Łatwiej negocjować czynsze. Może być taniej

Oferta mieszkań na wynajem przewyższa popyt. Szybko wynajmują się tylko dobrze przygotowane lokale z atrakcyjnymi stawkami.

Szukający mieszkań na wynajem nie mogą narzekać na wybór. Np. w portalu Nieruchomosci-online.pl w marcu było 13,3 tys. ofert lokali, o 4 proc. więcej niż w lutym. – Ogłoszeń jest jednak mniej niż w analogicznym okresie ub.r. – zaznacza Rafał Bieńkowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl. Od marca 2024 roku do marca br. oferta zmniejszyła się o blisko 10 proc.

Podaż wyższa od popytu

Anton Bubiel, prezes platformy Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome, uważa, że rynek najmu mieszkań od miesięcy jest stabilny. – Choć są lokalne spadki i wzrosty, to rynek jako całość w ostatnich miesiącach stoi w miejscu – ocenia. Z analiz Rentier.io wynika, że nowych unikatowych ofert najmu mieszkań w 17 analizowanych przez tę platformę mieszkań w marcu dodano na portale o 7 proc. więcej niż w lutym (26,8 tys. wobec 25 tys.). Wszystkich aktywnych ofert najmu mieszkań (takich, które były online przynajmniej jeden dzień w analizowanym miesiącu) Rentier.io naliczył w marcu 54,2 tys. W lutym było ich 51,4 tys., czyli o 5 proc. więcej.

Także w ocenie Marcina Drogomireckiego, eksperta Grupy Morizon-Gratka, oferta mieszkań na wynajem zdaje się powoli stabilizować. Ekspert tłumaczy, część wynajmowanych dotąd lokali jest wystawiana na sprzedaż. – A w miastach o większym ruchu turystycznym coraz chętniej podejmowane są próby wynajmu mieszkań krótkoterminowo – zwraca uwagę Drogomirecki. – Sytuacja może się jednak zmienić wraz z nadejściem wakacji, kiedy to sporo mieszkań będzie zwalnianych przez wynajmujących je studentów – zaznacza.

Ekspert Morizona podkreśla, że podaż mieszkań na wynajem wyraźnie przewyższa popyt. – Mimo stabilizacji, a nierzadko spadku czynszów, chętnych do najmu lokali, zwłaszcza tych większych i droższych, jest jak na lekarstwo – ocenia Drogomirecki.

Jak dodaje, na rynku najmu są dwie główne grupy klientów. – To osoby, które docelowo planują zakup mieszkania, ale z różnych powodów dziś decydują się na wynajem. Zamieszkać w wynajmowanym chcą także obcokrajowcy imigranci, którzy przyjeżdżają do Polski uczyć się czy pracować – wskazuje analityk. – Część popytu generują standardowo osoby, które szukają nowego lokum ze względu na zmianę miejsca pracy, rozpad związku, sprzedaż wynajmowanego lokalu przez jego właściciela.

Foto: GG Parkiet

Z kolei z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że w marcu zainteresowanie ogłoszeniami najmu mieszkań, mierzone liczbą kontaktów nawiązanych przez poszukujących z ogłoszeniodawcami mieszkań, było o 4 proc. większe niż w lutym. – Można uznać, że popyt w tych miesiącach był zbliżony, bo luty jest krótszym miesiącem – mówi Rafał Bieńkowski. – Zainteresowanie ogłoszeniami mieszkań na wynajem jest jednak zauważalne, bo o 9 proc. mniejsze niż rok temu.

Także Łukasz Browarczyk, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property, uważa, że w najmie wciąż nie czuć ożywienia. – Mieszkania, owszem, wynajmują się, ale na najemcę trzeba czekać dłużej niż rok czy dwa lata temu – mówi. – Lokali na wynajem poszukują młode osoby i pary (często to ich pierwsze mieszkania), a także obcokrajowcy, przeważnie ze Wschodu.

