Michał Melaniuk: Polnord i Cordia będą zacieśniać więzy. Za wcześnie, by mówić o fuzji

WYWIAD | MICHAŁ MELANIUK - z prezesem giełdowego Polnordu i Cordii Polska rozmawia Adam Roguski

Cordia, rodem z Węgier, jest obecna w Polsce od 2014 r., na przełomie ubiegłego i tego roku przejęliście giełdowy Polnord, kontrolujecie teraz prawie 93 proc. akcji. Czy wiadomo już, jak będzie wyglądać działalność grupy w Polsce? Czy Polnord posłuży Cordii do wejścia na giełdę, a może zniknie z parkietu?

Jest wciąż za wcześnie, by jednoznacznie stwierdzić, w jakim kierunku pójdziemy, wszystkie scenariusze są otwarte. Nie ma co ukrywać, pandemia zmieniła świat i zmusza do ostrożnego podchodzenia do podejmowania decyzji. Zobaczymy, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy, gospodarka, jaki będzie wpływ spowolnienia i pomocowych działań rządów. Będziemy wiedzieć więcej najwcześniej za kilka miesięcy.

Na ten moment Polnord pozostaje spółką giełdową, jesteśmy większościowym akcjonariuszem z pełnym poszanowaniem udziałowców mniejszościowych. Nieruchomości to bardzo kapitałochłonny biznes i stabilne pozyskiwanie kapitału jest kluczowe dla firm deweloperskich nastawionych na dużą skalę – a taki jest nasz cel. Giełda jest więc co do zasady ciekawym kierunkiem. Grupa Cordia jest jednak związana z rynkami kapitałowymi, nie jest tajemnicą, że początkowo planowana była emisja obligacji w Polsce, ostatecznie nasza spółka matka uplasowała emisję na Węgrzech i obligacje są notowane na giełdzie w Budapeszcie. Mamy też udziały w spółce notowanej w Tel Awiwie.

Czyli na razie będziecie działać dwutorowo?

Celem przejęcia Polnordu jest doprowadzenie do tego, by jego biznes był trwale dochodowy. Chcemy poprawić efektywność działania, co można osiągnąć, uporządkowując portfel projektów i bank ziemi. W Cordii zbudowaliśmy mocny zespół deweloperski, budujemy w Warszawie i Krakowie, właśnie ruszyliśmy z inwestycją w Trójmieście, niebawem pojawimy się w Poznaniu. Polnord ma koncentrować się na tych samych rynkach, co Cordia. Chcemy korzystać z efektów synergii – spółki mogą nawzajem czerpać ze swojego know-how, nie ma też sensu dublować niektórych funkcji czy zespołów w spółkach.

Polnord to spółka z bodaj największym w branży bankiem ziemi, ale zawirowania historyczne spowodowały, że sprzedaż mieszkań mocno siadła. W 2019 r. firma sprzedała zaledwie 323 lokale, o 61 proc. mniej rok do roku i 77 proc. mniej niż w 2018 r. W I kwartale br. było to 87 mieszkań. Jakie wyniki osiąga Cordia?

W 2019 r. sprzedaliśmy 179 mieszkań, rok wcześniej 244. I kwartał br. zaczął się bardzo dobrze, II kwartał z oczywistych względów będzie słabszy. Obserwujemy, że w maju sytuacja jest lepsza, niż spodziewaliśmy się, widząc, co działo się pod koniec marca i w kwietniu. Jest jednak za wcześnie, by przesądzać, że rynek wraca na właściwe tory. Sądzę, że we wrześniu, październiku będzie można dokonać pierwszych ocen. Okaże się, czy będzie II fala zachorowań czy nie, jak będzie wyglądać rynek pracy, jakie będą efekty działań rządu. To naturalne, że w maju sprzedaż odbiła, skoro pod koniec marca i w kwietniu kupno mieszkania było tak naprawdę technicznie niemożliwe. Zobaczymy, ja bym był ostrożny i nie nadmiernie optymistyczny.

Jeśli chodzi o wyniki Polnordu, wyraźnie brakowało inwestora strategicznego z wizją długoterminowego rozwoju. Proszę tylko pamiętać, że wyników w tym biznesie nie da się poprawić z dnia na dzień.

Z powodu kryzysu część deweloperów wstrzymuje się z inwestycjami, Cordia niedawno uruchomiła pierwszy projekt w Gdańsku z 200 mieszkaniami. Jak wygląda harmonogram inwestycji na ten rok?

