Wzrosło zadłużenie deweloperów, spadła płynność gotówkowa

Branża zajmująca drugie po bankach miejsce w aktywach funduszy obligacji korporacyjnych nadal cieszy się komfortowymi wskaźnikami zadłużenia i płynności, ale spółki zarządzane są mniej konserwatywnie.

Publikacja: 23.09.2019 05:10

Wzrosło zadłużenie deweloperów, spadła płynność gotówkowa

Foto: Fotorzepa, Robert Gardziński

Nie mówimy o jednostkowych przypadkach, lecz całej ich grupie. Siedmiu na trzynastu deweloperów mieszkaniowych, których obligacje notowane są na Catalyst i którzy opublikowali już wyniki półroczne, wykazało wyraźny wzrost wskaźnika dług netto/kapitały własne, co oznacza szybszy wzrost zadłużenia finansowego (czasem wynika on z niższego salda środków pieniężnych) niż zysków i kapitału własnego. W trzech kolejnych wskaźnik został utrzymany na wcześniejszych poziomach, trzech deweloperów zanotowało zaś niewielki spadek wskaźnika, przy czym już wcześniejsze odczyty wskaźnika były niskie.

Jednocześnie siedmiu deweloperów (ale nie tych samych) zanotowało spadek płynności gotówkowej, przy czym ze zobowiązań krótkoterminowych wyłączyliśmy otrzymane przez nich zaliczki od nabywców kolejnych mieszkań.

Dywidendy i nie tylko

Skala zjawiska nie jest niepokojąca, wskaźnik relacja długu netto do kapitału własnego utrzymuje się na komfortowym poziomie (średnia dla grupy prezentowanej w tabelce to 0,39x) i jego wzrost można uznać za okresowy. Wielu deweloperów zdecydowało się na wypłatę dywidendy, co obniżyło kapitał własny, jednocześnie większa ich liczba narzeka na opóźnienia administracyjne blokujące uruchomienie sprzedaży nowych projektów (a więc i napływ zaliczek na kolejne mieszkania). Wskaźnik płynności gotówkowej w żadnym z przypadków nie spadł poniżej książkowych 0,2, a bardzo często posiadana gotówka pokrywała co najmniej połowę lub nawet całość krótkoterminowych zobowiązań, w tym także krótkoterminowych zobowiązań finansowych. Nie ma zatem potrzeby bić na alarm, czego zresztą potwierdzenie widzimy w rentownościach notowanych obligacji (wybieraliśmy spośród najpłynniejszych serii o możliwie najodleglejszych terminach zapadalności).

Na wykroku

Oczywiście, każdy przypadek należy analizować indywidualnie. Np. w przypadku Atalu wskaźnik zadłużenia wyliczany przez samą firmę jest znacznie niższy (0,15x wobec 0,2x przed rokiem), ponieważ nie uwzględnia on zobowiązań finansowych wobec głównych akcjonariuszy, którzy – co warte podkreślenia – obejmowali obligacje na gorszych warunkach (z dłuższym terminem wykupu) niż pozostali inwestorzy. W innych przypadkach na wskaźniki płynności mogła złożyć się wyższa sprzedaż w porównywalnym okresie, a na wskaźniki płynności, np. terminy zapadalności obligacji (im mniej jest długu do spłaty w krótkim terminie, tym mniejszy sens utrzymywania wysokich stanów gotówkowych), przesunięcie zamykanych projektów z drugiej połowy roku 2017 na pierwszą 2018 r., co w tym roku nie występuje etc.

Foto: GG Parkiet

Niemniej można też pokusić się o tezę, że poszczególni deweloperzy po latach mieszkaniowej hossy poczuli się w obecnych warunkach na tyle pewnie, że nieco poluźnili dotąd sztywne jak kołnierzyki koszul dyrektorów finansowych kryteria zarządzania zadłużeniem i płynnością. Nie musi to być zjawisko niebezpieczne, a może być wręcz pozytywne – zbytni konserwatyzm uniemożliwiał pełniejsze wykorzystanie tempa rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce. Wszystko zależy od dalszego popytu na mieszkania, co jest zależne od tak wielu czynników, że należałoby napisać na ten temat odrębny już nie artykuł, lecz analizę. Niemniej istnieje także – choćby dziś tylko teoretyczna – możliwość negatywnych zmian rynkowych (pogorszenie koniunktury gospodarczej, wzrost inflacji i stóp procentowych etc.). W takim scenariuszu wzrost wskaźników zadłużenia planowany jako chwilowy może okazać się bardziej trwałym zjawiskiem. Szczęśliwie nawet te obecne – nieco podwyższone względem dotychczasowych standardów – wskaźniki nie osiągają wartości naprawdę wysokich, przynajmniej w przypadku deweloperów, których bilanse są publicznie znane. W większości przypadków są one dalekie od naruszenia poziomów określonych w warunkach emisji, a zatem ich ostatni wzrost został też niejako z góry zaakceptowany przez obligatariuszy.

Obligacje
Ghelamco wypłaciło odsetki, wyceny obligacji na Catalyst coraz lepsze
Obligacje
Na które obligacje postawić przy spadającej inflacji?
Obligacje
Rekordu nie ma, ale popyt na obligacje pozostaje duży
Obligacje
Dziś nie zanosi się na wysyp emisji zielonych obligacji
Obligacje
Spokój ponad zyski
Obligacje
Zabrakło obligacji