Z ogólnie dostępnych statystyk wynika, że nowe mieszkania są astronomicznie drogie. Problem w tym, że średnie ceny są wyliczane ze wszystkich oferowanych lokali – od „ekonomicznych”, popularnych, poprzez klasę „biznes” po apartamenty ultrapremium.

Big Data RynekPierwotny.pl podaje, że średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie w II kwartale to ponad 19,9 tys. zł, w I kwartale wynosiła 19,6 tys. zł, podczas gdy jeszcze w I kwartale 2024 r. – 17,5 tys. zł. W ciągu dwóch i pół roku nowe lokale w stolicy zdrożały więc przeciętnie o 14 proc.

Typowa cena mieszkań nie tak dramatyczna

Średnią cenę mieszkań w Warszawie ciągnie mocno w górę segment premium. Deweloperzy luksusowych apartamentów lubią stolicę. Lokale z najwyższej półki w II kwartale wyceniano średnio na 38,7 tys. zł za mkw., o 25 proc. więcej niż w I kwartale 2024 r. (31 tys. zł za mkw.).

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że początek tego roku przyniósł w Warszawie wysyp inwestycji z najwyższej półki. Do sprzedaży trafiły mieszkania w Liberty Tower, z cenami 45 tys. zł/mkw. W Murano (Profbud) ceny dochodziły do 54 tys. zł/mkw., a w luksusowym apartamentowcu na Woli firmy Monting Development sięgnęły 80,4 tys. zł.

Mieszkania z segmentu popularnego (ekonomicznego), kupowane głównie dla siebie, często na kredyt, w II kwartale wyceniano w stolicy średnio na 17,2 tys. zł/mkw., tylko o 2 proc. drożej niż w I kwartale 2024 r. (16,9 tys. zł/mkw.). Jak zauważa Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie zbliża się do 20 tys. zł. Nie oznacza to jednak, że tyle płaci większość klientów. – „Typowa” cena jest wyraźnie niższa, a różnicę tworzą głównie najdroższe nieruchomości – podkreśla Dziekoński. Ceny zwykłych mieszkań nie są więc aż tak dramatycznie wysokie.

Eksperci zaznaczają też, że inny obraz niż średnia pokazuje mediana, czyli wartość środkowa. Oznacza, że połowa mieszkań w ofercie ma cenę niższą, a połowa wyższą. – Na rynku mamy zarówno bardzo tanie mieszkania, jak i pojedyncze, wyjątkowo drogie apartamenty. Te skrajne oferty mogą mocno podwyższać średnią i sprawiać, że przestaje ona odpowiadać cenom większości mieszkań – wyjaśnia Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert. – Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie oferta mieszkań o wysokim standardzie jest duża.

W Warszawie, jak podaje Tabelaofert, średnia cena ofertowa nowych mieszkań w czerwcu to 19,4 tys. zł/mkw., mediana – ok. 17,5 tys. zł/mkw., o 10,5 proc. mniej, co oznacza różnicę o niemal 1,9 tys. zł/mkw. Lokale, których cena przekracza 25 tys. zł/mkw. stanowią niemal 17 proc. stołecznej oferty, a mieszkania, których cena nie przekracza 13 tys. zł/mkw. – 7 proc. Serwis wylicza, że przeciętna cena mieszkań z segmentu popularnego w czerwcu ok. 16,5 tys. zł/mkw. jest więc niższa od średniej wszystkich mieszkań w ofercie o 15 proc.

Psychologiczna granica

Średnia cena ofertowa nowych mieszkań była w czerwcu wyższa niż mediana także w pozostałych dużych miastach. Tabelaofert.pl podaje, że w Trójmieście różnica między średnią (ponad 18,3 tys. zł/mkw.) a medianą (17,9 tys. zł) jest znacznie mniejsza niż w stolicy – to 2,3 proc. – Wynika to z bardziej „równomiernej” struktury oferty – mieszkania z segmentu podwyższonego i apartamentowego stanowią tam niemal połowę lokali – wyjaśnia Robert Chojnacki. – Dla porównania, w Warszawie ich udział to ok. 35 proc. W Trójmieście droższe mieszkania nie są jedynie niewielką grupą skrajnych ofert, ale stanowią istotną część rynku, dlatego w mniejszym stopniu zaburzają relację między średnią a medianą – dodaje. Przeciętna cena mieszkań z segmentu popularnego w Trójmieście to 14,2 tys. zł/mkw., o 22,2 proc. mniej niż średnia całej oferty lokali.

We Wrocławiu średnia cena ofertowa mieszkań w czerwcu to 15,6 tys. zł/mkw., a mediana – ok. 14,4 tys. zł (8,5 proc. różnicy). Lokale „popularne” były wyceniane przeciętnie na ponad 13,6 tys. zł/mkw. (12,6 proc. mniej).

W Krakowie to odpowiednio ponad 17 tys. zł/mkw. (średnia cena ofertowa), 16 tys. zł (mediana, 6,6 proc. różnicy) i 15,3 tys. zł/mkw. (średnia cena mieszkań z segmentu popularnego, 10,2 proc. mniej niż średnia). W Poznaniu to 14,3 tys. zł, ponad 13,4 tys. zł (6,3 proc. mniej) i 12,7 tys. zł/mkw. (11,2 proc. różnica), w Łodzi 11,4 tys. zł, ok. 11,1 tys. zł (2,4 proc.) i 10,7 tys. zł (6,2 proc. mniej niż średnia). W Katowicach to ponad 12,4 tys. zł, 12,4 tys. zł (0,4 proc.) i ponad 11,6 tys. zł/mkw. (6,4 proc.). Dla porównania, w Rzeszowie, mieście spoza największej siódemki, średnia cena ofertowa mieszkań to ok. 11 tys. zł/mkw., mediana – ponad 10,9 tys. zł, a różnica wynosi 0,7 proc.

