Opłacalność oszczędzania spada, pieniądze płyną na rynek mieszkań

Rok 2020 od niemal pierwszych jego miesięcy jest zupełnie inny, specyficzny i trudny do prostego porównania z jakimkolwiek innym okresem z przeszłości - mówi Nikodem Iskra prezes Grupy Murapol

W objętym lockdownem II kwartale, kiedy branża notowała mocne spadki sprzedaży kwartał do kwartału i rok do roku, wasza sprzedaż podskoczyła do prawie 880 lokali wobec 607 w ciągu pierwszych trzech miesięcy i 655 w III kwartale – a mówimy o umowach przedwstępnych i deweloperskich, bez rezerwacyjnych. Co przesądziło o tym skoku, dlaczego w III kwartale zapał kupujących ostygł?

Rok 2020 od niemal pierwszych jego miesięcy jest zupełnie inny, specyficzny i trudny do prostego porównania z jakimkolwiek innym okresem z przeszłości. Nawet porównania z wpływem na gospodarkę kryzysu kredytów hipotecznych subprime okazały się nietrafne. Niepewność wywołana pandemią wpływa na różne dziedziny życia gospodarczego, ale i emocje rzutują teraz silnie na zachowania klientów i ich decyzje zakupowe w poszczególnych miesiącach.

Z jednej strony mamy do czynienia z obawami dotyczącymi stabilności zatrudnienia i dochodów pozwalających na spłatę kredytów hipotecznych czy też z zaostrzeniem warunków ich udzielania przez banki. Z drugiej – niskie stopy procentowe sprawiają, że osoby posiadające wolne środki finansowe szukają możliwości ochrony ich wartości w dłuższym okresie. Beneficjentem tego przyszłościowego myślenia o ucieczce przed utratą siły nabywczej posiadanego kapitału jest w mojej ocenie właśnie rynek nieruchomości mieszkaniowych, który już nieraz pokazał, że w czasach turbulencji – jakiekolwiek byłyby ich źródła – jest najbardziej stabilną i przewidywalną formą inwestycji. Myślę, że ten trend będzie wpływał na sytuację na rynku mieszkaniowym w kolejnych miesiącach, sprawiając, że kondycja branży pozostanie dobra.

Jeśli chodzi o Murapol, ani na moment nie zostawiliśmy naszych klientów samych. Nasze biura sprzedaży, rozproszone w poszczególnych miastach, pozostały aktywne – z zachowaniem reżimów bezpieczeństwa – nawet w czasie lockdownu, a marketing inicjował liczne działania, żeby dotrzeć do klienta w dogodny, w tej trudnej dla wszystkich sytuacji, sposób i skutecznie promować nasz produkt.

W ciągu dziewięciu miesięcy sprzedaliście 2,14 tys. lokali, to o ponad 12 proc. więcej niż rok wcześniej. W tym czasie sprzedaż szacowana przez JLL w sześciu największych aglomeracjach skurczyła się o 18 proc. U deweloperów z rynku kapitałowego spadek sięgnął 10 proc. Jakie są zapatrywania na IV kwartał i kolejny rok?

Analitycy rynkowi zgodnie przewidują, że IV kwartał nie będzie się szczególnie różnił od poprzednich. Branża mieszkaniowa trzyma się całkiem dobrze, a koniunktura stopniowo się odbudowuje. Nic dziwnego, bo zainteresowanie zakupem mieszkań na własność nie spada, co odzwierciedla m.in. wciąż wysokie zapotrzebowanie na kredyty mieszkaniowe. Tylko we wrześniu liczba zapytań o hipoteki wzrosła o ponad 15 proc. względem sierpnia br. i o ponad 5 proc. rok do roku. Spada przy tym w ostatnim czasie odsetek odmów, bo banki liberalizują zaostrzoną przez pandemię politykę kredytową.

W perspektywie przyszłego roku nie należy się też spodziewać wzrostu oprocentowania, bo stopy procentowe powinny się utrzymać na dotychczasowym, rekordowo niskim poziomie. To równocześnie przekreśla sens ekonomiczny trzymania oszczędności na lokatach i zachęca do inwestowania pieniędzy w nieruchomości, co też będzie miało pozytywny wpływ na sprzedaż w najbliższych miesiącach, choć nie oznacza to, że spoczniemy na laurach i nie będziemy już tak mocno uczestniczyć w rywalizacji o klientów.

Budujecie już na 16 rynkach: w dużych aglomeracjach i – w odróżnieniu od konkurentów – także w mniejszych miejscowościach. Jak wygląda sytuacja w tych mniejszych ośrodkach – pandemia oznacza większe szanse czy większe ryzyko?

Proszę zwrócić uwagę, że działamy w dużych miastach i ich satelitach, czego przykładem jest aglomeracja śląska albo miasta wojewódzkie typu Bydgoszcz czy Toruń. Taka dywersyfikacja geograficzna sprawia, że wykorzystujemy potencjał każdej miejscowości, bo przecież w każdym mieście są ludzie, którzy chcą zamieszkać w nowym mieszkaniu, usamodzielniać się, inwestować czy realizować swoje własne cele.

Przewagą naszej oferty jest również to, że są to inwestycje w segmencie popularnym oraz tzw. affordable premium – czyli premium w przystępnej cenie – atrakcyjne zarówno dla klientów szukających mieszkań na własne potrzeby, jak i na wynajem. Atutem jest również lokalizacja naszych osiedli: to tzw. middle ring, czyli nie jest to ścisłe centrum, ale też nie krańce miast, nasze osiedla znajdują się w rozwijających dzielnicach, zwykle z dobrą infrastrukturą do życia i transportem. To sprawia, że mieszkania z naszej oferty mają dobrą relację ceny do lokalizacji i są często pierwszymi wyborami osób szukających mieszkań.