Zakładaliśmy wprowadzenie do oferty sześciu projektów z ponad 800 mieszkaniami. Poza tym, że ruszyła sprzedaż w Gdańsku, trwa przedsprzedaż projektu w Krakowie z 159 lokalami. Jesteśmy gotowi na uruchomienie kolejnych czterech inwestycji, mamy finansowanie, generalnych wykonawców, pozwolenia. Operacyjnie jesteśmy przygotowani, zobaczymy, jak będzie wyglądać popyt.

A jak to wygląda w Polnordzie?

Aktualnie w ramach wszystkich prowadzonych przez Polnord inwestycji w ofercie znajduje się ponad 200 mieszkań – większość z nich jest gotowa albo na finalnym etapie budowy. Prawdopodobnie jeszcze w tym roku uruchomimy sprzedaż nowego projektu, ale wszystkie dalsze działania i ich skalę uzależniamy od sytuacji w kraju. Polnord posiada duży bank ziemi, więc możliwości są duże.

W ostatnich latach ceny mieszkań w Polsce rosły, także w samym I kwartale br. Czy słuszne są prognozowania wszystkich, którzy radzą, by nie kupować i wieszczą rychły spadek cen mieszkań?

Jeśli taka narracja się pojawia, to znaczy, że są osoby z wolną gotówką, które czekają na okazję. A jeśli są potencjalni klienci, to znaczy że jest rynek. Deweloperzy zostaliby zmuszeni do bardzo mocnego przeceniania mieszkań, gdyby popyt zamarł. Ponadto inwestycje w budowie są już w dużym stopniu sprzedane, co nie powoduje, by spółki miały obniżać ceny puli lokali do wzięcia. Jeśli chodzi o projekty w przygotowaniu, spodziewałbym się raczej wstrzymywania z uruchamianiem niż wprowadzania do sprzedaży po cenach niższych od zakładanych.

Zobaczymy, jak będzie wyglądał rynek generalnego wykonawstwa. Nie jestem do końca przekonany, że koszty mogłyby pójść znacząco w dół. Za wcześnie jest także, by stwierdzić, jak sytuacja wpłynie na rynek gruntów. Na razie obserwujemy wyhamowanie transakcji – trudno o realistyczne wyceny, skoro nie wiadomo, jak rynek mieszkaniowy będzie wyglądać w najbliższej przyszłości.

A stosujecie promocje czy specjalne tarcze, jak niektórzy deweloperzy?

Widzimy dość duże zainteresowanie naszymi projektami, bo ich jakość jest wysoka, poziom sprzedaży również, nie ma potrzeby dokonywać drastycznych ruchów. Zarówno w Cordii, jak i Polnordzie.

Ze wspomnianej emisji obligacji węgierska Cordia pozyskała równowartość ponad pół miliarda złotych, czy spowolnienie to dobry moment na dalszą ekspansję i przejęcia w Polsce? Takie ruchy konsolidacyjne nad Wisłą zachodzą...

Inwestycja w Polnord to skorzystanie z okazji, widzieliśmy, że jest możliwość skorzystania z know-how, są ciekawe projekty, a warunki finansowe transakcji były bardzo korzystne. Jeśli pojawiłaby się inna taka okazja, to byśmy ją rozważali.

Polnord w zeszłym roku chciał angażować się w program Mieszkanie+, ten kierunek was, jako nowego inwestora strategicznego, interesuje?

Mogę odpowiedzieć ogólnie, jeśli warunki współpracy byłyby atrakcyjne, to zarówno Polnord, jak i Cordia byłyby zainteresowane. Wciąż jednak nie wiemy, jaki ten program ma przybrać kształt.

W Polsce coraz aktywniejsi są inwestorzy budujący portfele mieszkań na wynajem. Analitycy wskazują, że jeśli popyt na rynku detalicznym się zmniejszy, to deweloperzy będą skłonni współpracować z takimi inwestorami instytucjonalnymi...

Niewątpliwie to jeden z kierunków rozwoju rynku. Jako grupa jesteśmy współwłaścicielem spółki prowadzącej taki biznes w Niemczech, moglibyśmy więc wykorzystać ten know-how. Cały czas uważnie obserwujemy rynek i nie wykluczamy żadnych możliwości.

CV

Michał Melaniuk jest prezesem Cordia Polska od 2014 r., a szefem Polnordu od kwietnia br. Wcześniej związany był m.in. z Grupą Skanska – kierował deweloperem mieszkaniowym Skanska Residential Development Poland – czy GTC – gdzie był dyrektorem komercyjnym. Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego.

Grupa Cordia, poza macierzystymi Węgrami i Polską, działa też w Rumunii i Hiszpanii. Jest mieszkaniową częścią węgierskiej Grupy Futureal, która zajmuje się także budowaniem nieruchomości handlowych, zarządzaniem funduszami czy inwestowaniem w akcje firm z rynku nieruchomości.