Tabelaofert.pl podaje, że średnia cena ofertowa mieszkań na siedmiu największych rynkach to niespełna 16,1 tys. zł/mkw., mediana: 15,1 tys. zł, czyli o 6 proc. mniej. Od grudnia 2025 r. do czerwca 2026 r. średnia wzrosła o 2,1 proc., a mediana o 1,9 proc. – Zbliżone tempo wzrostu obu wskaźników potwierdza, że ceny zmieniały się powoli. Mediana pozwala jednak analizować ten proces, unikając nadmiernego wpływu najdroższych ofert – komentuje Robert Chojnacki. – Ma to szczególnie znaczenie w tych kwartałach, w których do oferty trafia jedna duża inwestycja, która znacząco odbiega poziomem cen od tego, co standardowo oferuje rynek.

Jak dodaje, mediana jest szczególnie przydatna w analizie danych, które są mocno zróżnicowane i zawierają wartości skrajne. – Nie oznacza, że zawsze jest lepsza od średniej. Obie miary dostarczają innych informacji, ale w przypadku cen mieszkań mediana zazwyczaj bardziej wiarygodnie opisuje sytuację przeciętnego nabywcy – akcentuje Chojnacki. – Gdy więc słyszymy, że ceny zbliżają się do kolejnej psychologicznej granicy, warto najpierw sprawdzić, czy przekracza ją typowa oferta, czy tylko średnia podbijana przez najdroższe inwestycje.

Najdroższe oferty mieszkań wskazuje RynekPierwotny.pl: w Warszawie 113-metrowy apartament w Chłodnej 35 Monting Development wyceniono na 80,4 tys. zł/mkw., a 234-metrowy w budynku Szara 10A (Invest Line E) na ponad 85 tys. zł/mkw.

W Krakowie 170-metrowy lokal w inwestycji Dolnych Młynów (Noho Investment) kosztuje ponad 58,1 tys. zł/mkw., a 30-metrowe mieszkanie w inwestycji Grodzka (deweloper Grodzka 28) – ok. 55,8 tys. zł. Bogatą ofertę z wysokiej półki znajdziemy w Gdańsku. W inwestycji Wodopój Moderny Holding niemal 148-metrowe mieszkanie kosztuje 45 tys. zł/mkw.. 112-metrowy apartament w inwestycji Brabank IV etap (Invest Komfort) 43,1 tys. zł, a 58-metrowy w Botanice (Invest Komfort) ponad 42,2 tys. zł/mkw.

We Wrocławiu 164-metrowe mieszkanie w budynku Quorum Tower (Resi Capital) ma cenę 45,4 tys. zł/mkw., 136-metrowy w The Upper House by Angel (Angel Poland Group) – 44 tys. zł, 142-metrowy w Przystani Wilhelma (Inwestgrupa) – 42,1 tys. zł.

Marek Wielgo zwraca uwagę na Łódź, gdzie różnica między średnią a medianą jest symboliczna, a najdroższe mieszkania kosztują ok. 36 tys. zł/mkw. – Segment luksusowy istnieje, ale nie ma takiej siły oddziaływania na statystykę jak w stolicy – mówi.

Polski luksus mieszkaniowy

Rynek nieruchomości premium w Polsce rośnie. Joanna Czapska, prezes Partners International, nie ma wątpliwości, że na naszym rynku wciąż jest miejsce na superdrogie mieszkania.

– Nieruchomości w Warszawie, Krakowie, Trójmieście nie odbiegają pod względem jakości od tych w Berlinie czy Londynie, a liczba zainteresowanych inwestycjami w nie stale rośnie – mówi. – Według The Wealth Report 2026 liczba osób ultrazamożnych (UHNWI, czyli osób z majątkiem netto powyżej 30 mln dol.) wzrosła globalnie z ok. 550 tys. w 2021 r. do ponad 700 tys. w 2026 r. Choć są to dane globalne, pokazują szerszy trend wzrostu grupy klientów poszukujących nieruchomości premium i lokowania kapitału w aktywach luksusowych.

Dane The Wealth Report 2026 wskazują, że ceny nieruchomości luksusowych w 2025 r. wzrosły średnio o 3,2 proc., zwyżki odnotowano aż na 73 spośród 100 analizowanych rynków na świecie.

Jak mówi prezes Czapska, klientami tego segmentu w Polsce są przede wszystkim przedsiębiorcy, właściciele firm, inwestorzy lokalni i z zagranicy. – Coraz częściej są to osoby, które traktują nieruchomość premium jako element długoterminowego budowania majątku i stylu życia – podkreśla. – Najbardziej poszukiwane są nieruchomości wyjątkowe, z najlepszymi adresami, oferujące prywatność, najwyższą jakość wykonania i rzadkie rozwiązania. Najzamożniejsi klienci zwracają uwagę na trwałą wartość nieruchomości, lokalizację, ograniczoną podaż, potencjał wzrostu wartości w długim terminie. Jednak w przypadku najlepszych adresów decyzja rzadko opiera się wyłącznie na kalkulacji finansowej. Luksusowa nieruchomość często pełni podwójną funkcję: jest miejscem do życia, ale jednocześnie aktywem, które dzięki swojej unikatowości i ograniczonej dostępności może stanowić stabilny element portfela majątkowego.

Jednocześnie rośnie znaczenie tzw. trophy assets. – Chodzi o wyjątkowe nieruchomości, których wartość wynika z rzadkości, historii, architektury. Coraz ważniejsze są także rozwiązania związane z dobrostanem: prywatnymi strefami relaksu, zielenią, dostępem do natury – mówi Joanna Czapska.