Z analiz Nieruchomosci-online.pl wynika, że w marcu średnie czynsze ofertowe wzrosły w niewielu miastach. Na rynku kawalerek stabilizację średnich stawek najmu (zmiana mniejsza niż 1 proc. w górę lub w dół) w ciągu miesiąca (luty/marzec 2025 r.) serwis odnotował w Gdańsku, Krakowie, Łodzi, Olsztynie i Szczecinie. Czynsze spadły (o 1–6 proc.) w Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Opolu, Poznaniu, Rzeszowie, Toruniu i we Wrocławiu. Stawki za kawalerki w miesiąc poszły w górę (o 3–6 proc.) w Bydgoszczy, Katowicach, Lublinie, Warszawie i Zielonej Górze.

Na rynku mieszkań dwupokojowych stabilizację odnotowano w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach, Kielcach i Krakowie, spadki stawek (o 1–3 proc.) w Gorzowie Wielkopolskim, Olsztynie, Opolu, Poznaniu, Rzeszowie, Szczecinie, we Wrocławiu i w Zielonej Górze, a wzrosty (o 1–3 proc.) w Lublinie, Łodzi, Toruniu i Warszawie.

W przypadku mieszkań trzypokojowych stabilizację czynszów portal Nieruchomosci-online.pl odnotował w Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu, spadki stawek ofertowych (o 1–4 proc.) w Bydgoszczy, Kielcach, Olsztynie, Rzeszowie, Szczecinie i Toruniu, a wzrosty (o 1–3 proc.) w Gdańsku, Opolu i Poznaniu. – Jeśli chodzi o ujęcie rok do roku, to w większości analizowanych miast wciąż jest jednak drożej niż w marcu 2024 roku – zauważa Rafał Bieńkowski. – W przypadku kawalerek średnia stawka ofertowa jest wyższa w 13 miastach wojewódzkich, w przypadku mieszkań dwupokojowych w 14, a trzypokojowych – w 11 miastach.

Średnie stawki najmu mieszkań oferowanych w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl w ostatnim czasie nieznacznie się wahają. – Należy to traktować jako ich względną stabilizację – wyjaśnia Marcin Drogomirecki. – Czynsz zapisany w umowie jest nierzadko niższy od ofertowego.

Według Antona Bubiela sytuacja na rynku najmu jest względnie normalna i zdrowa. – Najemcy mają z czego wybierać, a wynajmujący nie dyktują już warunków. Dobrze przygotowane mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach, o adekwatnych stawkach, szybko znajdują najemców – mówi prezes Rentier.io. – Lokale z gorszym adresem, o złym standardzie, a także te zbyt drogie, potrafią czekać bardzo długo. Stawki można negocjować. W dzielnicach z dużą podażą lokali można liczyć na ok. 10-proc. rabaty.

Z kolei Łukasz Browarczyk ocenia, że mimo mniejszego niż w szczytowym okresie popytu ceny nie maleją. – Część wynajmujących nawet podniosła stawki o wskaźnik inflacji. Klienci, którzy kupili mieszkania na wynajem na kredyt, ze względu na wysokie stopy procentowe, a co za tym idzie, wysokie raty, także nie obniżają stawek – zaznacza pośrednik BIG Property.

Opłacalność wynajmu

Rentier.io podaje, że rentowność najmu mieszkań od miesięcy jest w miarę stabilna. Średnia rentowność brutto (bez dodatkowych kosztów) waha się miedzy 5,8 proc. a 5,9 proc. W marcu wyniosła 5,9 proc. Przeciętna rentowność netto (po uwzględnieniu wszystkich kosztów) 50-metrowego mieszkania wynosi średnio 4,8 proc. Rentowność najmu mieszkań jest dziś najkorzystniejsza w Sosnowcu. To 5,7 proc. netto, gdy lokal jest wynajęty 12 miesięcy w roku. W Radomiu to 5,6 proc., w Warszawie, Gdańsku, we Wrocławiu i Katowicach – po 4,6 proc.

