Będziemy dalej kupować markowe biurowce

WYWIAD | DIMITRIS RAPTIS z wicedyrektorem generalnym Globalworth, nominowanym na stanowisko prezesa Globalworth Poland RE, rozmawia Adam Roguski

Jesteście obecni na naszym rynku od nieco ponad roku, po tym jak przejęliście giełdową spółkę Griffin Premium RE. Co skłoniło was do zainwestowania w Polsce i jak oceniacie perspektywy rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju?

Korzystając z naszego doświadczeniu w Rumunii, gdzie budowaliśmy nasz portfel od 2013 r. i zostaliśmy największym właścicielem nieruchomości biurowych, chcieliśmy rozszerzyć nasz biznes na inny, konkurencyjny rynek w regionie. Precyzyjne analizy dotyczące skali i płynności poszczególnych rynków, w tym popytu na biura, podaży nowoczesnej powierzchni czy aktywności najemców, jednoznacznie wskazały na Polskę jako lidera sektora w tej części Europy.

W tzw. międzyczasie odwiedziliśmy Warszawę i główne miasta regionalne i byliśmy pod wrażeniem trzech aspektów. Przede wszystkim poziomu rozwoju zarówno rynku biurowego, jak i infrastruktury. Co więcej, ludzie – szczególnie ich profesjonalizm i doświadczenie – także zrobili na nas doskonałe wrażenie.

Inny imponujący i unikalny na skalę Europy czynnik to dynamiczny rozwój międzynarodowych firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych, instytucje finansowe, rosnąca liczba startupów i firm technologicznych, które rozwijają swoje biznesy w Polsce. W Polsce bardzo widoczna jest siła najemców, ich wzrost i ambicje rozwoju. To wszystko skłoniło nas do ekspansji w Polsce – rynek biurowy w Warszawie i innych głównych miastach zapewnia inwestorom wiele możliwości, zarówno jeśli chodzi o kupowanie istniejących budynków, jak i budowanie nowych.

No właśnie, nie wahacie się kupować „wiekowych", jak na tę branżę obiektów – choćby warszawska Warta Tower, Spektrum czy Lumen i Skylight. Jak takie obiekty mogą konkurować z najnowszej generacji biurowcami, pełnymi rozwiązań proptechowych i zgodnych z najnowszymi trendami?

Sądzę, że rzeczywiście się wyróżniamy, jeśli chodzi o rodzaj inwestycji, jakich szukamy i sposób, w jaki to robimy. Nie chcę oczywiście oceniać, czy nasz pomysł jest lepszy czy gorszy od innych, ale z pewnością jest inny. Składa się na to wiele zmiennych.

Po pierwsze, nie bierzemy pod uwagę krótkoterminowego zysku. Mamy ten komfort, że – kupując nieruchomość – możemy ją trzymać w naszym portfelu przez 10 czy 15 lat. Naszym głównym celem jest zapewnienie długotrwałego, stabilnego dochodu z wynajmu, dzięki któremu wypłacamy dywidendę.

Po drugie, sukces Globalworth opiera się na tak istotnym aspekcie, jak doświadczony zespół ludzi, czyli lokalnej platformie, którą przejęliśmy w 2017 r. Już na starcie w Polsce pozyskaliśmy mocny portfel oraz doświadczenie i kompetencje jednych z najlepszych ludzi na rynku. Jest to bardzo ważne, ponieważ właśnie dzięki temu buduje się wartość dodaną oraz silne relacje z naszymi głównymi partnerami, czyli najemcami naszych budynków. A z naszych doświadczeń na rumuńskim rynku wynika, że najbardziej cenią sobie oni wieloletnią, dobrze ułożoną współpracę z właścicielem budynku. Dla najemców zmiana właściciela co dwa, trzy, pięć lat może stanowić zakłócenie biznesu. My natomiast możemy zagwarantować, że zostaniemy tutaj przez długi czas, tworząc długoterminowe dobre relacje.

Od innych inwestorów odróżnia nas jeszcze jedna wartość dodana w zarządzaniu aktywami. Większość inwestorów koncentruje się obecnie na obiektach typu prime, a my chcemy zwiększać skalę biznesu i kupować kolejne budynki, o ile odpowiadają na potrzeby pracowników i mają potencjał stworzenia społeczności wokół nich. Istotne są również takie czynniki, jak utrzymanie dyscypliny finansowej i zrównoważonej struktury kapitałowej, kiedy dążymy do maksymalizacji zysków dla naszych akcjonariuszy.

Głównym celem naszych działań w zakresie zarządzania aktywami jest budowanie społeczności wśród pracowników naszych najemców, poprzez inwestycje zarówno w elastyczne powierzchnie do pracy, jak i narzędzia proptech. Wiek budynku nie jest tak istotny przy wdrażaniu takich rozwiązań.

Czy postawienie wyłącznie na nieruchomości biurowe nie jest ryzykowne?

Faktycznie, budynki biurowe pozostają w centrum naszego zainteresowania, ale należy podkreślić, że nasz portfel zawiera również inny rodzaje aktywów. Świetnym przykładem jest Rumunia, gdzie kupujemy, budujemy i bezpośrednio zarządzamy nie tylko powierzchniami biurowymi o wysokim standardzie, ale również budynkami magazynowo-przemysłowymi. Natomiast w przypadku branży biurowej jej niewątpliwą cechą są opcje rozwoju, to znaczy bardzo zróżnicowane budynki, w które możemy inwestować i których wartość może dalej rosnąć. Jest to również segment, który bardzo dobrze znamy, co daje nam pewność, że wykonujemy świetną robotę. Z doświadczenia wiemy też, że inwestorzy z dobrze ukierunkowanym podejściem do konkretnej klasy aktywów, mogą zapewnić najlepsze wyniki zarówno dla swoich najemców, jak i swoich akcjonariuszy.

