Jeszcze mocniej niż liczba rozpoczynanych budów i mieszkań rośnie liczba wydawanych pozwoleń na budowę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy (do końca czerwca) wydano ich 244 tys., czyli prawie 6,5 na tysiąc mieszkańców. Budowlana gorączka nigdy wcześniej nie była w Polsce tak wysoka. Ale czy może nadal rosnąć?
Historia naszego rynku mieszkaniowego jest zbyt krótka, by wyciągać na tej podstawie wnioski. Po szerszy kontekst historyczny możemy wybrać się za ocean. Także z tego powodu, że dane statystyczne w USA są najłatwiej dostępne. Publikowane przez amerykańskich statystyków pozwalają zajrzeć prawie 60 lat wstecz.
Sześć na tysiąc
Sama informacja o tym, że aktualnie w Stanach kończonych jest milion domów rocznie, czyli tyle samo co 25 lat wcześniej, nie jest miarodajną informacją, bo w tym samym czasie liczba mieszkańców w USA wzrosła o 100 mln. Dlatego przeliczyliśmy dane z budownictwa mieszkaniowego na 1 tys. mieszkańców, by znaleźć w historii punkty zwrotne na rynku.
Przez dziesięciolecia wydawało się, że liczba budowanych mieszkań w okolicach sześciu mieszkań na tysiąc mieszkańców jest wartością równowagi, zaś przez pół wieku (do 2009 r.) liczba budowanych mieszkań nie spadała poniżej czterech na tysiąc mieszkańców, co można było uznać za punkty zwrotne w następujących cyklicznie okresach pogorszenia mieszkaniowej koniunktury. Przed 10 laty powstała jednak bańka cenowa, której nie udało się rozładować dostatecznie silnym wzrostem liczby budowanych mieszkań. Bańka pękła i rynek budownictwa mieszkaniowego zbadał nowe dno aktywności, spadając do zaledwie dwóch mieszkań na tysiąc mieszkańców. Następujące później ożywienie nie zdołało doprowadzić rynku nawet do punktu, w którym po okresie spowolnienia znalazł się 30 lat wcześniej. Co pozawala z pewną ostrożnością stwierdzić, że w USA nie doszło jeszcze do ponownego przegrzania rynku. A jak sprawy mają się u nas?
Liczba ludności w Polsce – przynajmniej według danych GUS – jest stabilna i od lat waha się w granicach 38–38,5 mln (w obliczeniach przyjęto 38 mln). Zwiększonej aktywności budujących mieszkania nie można więc łatwo wytłumaczyć demografią. Jest rekordowa i w liczbach bezwzględnych, i w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców. O ile wzrost liczby wydawanych pozwoleń możemy ostatecznie zignorować (nie zawsze przekładał się on na wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji), o tyle już wzrost liczby ukończonych mieszkań wymaga chwili refleksji. Rekord z 2008 r. (4,35 na 1000 mieszkańców) został przekroczony nieznacznie (obecnie jest to 4,4), ale w 2008 r. kończono budowy rozpoczęte w szczycie boomu mieszkaniowego. Teraz zaś – jak wynika z danych o sprzedaży przez deweloperów – rekord liczby ukończonych inwestycji jest jeszcze daleko przed nami. Zarazem jednak odległy od historycznego „punktu równowagi" znanego z rynku amerykańskiego. Czy jednak nasz rynek rzeczywiście jest w stanie go osiągnąć, nie kształtując bańki cenowej i ilościowej?
