Słabsze bilanse deweloperów komercyjnych, ale z nadziejami

Więcej deweloperów komercyjnych zanotowało wzrost wskaźnika zadłużenia, za to nieco więcej odnotowało wzrost wskaźnika płynności gotówkowej. W kolejnych okresach można oczekiwać dalszej poprawy.

Wzrost wskaźników zadłużenia to w przypadku części deweloperów świadomy wybór polegający na zatrzymaniu zrealizowanych już i pracujących obiektów w aktywach, a częściowo wynika on z uwarunkowań rynkowych – inwestorzy międzynarodowi wciąż wolą się nie angażować, szczególnie w duże projekty. Każdy z deweloperów przyjął osobny model działania, który w dodatku ewoluuje – budowniczy biurowców nie mogąc liczyć na szybkie wyjścia z inwestycji stawiają teraz na mieszkania i rozważają sprzedaż działek, właściciele powierzchni magazynowych chcą ich budować coraz więcej, właściciele parków handlowych zawierają liczne transakcje sprzedaży.

Z opracowania serwisu propertynews.pl wynika, że pod względem liczby transakcji pierwsze trzy kwartały przyniosły wzrost na rynku nieruchomości komercyjnych z 87 w analogicznym okresie ub.r. do 105 obecnie, ale wartość transakcji utrzymała się na poziomie 2,6 mld euro, co oznacza spadek średniej wartości transakcji. I rzeczywiście, inwestorzy jeśli kupują, to przede wszystkim magazyny (chętnie w modelu leaseback) oraz parki handlowe, podmiejskie i w mniejszych miejscowościach, natomiast w przypadku biurowców aktywny jest przede wszystkim polski kapitał (50 proc. transakcji), a rynek wyczekuje powrotu dużych inwestorów finansowych.

Wzrost zadłużenia ale i płynności

Firmy takie jak P.A. Nova, Olivia Fin czy WAN, uczyniły z utrzymywania wskaźnika płynności na niezmienionym poziomie pewien rodzaj sztuki. Stabilność wskaźnika jest wysoko ceniona przez inwestorów, z drugiej zaś strony jego ewentualne wahania z pewnością wzbudzą wiele pytań. W przypadku Ghelamco, Cavatiny i Echa przyczyny wzrostu wskaźnika zadłużenia są z grubsza wspólne i znane – zaangażowanie aktywów w projekty, które trudno jest czy też raczej było upłynnić. Z kolei MLP konsekwentnie rozbudowuje park magazynowy i zwiększa zadłużenie finansowe. Warto zauważyć, że zarówno MLP jak i DL Invest (działa w zbliżonym sektorze), po obligacyjne finansowanie wychodzą na eurorynek, co wskazuje na przyspieszenie tempa rozwoju i firm i rynku, na którym działają.

Foto: GG Parkiet

Jeśli zaś chodzi o wskaźniki płynności gotówkowej, to sytuacja ani nie jest tak dobra, jak wskazują to największe cyfry, ani tak zła, jak sugerują to najniższe wskazane wartości. Wysokie wskaźniki płynności są często pochodną przeprowadzonych przed dniem bilansowym emisji obligacji, z których środki nie zdążyły jeszcze zostać wydane. Natomiast Cavatina i Ghelamco zdołały poprawić wskaźniki płynności po zakończeniu półrocza, bądź przez sprzedaż aktywów (Ghelamco sprzedało biurowiec Vibe), bądź przez emisje obligacji zastępujące wygasające papiery, bądź przez zawarcie umów kredytowych (Cavatina). Echo z kolei zawarło umowy sprzedaży udziałów w realizowanym projekcie mieszkań na wynajem (2200 mieszkań) oraz kilka innych transakcji i po ich sfinalizowaniu zanotuje nie tylko spadek zadłużenia, ale też nadpłynność gotówkową.

Obligacje lubią to

Inwestorzy wciąż mogą osiągać dwucyfrowe rentowności w przypadku papierów Ghelamco i Cavatiny, przy czym w przypadku tej ostatniej przyczyną jest po prostu wysokie oprocentowanie, a w przypadku Ghelamco w grę wchodzi także niepewność dotycząca zapadalności styczniowej serii wartej 240 mln zł. Źródłem jej spłaty ma być sprzedaż projektu The Bridge, ale jak przekonuje serwis propertynews, rynek dopiero czeka na powrót inwestorów, którzy mogliby pozwolić sobie na realizację transakcji wartych ponad 100 mln euro. Z kolei oprocentowanie obligacji WAN spadnie, gdy tylko spółka ustanowi niezbędne zabezpieczenia, co sprowadzi rentowność poniżej dwucyfrowych wartości.

Obligacje pozostałych deweloperów komercyjnych też oferują rentowność nieco wyższą niż rynkowa średnia czy oferty deweloperów mieszkaniowych. Oczywiście za cenę wyższego ryzyka.