych ze Śródmieściem – zwykle przy najpopularniejszych węzłach komunikacyjnych czy stacjach kolejki SKM, która świetnie zastępuje metro. Takie podejście wynika z tego, że staramy się jak najlepiej zrozumieć potrzeby naszych klientów, którzy niekoniecznie chcą płacić za lokalizację w centrum, ale chcą móc szybko się do centrum dostać. Uważam, że w stolicy mamy potencjał do sprzedawania 1 tys. mieszkań rocznie nawet bez „MdM".

O tym, że oferta cieszy się wzięciem, świadczą wskaźniki – w 2017 r. weszliśmy, mając sprzedanych 70 proc. mieszkań przewidzianych do oddania w tym roku, obecnie sprzedajemy więc końcówkę 2018 r. i rok przyszły.

Jak wygląda bank ziemi?

W banku mamy 6,5 tys. mieszkań, które wybudujemy w różnych dzielnicach Warszawy, cały czas rozglądamy się też za nowymi terenami.

Czy planujecie ekspansję poza stolicę?

Tak, rozglądamy się za parcelami umożliwiającymi realizację sensownych wielkościowo projektów, czyli rzędu 30–50–70 tys. mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.). Dwa kierunki są najbardziej oczywiste, czyli Trójmiasto i Wrocław. Najbliższe miesiące mogą przynieść rozstrzygnięcia.

Czy wzorem innych firm rozważacie przejęcie jakiegoś dewelopera?

Nie trzeba kupować browaru, żeby napić się piwa. Dewelopera przejmuje się dla banku ziemi i ewentualnie szybkiego osiągnięcia pozycji na danym rynku. Naszą strategią jest zakup gruntów i obsługa inwestycji z poziomu centrali, uważam, że nie jest potrzebne do tego przejmowanie całej struktury. Niewykluczone, że przy ekspansji wejdziemy z kimś w alians, ale raczej na zasadzie joint-venture niż wiązania się kapitałowego.

Czy planujecie w najbliższym czasie emisję obligacji?

Obligacje to elastyczny instrument, przy pewnej skali działalności pozwalający właściwie z marszu pozyskać pieniądze. Z drugiej strony z zadłużeniem nie można przesadzać, ważne, by wiarygodność była na pierwszym miejscu. W naszym podejściu dominuje rozsądek i umiarkowanie – podobno najlepiej można się najeść, jedząc małą łyżeczką – dlatego też zarówno w emisji obligacji, jak i we wprowadzaniu nowych inwestycji kierujemy się zasadą zrównoważonego wprowadzania na rynek średniej wielkości etapów.

Jeszcze niedawno planowaliście emisję obligacji dla detalu, został nawet zatwierdzony prospekt...

Tak, ale zrezygnowaliśmy z tego. Emisja publiczna wiąże się chociażby z wyższymi kosztami dystrybucji.

A rozważacie debiut giełdowy?

Oferta publiczna ma sens, jeśli miałaby dostarczyć pokaźną kwotę z emisji akcji, być katalizatorem wzrostu. Dziś takich potrzeb nie mamy, naszym paliwem były obligacje.

Myśleliśmy jeszcze dwa lata temu o debiucie na GPW, ale problemem jest uzyskanie satysfakcjonującej wyceny. Deweloperzy są wyceniani przede wszystkim na podstawie kapitałów własnych, a nie wskaźników rentowności, czyli efektywności działania – a szkoda, bo tu bijemy rekordy w branży.

Do debiutu nie zachęca też mało przyjazne otoczenie prawno-regulacyjne, mamy nieco odmienne rozumienie, czym jest zdrowy rozsądek, jeśli chodzi o obowiązki informacyjne, a KNF jest srogim nadzorcą. Wolimy więc być rodzinną spółką, której obligacje są notowane na rynku Catalyst.

CV

Waldemar Wasiluk z Victoria Dom związany jest od 2013 r., odpowiada za sprawy finansowe. Wcześniej był menedżerem w Coca-Coli, Elbrewery, Żywcu, Polmosie Lublin czy TimberOne. Jest absolwentem Akademii Morskiej w Szczecinie.