Nie mówimy o jednostkowych przypadkach, lecz całej ich grupie. Siedmiu na trzynastu deweloperów mieszkaniowych, których obligacje notowane są na Catalyst i którzy opublikowali już wyniki półroczne, wykazało wyraźny wzrost wskaźnika dług netto/kapitały własne, co oznacza szybszy wzrost zadłużenia finansowego (czasem wynika on z niższego salda środków pieniężnych) niż zysków i kapitału własnego. W trzech kolejnych wskaźnik został utrzymany na wcześniejszych poziomach, trzech deweloperów zanotowało zaś niewielki spadek wskaźnika, przy czym już wcześniejsze odczyty wskaźnika były niskie.
Jednocześnie siedmiu deweloperów (ale nie tych samych) zanotowało spadek płynności gotówkowej, przy czym ze zobowiązań krótkoterminowych wyłączyliśmy otrzymane przez nich zaliczki od nabywców kolejnych mieszkań.
Dywidendy i nie tylko
Skala zjawiska nie jest niepokojąca, wskaźnik relacja długu netto do kapitału własnego utrzymuje się na komfortowym poziomie (średnia dla grupy prezentowanej w tabelce to 0,39x) i jego wzrost można uznać za okresowy. Wielu deweloperów zdecydowało się na wypłatę dywidendy, co obniżyło kapitał własny, jednocześnie większa ich liczba narzeka na opóźnienia administracyjne blokujące uruchomienie sprzedaży nowych projektów (a więc i napływ zaliczek na kolejne mieszkania). Wskaźnik płynności gotówkowej w żadnym z przypadków nie spadł poniżej książkowych 0,2, a bardzo często posiadana gotówka pokrywała co najmniej połowę lub nawet całość krótkoterminowych zobowiązań, w tym także krótkoterminowych zobowiązań finansowych. Nie ma zatem potrzeby bić na alarm, czego zresztą potwierdzenie widzimy w rentownościach notowanych obligacji (wybieraliśmy spośród najpłynniejszych serii o możliwie najodleglejszych terminach zapadalności).
Na wykroku
Oczywiście, każdy przypadek należy analizować indywidualnie. Np. w przypadku Atalu wskaźnik zadłużenia wyliczany przez samą firmę jest znacznie niższy (0,15x wobec 0,2x przed rokiem), ponieważ nie uwzględnia on zobowiązań finansowych wobec głównych akcjonariuszy, którzy – co warte podkreślenia – obejmowali obligacje na gorszych warunkach (z dłuższym terminem wykupu) niż pozostali inwestorzy. W innych przypadkach na wskaźniki płynności mogła złożyć się wyższa sprzedaż w porównywalnym okresie, a na wskaźniki płynności, np. terminy zapadalności obligacji (im mniej jest długu do spłaty w krótkim terminie, tym mniejszy sens utrzymywania wysokich stanów gotówkowych), przesunięcie zamykanych projektów z drugiej połowy roku 2017 na pierwszą 2018 r., co w tym roku nie występuje etc.