Najgorzej rentowność wypada w Krakowie i Białymstoku: 4,1 proc. – W kontekście dostępnych alternatyw (lokaty, obligacje) odpowiedź na pytanie „Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?” nie jest jednoznaczna – mówi Anton Bubiel. – Sporo zależy od nastawienia inwestora, jeśli chodzi o dalsze losy rynku mieszkaniowego w wybranej lokalizacji. Jeżeli inwestor zakłada wzrost wartości, to warto inwestować. Jeśli jednak nie jest przekonany co do wzrostu wartości nieruchomości w długim terminie, to bezpieczniejszą opcją może dziś być lokata.

Co dalej? Jakie trendy zdominują rynek najmu mieszkań w II kwartale 2025 roku? Badanie wśród pośredników – tzw. indeks nastrojów rynku – przeprowadził serwis Nieruchomosci-online.pl (ankietowano ponad 1 tys. agentów z całej Polski). Połowa pośredników nie spodziewa się zmian popytu w najmie. Ponad 30 proc. z nich widzi szansę na pewne ożywienie rynku, nawet w obliczu odpływu części uchodźców z Ukrainy.

Wzrost popytu na wynajem mieszkań może być efektem wysokich cen lokali i wysokich stóp procentowych. Klienci, których nie stać na zakup drogich mieszkań za drogi kredyt, będą je wynajmować.

– Najemców znajdują atrakcyjne lokale o dobrym standardzie w dobrej lokalizacji. W dużych miastach rynek najmu zależy nie tylko od mieszkańców naszego kraju, ale też od przyciąganych przez miasto obcokrajowców, w tym uchodźców z Ukrainy i Białorusi, chociaż ci po dwóch–trzech latach zaczynają szukać własnych nieruchomości – komentuje Rafał Bieńkowski.

Ponad 50 proc. badanych przez serwis pośredników prognozuje utrzymanie stawek najmu w II kwartale. 30 proc. agentów przewiduje umiarkowane spadki czynszów na ich lokalnych rynkach. We wzrosty stawek w najbliższych miesiącach wierzy mniej niż 20 proc. pośredników.

Wzrostu popytu w najbliższych miesiącach nie spodziewa się Marcin Drogomirecki. – Przed nami okres sezonowego wzrostu podaży wynikający z faktu kończenia się umów zawieranych na czas nauki, do końca bieżącego roku akademickiego – wyjaśnia ekspert Morizona. – Na rynek najmu w największych miastach coraz śmielej wchodzą oferty najmu mieszkań i pokoi w akademikach i w obiektach PRS (najem instytucjonalny). O ile przy dużym popycie ich pojawienie się mogłoby pozostawać niezauważone, o tyle zwiększenie podaży w okresie deficytu klientów może doprowadzić do zaostrzenia konkurencji cenowej – uważa.

Lepszy standard lokali

O rozwoju najmu instytucjonalnego mówi Anton Bubiel. – Może to podnieść jakość i standard oferowanych mieszkań. Zwiększona podaż takich lokali na wynajem może zaostrzyć konkurencję względem inwestorów detalicznych – wyjaśnia szef Rentier.io. – Taka sytuacja będzie sprzyjać najemcom. Warunki umów mogą być lepsze, a stawki bardziej stabilne i przewidywalne. Anton Bubiel ocenia, że ze względu na stagnację sprzedaży nieruchomości zainteresowanie wynajmem może wzrosnąć. – Na popyt wpłyną także czynniki demograficzne, jak potencjalnie malejąca liczba uchodźców z Ukrainy i większa dostępność mieszkań, co także może stworzyć korzystniejsze warunki dla najemców – mówi prezes. Według niego stawki najmu mogą rosnąć, o 3–5 proc. rocznie, szczególnie w dużych miastach. W niektórych lokalizacjach mogą nastąpić spadki. – Nie spodziewam się istotnych zmian rentowności wynajmu mieszkań. Podwyżki czynszów mogą poprawić opłacalność inwestycji, ale tylko wtedy, gdy koszty operacyjne nie wzrosną znacząco – zastrzega Bubiel.