Spółka Globalworth Poland RE, po przejęciu przez was i dzięki waszemu wsparciu finansowemu, zainwestowała 0,5 mld euro w zakup biurowców. Zarządzacie już 380 tys. mkw. powierzchni. Czy faza ekspansji się zakończyła, czy w 2019 r. możliwe są kolejne transakcje?

Nasza strategia na kolejne miesiące to dalsze wzmacnianie wiodącej pozycji Globalworth w Polsce. Planujemy nowe akwizycje, jesteśmy już w zaawansowanych negocjacjach w sprawie zakupu następnych, bardzo rozpoznawalnych budynków biurowych na polskich rynku w 2019 r. Jednak co bardziej ważne, mocno koncentrujemy się również na budowaniu stabilnych i długoterminowych relacji z naszymi najemcami.

Przejęliście spółkę notowaną na GPW. Nasz parkiet niewątpliwie przeżywa kryzys, duże firmy są z niego ściągane. Jaką rolę giełda pełni w funkcjonowaniu Globalworth Poland? W końcu sam Globalworth notowany jest już w Londynie.

Głównym źródłem finansowania od wielu lat jest dla nas giełda londyńska, choć musimy również zaznaczyć, że w tym roku Globalworth Poland pozyskało 450 mln euro kapitału przez GPW (to emisja kierowana do Globalworth oraz południowoafrykańskiego Growthpoint – red.). Będziemy nadal obserwować rozwój sytuacji na polskiej giełdzie, również rozwój prawodawstwa w obszarze REIT-ów – i w oparciu o te czynniki podejmiemy decyzję o naszej przyszłości na GPW.

Nasi decydenci wykazują niechęć do REIT-ów opartych na nieruchomościach komercyjnych. Zgodnie z projektem ustawy polskie REIT-y mają zarządzać portfelami mieszkań. Jak przekonałby pan polityków do zmiany nastawienia?

Na bieżąco monitorujemy rozwój ustawodawstwa dotyczącego REIT-ów w Polsce i oczywiście uważamy, że sensowne byłoby, gdyby polski rynek dopuścił także możliwość funkcjonowania funduszy REIT inwestujących w nieruchomości komercyjne. To zapewni napływ nowego kapitału na tę część rynku i pomoże w jego dalszym rozwoju z korzyścią dla całej gospodarki, czego dowodem są inne państwa, gdzie REIT-y zostały wprowadzone wiele lat temu.

Czy jako Globalworth planujecie dalszą ekspansję geograficzną? Czy interesują was także inne rynki naszego regionu czy też zachodniej Europy?

Dla nas kluczem do sukcesu jest skoncentrowanie się nie tylko na klasie aktywów, którymi dla nas są głównie biura, ale także na aspekcie geograficznym. Tym bardziej że jak pokazuje historia w przeszłości w tej części świata było sporo graczy, którzy inwestowali na wielu rynkach tego regionu, ale ich biznesplan i strategia zawiodły. My natomiast zaczęliśmy w Rumunii, w ubiegłym roku weszliśmy do Polski i te dwa rynki będą w najbliższej przyszłości geograficznymi filarami naszej strategii inwestycyjnej.

Chcemy być skoncentrowani i konsekwentni. Nie planujemy na razie ekspansji na innych rynkach w regionie. Skupiamy się na Polsce i Rumunii, co pozwala nam wzmacniać pozycję wiodącego inwestora i właściciela powierzchni biurowej w Europie Środkowo-Wschodniej.

Jakie są podobieństwa, a jakie różnice między rynkiem rumuńskim a polskim?

Polska to bez wątpienia najbardziej dojrzały, płynny i zróżnicowany rynek w tej części Europy. Jego dynamiczny wzrost jest napędzany między innymi wejściem do Unii Europejskiej w 2004 r. Rumunia znalazła się we Wspólnocie trzy lata później, jednak ze względu na światowy kryzys finansowy korzyści na rynku rumuńskim są widoczne dopiero od niedawna. Jeśli porównamy Rumunię z Polską, dostępność wysokiej jakości produktu inwestycyjnego jest nadal stosunkowo niewielka, ale poprawia się. Jeśli spojrzymy na finansowanie, warunki na rumuńskim rynku także ulegają poprawie, zbliżając się do poziomów, które inwestorzy mogli znaleźć do niedawna tylko na głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej takich jak Polska. W Rumunii obserwujemy też wysoki popyt na energooszczędne budynki biurowe klasy A, które są położone w atrakcyjnych lokalizacjach, oferują dodatkowe udogodnienia i stabilne czynsze. Element wspólny obu krajów to zatem dobre wyniki gospodarek, i – co ważniejsze – pozytywne perspektywy makroekonomiczne. To wszystko będzie miało wpływ na rozwój sektora nieruchomości. Źródłem wzrostu są międzynarodowi najemcy inwestujący na obu rynkach, wśród których dominują instytucje finansowe i firmy działające w sektorze nowoczesnych usług biznesowych. Obie branże rozwijają się bardzo dynamicznie, zwiększają zatrudnienie, co napędza popyt na biura o wysokim standardzie, które przyciągną i pozwolą zatrzymać pracowników.

CV

Dimitris Raptis ma ponad 20-letnie doświadczenie w usługach finansowych oraz zarządzaniu inwestycjami na rynku nieruchomości. Z Globalworth związany jest od początku, czyli od 2013 r. Jest zastępcą dyrektora generalnego i dyrektorem ds. inwestycji. W ostatnich dniach został powołany na prezesa Globalworth Poland – nominację musi jeszcze formalnie zatwierdzić walne zgromadzenie.