O sytuacji deweloperów w ostatnich latach można powiedzieć wszystko, ale nie to, że otoczenie, w którym działają, jest stabilne. W każdym kolejnym roku sytuacja zmienia się o 180 stopni (w 2020 zamrożenie sprzedaży przez Covid, w 2021 r. eksplozja popytu przy zerowych stopach procentowych, w 2022 r. załamanie sprzedaży po wzroście stóp procentowych, w 2023 r. kolejne rekordy sprzedażowe) i coraz trudniej odgadnąć co przyniesie kolejny rok. Czy sprzedaż ponownie się załamie, kiedy program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” zostanie wygaszony? A może deweloperzy dopiero odpowiedzą na wzrost popytu zwiększonymi inwestycjami?
Zakupy i dywidendy
Na ten ostatni scenariusz wskazują rosnące wskaźniki zadłużenia deweloperów w III kwartale. W tym miejscu wypada zaznaczyć, że deweloperów mieszkaniowych na Catalyst jest więcej, niż uwzględniono w zestawieniu, ale nie wszyscy publikują sprawozdania kwartalne. Do tego III kwartał jest okresem specyficznym, bo z jednej strony deweloperzy są w samym środku sezonu prac budowlanych, które angażują kapitał obrotowy, a kasa i kapitały spółek są często dodatkowo uszczuplone po wypłatach dywidend. Z drugiej zaś strony to czwarty kwartał jest okresem deweloperskich żniw. W ostatnich miesiącach kończonych jest najwięcej projektów, następują przekazania lokali i rozliczenia księgowe gotówka zasila konta deweloperów, którzy mogą spłacić zaciągnięte kredyty inwestycyjne i obrotowe oraz inne zobowiązania. Innymi słowy, III kwartał to najbrzydszy i niepełny obraz sytuacji branży.
Niemniej porównanie sprawozdań rok do roku, pozwala pewną dynamikę zmian uchwycić. W połowie przypadków (pięć z dziesięciu) dług netto wzrósł, a w połowie spadł na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Przy czym rósł deweloperom, którzy wcześniej notowali wskaźniki na minimalnym lub wręcz ujemnym poziomie, natomiast dług redukowali deweloperzy, którzy wcześniej weszli z nim na „wyższy poziom”. Chęć redukcji zadłużenia może wynikać z utrzymujących się relatywnie wysokich kosztów zadłużenia finansowego przy jednocześnie umiarkowanych korzyściach z posiadania wysokiego salda gotówkowego.
Wskaźniki gotówki także stopniały w pięciu przypadkach i dotyczy to tych samych firm, które zwiększyły dług netto. Z tego można wnioskować, że wzrost zadłużenia związany jest ze zmniejszeniem salda gotówki, a więc właśnie z finansowaniem inwestycji i po wypłatach dywidend.