Nie sprawdziły się przewidywania, że pandemia zetnie ceny mieszkań. Dlaczego?

Trudno oczekiwać silniejszych korekt, skoro z jednej strony popyt na mieszkania i ich deficyt strukturalny wciąż pozostają w naszym kraju wysokie, a z drugiej koszty pracy czy materiałów budowlanych nie spadają. Przypominam, że luka mieszkaniowa w Polsce według różnych źródeł sięga kilku milionów mieszkań, przy czym wskaźnik liczby przeciętnych pensji potrzebnych do zakupu własnego mieszkania w ostatnich latach silnie spadał. To oznacza, że dostępność cenowa lokali jest dziś większa niż kilka lat temu, a branża jeszcze długie lata będzie musiała ich dostarczać, by zbliżyć nas do unijnej średniej – mierzonej liczbą lokali na tysiąc mieszkańców, nie mówiąc o statystykach przypadających na mieszkańca liczby pomieszczeń czy też metrów kwadratowych. Warto nadmienić, że ceny mieszkań w polskich miastach w dalszym ciągu są jednak niższe niż na rynkach zachodnich.

Podkreślę jeszcze raz wątek inwestycyjny. Rekordowo niskie stopy procentowe i ryzyko wysokiej inflacji sprawiają, że opłacalność oszczędzania spada. Dlatego Polacy będą się rozglądać za interesującymi możliwościami lokowania pieniędzy, a trudno obecnie szukać bardziej atrakcyjnego produktu inwestycyjnego niż mieszkania.

Jak duży jest wasz bank ziemi, czy planujecie zakupy? Jak wygląda sytuacja na rynku gruntów?

Obecny bank ziemi pozwala nam myśleć bezpiecznie o działalności operacyjnej w perspektywie kolejnych kilku lat, ale oczywiście stale rozglądamy się za nowymi gruntami, kupujemy je i będziemy dalej nabywać ,uzupełniając aktualne zasoby. Interesują nas tereny inwestycyjne w miastach, w których jesteśmy już obecni, ale nie mówimy „nie" dla nowych lokalizacji z potencjałem do prowadzenia działalności deweloperskiej. Nasza strategia zakłada realizację wieloetapowych inwestycji mieszkaniowych, tworzenie całych osiedli z udogodnieniami dla ich mieszkańców. Na takie lokalizacje zgłaszamy swoją otwartość.

W ciągu trzech kwartałów przekazaliście klucze do 2480 lokali, o ponad 60 proc. więcej niż rok wcześniej. Jaki jest potencjał w IV kwartale?

W ciągu dziewięciu miesięcy br. oddaliśmy do dyspozycji mieszkańców o blisko 1 tys. mieszkań więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Było to związane z cyklem realizacji inwestycji i dotyczyło projektów skomercjalizowanych dwa lata temu. Tylko w ostatnim kwartale przekazaliśmy klucze do 1,4 tys. lokali. Są to poziomy wysoce satysfakcjonujące, co przy jednoczesnym tempie sprzedaży mieszkań pokazuje duży potencjał operacyjno-wykonawczy grupy.

Od przyszłego roku wszystkie nowe budynki mają spełniać surowsze normy w zakresie oszczędności energii i izolacyjności cieplnej. Czy to podwyższy koszty budowy?

W mojej ocenie będzie to czynnik rzutujący na koszty realizacji projektów inwestycyjnych. Nowe przepisy, regulujące charakterystykę energetyczną budynków, mogą wprowadzić zmiany techniczne i technologiczne w procesie realizacji inwestycji nieruchomościowych. Zakres owych zmian i wpływ na koszty realizacji będzie zależał od lokalizacji i specyfiki poszczególnych projektów mieszkaniowych i może oznaczać np. wzrost zapotrzebowania na materiały budowlane czy potrzebę zastosowania stolarki okiennej i drzwiowej o podwyższonych parametrach termicznych. Tego typu nowe wdrożenia każdorazowo będą uzależnione od parametrów danej inwestycji.

Na rynku długu korporacyjnego sytuacja jest coraz lepsza, deweloperzy pozyskują duże kwoty. Co z waszym powrotem na rynek obligacji?

Przez dziewięć lat to właśnie m.in. giełdowy rynek długu korporacyjnego pozwalał nam dynamicznie się rozwijać i osiągnąć skalę działalności, jaką dzisiaj mamy. Dlatego temat powrotu na rynek obligacji traktujemy jako otwarty. Zanim to nastąpi, warto „książkowo" wybrać nie tylko dobre momentum dla rynku, które z pewnością już istnieje, ale i dla samego emitenta. W tym ostatnim – potencjalnym obligatariuszom warto zaprezentować pełen obraz dokonań 2020 r., czyli zaudytowane wyniki finansowe za cały rok, kreśląc przy tym wizję rozwoju naszego biznesu w kolejnych latach.

Nikodem Iskra prezesem Murapolu jest od stycznia 2018 r., od 2013 r. był wiceprezesem. W rozwój grupy zaangażowany jest od 2007 r., w pierwszych latach pracy zajmował stanowisko szefa pionu prawnego. Absolwent prawa i administracji Uniwersytetu Śląskiego. Od lutego br. Murapol należy do amerykańskiego funduszu zarządzanego przez Real Estate Group Ares Management Corporation oraz polską spółkę Griffin Real Estate.